얼마 전 지인이 공인중개사시험 교재를 샀다며 사진을 보내왔는데, 책 두께를 보고 바로 겁부터 났다고 하더라고요. 사실 처음 시작할 때 가장 헷갈리는 건 난이도보다도 “뭘 먼저 봐야 하지?”라는 감각입니다. 과목도 낯설고, 1차와 2차가 같은 날 치러진다는 점도 부담스럽게 느껴질 수 있어요.
공인중개사시험 구조부터 잡기
공인중개사시험은 크게 1차와 2차로 나뉩니다. 1차는 부동산학개론, 민법 및 민사특별법이고 2차는 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법령 및 부동산 관련 세법으로 구성됩니다. 전체로 보면 5과목이라 양이 꽤 많습니다.
2026년 제37회 시험은 한국산업인력공단 큐넷 기준으로 10월 31일 토요일에 시행됩니다. 원서접수는 2026년 8월 3일부터 8월 7일까지였고, 빈자리 추가접수는 10월 1일부터 10월 2일까지 예정되어 있습니다. 합격자 발표는 2026년 12월 2일입니다. 시험 일정은 해마다 달라지니 실제 접수 전에는 큐넷 공고를 한 번 더 확인하는 게 좋습니다.
합격 기준은 단순합니다. 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 됩니다. 다만 1차와 2차를 같은 해에 같이 봤는데 1차에서 떨어지면 2차 점수가 기준을 넘었더라도 무효가 됩니다. 이 부분을 모르면 공부 전략이 흔들릴 수 있어요.
초보자는 1차 과목을 먼저 붙잡는 게 편해요
처음부터 5과목을 똑같은 비중으로 펼쳐놓으면 금방 지칩니다. 특히 직장인이나 육아와 병행하는 분이라면 하루 공부 시간이 들쭉날쭉한 경우가 많죠. 그래서 초반에는 1차 과목으로 공부 리듬을 만드는 편이 현실적입니다.
부동산학개론은 계산 문제와 이론 문제가 섞여 있습니다. 처음엔 용어가 딱딱하지만 반복할수록 점수가 비교적 빨리 오르는 편입니다. 민법은 반대입니다. 처음에는 말이 어렵고 판례 느낌도 낯설어서 답답한데, 기본 개념이 잡히면 문제를 읽는 눈이 생깁니다.
- 공부 초반 1개월: 부동산학개론과 민법 기본 강의 또는 기본서 1회독
- 중반 2~4개월: 기출문제와 개념 복습을 같이 진행
- 후반 2개월: 자주 틀리는 단원 중심으로 압축 반복
솔직히 처음부터 완벽하게 이해하려고 하면 진도가 안 나갑니다. 공인중개사시험은 한 번 보고 끝내는 시험이 아니라, 같은 내용을 여러 번 보면서 익숙해지는 시험에 가깝습니다. 첫 회독은 이해도 50%만 되어도 괜찮다는 마음으로 지나가는 게 오히려 오래 갑니다.
1차와 2차 동차 준비는 시간 계산이 먼저예요
동차 합격을 노리는 분들이 많습니다. 한 번에 끝내면 시간도 아끼고 흐름도 이어지니까요. 그런데 동차 준비는 의욕보다 공부 가능 시간이 더 중요합니다. 하루 3시간 이상을 꾸준히 확보할 수 있다면 동차 전략을 세워볼 만합니다. 반대로 평일에 1시간도 버거운 상황이라면 1차 합격 후 다음 해 2차를 노리는 방식이 더 안정적일 수 있습니다.
2차 과목 중 공법은 많은 수험생이 어려워하는 과목입니다. 양이 많고, 숫자와 절차가 자주 나오기 때문입니다. 공인중개사법은 상대적으로 점수를 만들기 좋은 과목으로 보는 경우가 많고, 공시법과 세법은 암기와 문제풀이 비중이 큽니다. 그래서 2차는 과목별 성격을 나눠서 접근해야 합니다.
- 공인중개사법: 조문과 기출 표현을 반복해 점수 확보
- 공법: 전 범위 완벽주의보다 자주 나오는 파트 우선
- 공시법·세법: 등기, 지적, 세목별 계산 포인트를 따로 관리
근데 동차 준비를 한다고 해서 매일 5과목을 모두 볼 필요는 없습니다. 예를 들어 월·수·금은 1차, 화·목·토는 2차처럼 나누거나, 오전에는 민법, 저녁에는 공인중개사법처럼 두 과목만 돌리는 식이 더 현실적입니다.
기출문제는 빨리 시작할수록 좋아요
공인중개사시험을 준비할 때 기출문제는 후반용이 아닙니다. 기본서를 한참 읽고 나서 문제를 풀면, 막상 어떤 식으로 출제되는지 감이 늦게 옵니다. 기본 개념을 한 단원 봤다면 바로 기출을 붙여보는 방식이 훨씬 효율적입니다.
예를 들어 민법에서 의사표시를 배웠다면 해당 단원 기출을 바로 풀어보는 식입니다. 처음엔 틀리는 문제가 많아도 괜찮습니다. 틀린 문제를 통해 “이 표현이 이렇게 바뀌면 오답이 되는구나”를 익히는 게 진짜 공부입니다.
- 맞힌 문제: 왜 맞았는지 근거 확인
- 틀린 문제: 오답 선지의 바뀐 단어 표시
- 계산 문제: 풀이 순서를 짧게 적어 반복
- 암기 문제: 시험 직전 볼 노트에만 따로 모으기
기출은 최소 5개년, 시간이 된다면 10개년까지 보는 수험생도 많습니다. 다만 회차 수보다 중요한 건 반복의 질입니다. 문제를 많이 풀었는데 같은 함정에 계속 걸린다면, 그때는 양보다 복습 방식부터 바꾸는 게 낫습니다.
시험 전 두 달은 점수 관리 모드로 바꾸기
시험이 가까워지면 새 교재를 늘리는 것보다 기존 자료를 줄이는 쪽이 좋습니다. 특히 마지막 두 달은 평균 60점을 넘기기 위한 점수 관리가 필요합니다. 모든 과목을 90점 목표로 잡기보다, 강한 과목에서 70점 이상을 만들고 약한 과목은 과락을 피하는 식으로 계산해야 합니다.
모의고사를 풀 때는 실제 시간표에 맞춰보는 게 좋습니다. 1차는 100분 동안 80문항을 풀어야 하니 한 문제에 오래 붙잡히면 뒤가 밀립니다. 2차도 오후까지 집중력을 유지해야 해서 체력 차이가 생각보다 크게 납니다. 실제 시험 전에는 적어도 2~3번 정도 전 과목 모의고사를 시간 맞춰 풀어두면 당일 긴장감이 줄어듭니다.
시험장에는 신분증, 수험표, 컴퓨터용 사인펜 같은 기본 준비물이 필요합니다. 사소해 보여도 전날 챙겨두면 아침에 덜 흔들립니다. 그리고 시험 당일에는 어려운 문제를 붙잡고 버티기보다, 아는 문제를 먼저 확보하는 쪽이 점수에 더 유리합니다.
공인중개사시험은 머리가 특별히 좋아야만 붙는 시험이라기보다, 긴 기간 동안 반복을 견디는 시험에 가깝다고 느낍니다. 처음엔 낯선 단어가 많아도 기출을 따라가다 보면 자주 나오는 표현이 보이고, 그때부터 공부가 조금씩 손에 잡힙니다. 시작이 막막하다면 오늘 할 일은 거창하지 않아도 됩니다. 1차 과목 한 단원, 기출 20문제 정도면 충분히 출발점이 됩니다.
