얼마 전 초보 투자자 한 분이 전세매물 하나를 들고 와서 물었습니다. 주변보다 3천만 원 싸고, 집도 깨끗하고, 세입자도 바로 구할 수 있을 것 같다고요. 저는 등기부부터 보자고 했습니다. 부동산에서 받은 매물 설명보다 등기부 한 줄이 더 솔직할 때가 많습니다.
전세매물은 겉으로 보면 다 비슷합니다. 방 개수, 역 거리, 준공 연식, 보증금. 그런데 실제 현장에서는 같은 아파트 같은 동이라도 위험도는 완전히 다릅니다. 집주인의 대출, 선순위 권리, 세금 체납 가능성, 주변 전세가 흐름까지 같이 봐야 합니다. 싸다는 말 하나로 움직이면 나중에 명도보다 더 피곤한 일을 겪습니다.
싸게 나온 전세매물은 이유부터 물어봐야 합니다
현장에서 오래 보다 보면 진짜 급매와 위험 매물은 냄새가 다릅니다. 예를 들어 같은 단지 전세 시세가 3억 5천만 원인데 3억 1천만 원에 나온 집이 있습니다. 초보자는 4천만 원 싸다고 좋아합니다. 그런데 집주인이 이미 근저당을 2억 6천만 원 잡아놨고, 매매 시세가 4억 초반이면 이야기가 달라집니다.
전세보증금 3억 1천만 원을 넣었을 때 집값이 흔들리면 세입자 돈이 뒤로 밀릴 수 있습니다. 경매로 넘어가면 낙찰가가 시세 그대로 나온다는 보장도 없습니다. 저는 보통 전세보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 보수적으로 잡은 매매가의 70%를 넘어가면 일단 멈춥니다. 지역과 물건 성격에 따라 다르지만, 초보라면 이 정도 선을 넘는 집은 굳이 들어갈 이유가 없습니다.
싸게 나온 이유가 단순히 이사 일정 때문인지, 집주인 자금 사정 때문인지, 아니면 권리관계가 복잡해서 사람들이 피한 건지 구분해야 합니다. 부동산 중개사가 괜찮다고 했다는 말만으로는 부족합니다. 중개사는 거래를 성사시키는 사람이지만, 내 보증금을 끝까지 책임지는 사람은 아닙니다.
전세매물 볼 때 등기부는 세 번 봅니다
제가 전세매물을 볼 때 등기부는 최소 세 번 확인합니다. 처음 매물을 고를 때 한 번, 계약 직전에 한 번, 잔금 치르기 직전에 한 번입니다. 이걸 귀찮아하면 안 됩니다. 실제로 계약 전에는 깨끗했는데 잔금 전날 근저당이 새로 잡힌 사례도 봤습니다. 드문 일이라고 넘기기엔 금액이 너무 큽니다.
초보가 먼저 보는 항목
- 소유자가 계약 당사자와 같은지
- 근저당권 금액이 얼마인지
- 가압류, 압류, 가처분 같은 제한 권리가 있는지
- 신탁등기 여부가 있는지
- 최근 소유권 이전이 너무 잦지 않은지
특히 신탁등기는 초보가 많이 놓칩니다. 등기부에 신탁이 있으면 집주인처럼 보이는 사람이 실제로 임대차 계약 권한을 온전히 갖고 있지 않을 수 있습니다. 이때는 신탁원부까지 확인해야 하고, 수탁자의 동의나 절차가 맞는지 봐야 합니다. 말로만 괜찮다고 넘어가면 나중에 보증금 반환에서 골치 아픈 장면이 생깁니다.
근저당도 채권최고액만 보면 안 됩니다. 보통 실제 대출금보다 120% 정도 높게 설정되는 경우가 많습니다. 채권최고액이 2억 4천만 원이면 실제 대출은 2억 안팎일 수 있지만, 경매 배당에서는 등기된 금액 기준으로 위험을 따져야 합니다. 전세매물은 낙관적으로 계산하면 안 됩니다.
시세조사는 매매가보다 전세가 흐름이 더 중요할 때가 있습니다
경매 투자하면서 제일 많이 보는 게 시세입니다. 그런데 전세매물은 매매가만 보면 반쪽입니다. 주변 전세가가 최근 6개월 동안 내려가는지, 신규 입주 물량이 있는지, 같은 평형 전세가 얼마나 쌓여 있는지를 같이 봐야 합니다. 보증금 반환 위험은 집값 하락보다 전세가 하락에서 먼저 터지는 경우가 많습니다.
예를 들어 어떤 지역에서 2년 전 전세가 4억이던 집이 지금 3억 3천만 원에 거래됩니다. 집주인은 다음 세입자 보증금으로 기존 세입자에게 돌려주려 했는데, 시장이 내려가면 7천만 원이 비게 됩니다. 그 돈을 집주인이 현금으로 갖고 있으면 문제없지만, 대출도 막혀 있고 다른 자산도 없다면 반환 지연이 생깁니다.
저는 전세매물을 볼 때 같은 단지의 최근 실거래 전세가, 현재 나와 있는 호가, 매매 실거래가를 같이 놓고 봅니다. 그리고 가장 높은 가격 말고 실제 체결된 낮은 가격을 기준으로 계산합니다. 10층 남향 올수리 매물 가격을 기준으로 2층 북향 집을 판단하면 숫자가 예쁘게 보일 뿐입니다.
보증보험 가능하다는 말도 직접 확인해야 합니다
요즘 전세매물 설명에 보증보험 가능이라고 적힌 경우가 많습니다. 그런데 현장에서 보면 가능하다는 말이 너무 쉽게 붙습니다. 보증기관 기준, 주택 가격 산정 방식, 선순위 채권, 임대인 상태에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 부동산 광고 문구와 실제 심사 결과는 다를 수 있습니다.
계약서 쓰기 전에 보증보험 가입 가능성을 확인하고, 특약에도 넣는 게 좋습니다. 예를 들면 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 식의 문구가 필요합니다. 물론 문구 하나로 모든 위험이 사라지지는 않습니다. 그래도 나중에 다툴 때 기준점이 생깁니다.
초보일수록 전입신고와 확정일자도 가볍게 보면 안 됩니다. 잔금 지급과 동시에 점유를 받고, 바로 전입신고와 확정일자를 처리해야 합니다. 대항력은 시간 싸움입니다. 하루 이틀 미루는 사이에 다른 권리가 들어오면 설명하기 싫은 상황이 생깁니다.
제가 피하는 전세매물의 공통점
10년 넘게 법원 입찰장을 다니면서 느낀 건, 위험한 물건은 처음부터 신호를 보낸다는 겁니다. 다만 초보 때는 그 신호를 가격 할인으로 착각합니다. 싸고 깨끗하고 위치도 좋은데 이상하게 오래 남아 있다면, 그 이유를 끝까지 캐야 합니다.
- 매매가 대비 전세보증금이 지나치게 높은 집
- 근저당과 전세보증금을 합치면 집값에 바짝 붙는 집
- 임대인이 잔금 전 대출 말소를 말로만 약속하는 집
- 최근 매매가 급등했다가 거래가 끊긴 지역의 고가 전세
- 신탁, 압류, 가압류가 있는데 설명이 흐릿한 집
예전에 한 빌라 전세매물이 있었습니다. 내부는 정말 좋았습니다. 보증금도 주변보다 2천만 원 낮았습니다. 그런데 토지와 건물 권리관계가 지저분했고, 임대인은 잔금일에 정리된다고만 했습니다. 그 물건은 결국 몇 달 뒤 경매로 넘어갔습니다. 내부 인테리어가 아무리 좋아도 배당표 앞에서는 힘을 못 씁니다.
전세매물은 좋은 집을 찾는 일이기도 하지만, 더 정확히는 내 돈이 빠져나올 수 있는 집을 고르는 일입니다. 수익형 투자자든 실거주 세입자든 이 기준은 같습니다. 계약서 쓰는 날보다 보증금 돌려받는 날이 더 중요합니다. 저는 지금도 싸다는 말보다 안전하게 회수된다는 숫자를 먼저 봅니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 겁이 많아집니다. 그 겁이 결국 돈을 지켜줍니다.
