얼마 전 상담 온 분이 보증금 3억짜리 빌라 전세계약을 앞두고 전세권설정비용이 20만 원쯤이면 되냐고 묻더군요. 솔직히 그 정도로 끝나는 경우는 거의 없습니다. 셀프로 등기해도 세금이 붙고, 법무사에게 맡기면 보수까지 올라갑니다. 현장에서 보면 전세권설정은 ‘하면 안전하다’보다 ‘돈과 협조가 들어가는 장치’에 가깝습니다.
전세권설정비용은 보증금에 따라 바로 갈립니다
전세권 설정등기에서 가장 큰 비용은 등록면허세입니다. 전세금액의 0.2%가 등록면허세로 붙고, 그 등록면허세의 20%가 지방교육세로 따라옵니다. 결국 세금만 보면 전세금의 0.24%라고 보면 계산이 빠릅니다.
- 보증금 1억 원: 등록면허세 20만 원, 지방교육세 4만 원
- 보증금 3억 원: 등록면허세 60만 원, 지방교육세 12만 원
- 보증금 5억 원: 등록면허세 100만 원, 지방교육세 20만 원
여기에 등기신청수수료가 붙습니다. 생활법령과 인터넷등기소 기준으로 방문 서면신청은 1건 1만8천 원, 전자표준양식은 1만5천 원, 전자신청은 1만 원 수준입니다. 큰돈은 아니지만 계산에서 빼면 실제 지출과 안 맞습니다.
법무사 맡기면 체감 비용이 달라집니다
초보 임차인이 직접 전세권 설정등기를 넣는 경우도 있습니다. 그런데 임대인 서류, 위임장, 인감증명서, 등기필정보, 전세권설정계약서 같은 것들이 맞아야 하고, 한 글자 틀리면 보정이 나옵니다. 회사 다니면서 등기소 왔다 갔다 하기 어렵다면 법무사에게 맡기는 쪽이 현실적입니다.
제가 현장에서 본 일반적인 법무사 보수는 단순 전세권 설정이면 대략 20만~40만 원 선에서 많이 움직였습니다. 다만 지역, 물건 수, 공동소유 여부, 임대인 협조 정도, 서류 난이도에 따라 더 붙을 수 있습니다. 법무사 사무실마다 견적이 다르니 세금과 보수를 나눠서 견적서를 받아야 합니다. ‘전부 포함 얼마’만 들으면 나중에 뭐가 비싼지 알 수가 없습니다.
보증금 3억 원 사례로 보면
보증금 3억 원짜리 아파트에 전세권을 설정한다고 치겠습니다. 세금은 등록면허세 60만 원, 지방교육세 12만 원입니다. 방문신청 수수료 1만8천 원을 더하면 공과금 성격 비용만 73만8천 원입니다. 여기에 법무사 보수와 부가 비용이 25만~35만 원 정도 붙는다면 실제 지출은 대략 100만 원 안팎까지 올라갑니다.
이 숫자를 처음 듣는 분들이 꽤 놀랍니다. 전입신고와 확정일자는 비용이 거의 안 드는데, 전세권설정비용은 보증금이 커질수록 눈에 띄게 커지니까요. 그래서 모든 전세계약에 무조건 전세권을 설정하는 방식은 현실적이지 않습니다.
누가 부담하느냐도 계약 전에 못 박아야 합니다
전세권설정비용은 법으로 무조건 임대인이 내야 한다고 단순하게 말하기 어렵습니다. 실무에서는 임차인이 보증금 보호를 위해 요구하는 경우가 많아서 임차인이 부담하는 계약이 흔합니다. 다만 임대인이 대출 조건 때문에 전세권 설정을 요구하거나, 특수한 사정으로 설정을 먼저 제안했다면 비용 분담을 협의할 여지는 있습니다.
문제는 계약서에 안 써두는 겁니다. 입주 직전에 ‘전세권 해주세요’라고 말하면 임대인이 싫어할 수 있습니다. 전세권은 임대인 협조 없이 혼자 할 수 있는 등기가 아닙니다. 그래서 특약에 전세권 설정 동의, 필요서류 제공, 비용 부담자, 말소 비용 부담까지 적어두는 게 좋습니다.
- 전세권 설정에 임대인이 동의한다는 문구
- 설정 비용을 누가 부담하는지
- 계약 종료 후 말소 비용을 누가 부담하는지
- 임대인이 등기 필요서류를 언제까지 제공하는지
특약 한 줄이 나중에 싸움을 줄입니다. 저는 경매 현장에서 이런 작은 문구 하나 때문에 돈이 묶인 사람을 여러 번 봤습니다.
전세권설정이 늘 답은 아닙니다
전세권은 강한 권리입니다. 조건이 맞으면 보증금을 못 돌려받았을 때 경매 절차로 압박할 수 있는 길이 생깁니다. 또 등기부에 권리가 올라가기 때문에 뒤에 들어오는 권리자에게도 존재가 드러납니다. 하지만 비용이 들고, 임대인 동의가 필요하고, 등기된 내용이 정확해야 합니다.
반대로 전입신고와 확정일자는 싸고 빠릅니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 챙기는 기본 장치입니다. 다만 전입을 유지해야 하고, 실제 점유 문제도 중요합니다. 전세권은 등기 중심이고, 확정일자는 주택임대차보호법의 요건을 맞추는 방식이라 작동 방식이 다릅니다.
그래서 저는 보통 이렇게 봅니다. 보증금이 크고, 임대인의 채무 상태가 찜찜하고, 근저당이나 선순위 권리가 복잡한 물건이라면 전세권 설정을 검토할 만합니다. 반대로 등기부가 깨끗하고, 전입과 확정일자를 바로 갖출 수 있고, 보증보험까지 가능한 물건이라면 굳이 100만 원 가까운 비용을 써야 하는지 다시 따져봐야 합니다.
비용보다 먼저 봐야 할 건 등기부입니다
전세권설정비용만 계산하다가 정작 선순위 권리를 놓치면 순서가 뒤집힌 겁니다. 전세권을 설정해도 앞에 근저당이 크게 잡혀 있으면 내 권리는 그 뒤입니다. 경매로 넘어갔을 때 배당 순서에서 밀릴 수 있다는 뜻입니다.
예를 들어 시세 4억 원짜리 빌라에 선순위 근저당 채권최고액이 2억8천만 원 잡혀 있고, 내가 보증금 2억 원으로 들어간다고 해보겠습니다. 전세권 설정에 돈을 들여도 선순위가 너무 크면 마음 편한 물건이 아닙니다. 낙찰가가 시세보다 낮아지면 보증금 전액 회수가 흔들릴 수 있습니다.
전세권은 방탄조끼가 아닙니다. 그냥 권리 하나를 등기부에 세우는 겁니다. 앞자리가 비어 있어야 힘을 제대로 씁니다. 그래서 저는 비용 견적보다 등기부, 건축물대장, 전입세대, 시세, 선순위 채권 규모를 먼저 봅니다. 그다음에 전세권 설정을 할지, 보증보험을 넣을지, 아예 계약을 접을지 판단합니다.
전세권설정비용은 보증금 3억 기준으로 셀프면 70만 원대, 법무사까지 쓰면 100만 원 안팎을 생각해야 합니다. 적은 돈은 아닙니다. 그래도 위험한 물건에 들어가면서 이 돈이 아깝다고 느껴진다면, 그 물건 자체가 내 체력에 맞지 않는 걸 수도 있습니다. 경매장에서 오래 버틴 사람들은 수익보다 먼저 빠져나올 길을 봅니다. 전세계약도 똑같습니다.
