얼마 전 입찰장 앞에서 30대 초반 투자자 한 분을 만났습니다. 손에는 출력물이 한 뭉치였는데, 전부 무료경매사이트에서 뽑은 자료였습니다. 열정은 좋았는데 이상하게 불안했습니다. 매각물건명세서에 적힌 임차인 문구를 제대로 못 읽고 있었거든요. 무료 자료가 부족해서가 아니라, 어디까지 믿고 어디부터 직접 확인해야 하는지 기준이 없었던 겁니다.
저도 처음에는 돈 아끼려고 무료 자료만 봤습니다. 지금도 초보에게 무조건 유료 경매 사이트부터 결제하라고 말하지 않습니다. 다만 무료경매사이트는 출발점이지, 입찰 판단을 대신해주는 안전벨트는 아닙니다. 이 차이를 모르면 감정가보다 싸게 샀다고 좋아하다가 잔금, 명도, 체납관리비, 선순위 권리에서 바로 맞습니다.
무료경매사이트에서 제일 먼저 볼 곳
법원 경매 물건은 대한민국 법원 법원경매정보가 원본입니다. 경매 사건번호, 매각기일, 최저매각가, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 확인할 수 있습니다. 민간 사이트가 아무리 보기 좋게 가공해도 원본은 여기입니다.
공매는 온비드를 봐야 합니다. 한국자산관리공사가 운영하는 공매 플랫폼이라 국유재산, 공유재산, 압류재산, 공공기관 매각 물건을 찾을 때 기본으로 들어갑니다. 법원 경매와 절차가 다르고 입찰 방식도 다릅니다. 경매 물건인 줄 알고 접근했다가 공매 조건을 놓치는 분들이 꽤 있습니다.
무료경매사이트를 처음 쓰는 분이라면 순서를 단순하게 잡는 게 좋습니다.
- 법원 경매 물건은 법원경매정보에서 사건번호와 문건을 먼저 본다
- 공매 물건은 온비드에서 처분기관과 입찰 조건을 먼저 확인한다
- 지도 기반 검색이나 사진 확인은 민간 무료 서비스를 보조로 쓴다
- 등기사항전부증명서, 전입세대열람, 관리비 체납은 별도로 확인한다
여기서 중요한 건 무료냐 유료냐가 아닙니다. 원본 문서를 읽었느냐입니다. 제가 입찰 전날까지 보는 것도 결국 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부, 전입 관련 자료입니다. 화면이 예쁜 사이트가 돈을 벌게 해주는 게 아니라, 위험한 문구를 놓치지 않는 눈이 돈을 지켜줍니다.
무료 자료로 충분한 물건과 부족한 물건
아파트처럼 권리관계가 단순한 물건은 무료경매사이트만으로도 1차 선별이 가능합니다. 예를 들어 서울 외곽 20평대 아파트가 감정가 6억, 1회 유찰 후 최저가 4억8천만 원으로 내려왔다고 해보겠습니다. 등기부에 말소기준권리 이후 권리만 있고, 매각물건명세서에 인수되는 임차권이 없고, 점유자가 소유자라면 구조가 비교적 단순합니다.
그런데 다가구, 상가, 토지, 지분, 선순위 임차인이 얽힌 물건은 이야기가 달라집니다. 무료 화면에서 수익률이 좋아 보여도 실제로는 보증금 인수, 유치권 주장, 법정지상권 가능성, 분묘, 맹지, 도로 문제 같은 변수가 숨어 있습니다. 이런 건 검색 조건만 잘 넣는다고 해결되지 않습니다.
제가 예전에 지방 상가를 검토한 적이 있습니다. 감정가 3억2천만 원짜리가 2회 유찰돼 1억5천만 원대까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보였죠. 그런데 현장에 가보니 임차인이 오래 영업 중이었고, 관리비 체납이 900만 원 가까이 쌓여 있었습니다. 주변 공실도 많았습니다. 무료경매사이트 화면에서는 그 상권의 공기까지 안 보입니다. 결국 입찰하지 않았고, 나중에 낙찰자는 명도에서 꽤 오래 고생한 것으로 들었습니다.
제가 무료경매사이트를 쓰는 실제 순서
저는 무료경매사이트를 물건 찾는 창고처럼 씁니다. 처음부터 수익률 계산기를 두드리지 않습니다. 먼저 지역, 물건 종류, 유찰 횟수, 최저가를 기준으로 후보를 20개 정도 뽑습니다. 그다음 사건번호를 기준으로 원본 문서를 하나씩 대조합니다.
1차 선별
아파트, 오피스텔, 빌라처럼 비교 가능한 물건은 최근 실거래가와 전세가를 같이 봅니다. 감정가 5억인데 최저가 4억이라고 무조건 싼 게 아닙니다. 최근 실거래가가 4억2천만 원이고 전세가가 3억 초반이면, 취득세와 명도비까지 넣었을 때 남는 게 거의 없을 수 있습니다.
2차 권리 확인
말소기준권리보다 앞선 임차인, 가처분, 가등기, 예고등기 성격의 권리, 대항력 있는 점유자가 있는지 봅니다. 초보는 여기서 화면에 빨간 글씨가 없으면 괜찮다고 생각하는데, 실제 위험은 문장 안에 숨어 있습니다. 매각물건명세서의 비고란, 임대차 관계 조사 내용, 감정평가서의 이용상태는 반드시 같이 읽어야 합니다.
3차 현장 확인
무료경매사이트에서 사진을 봤다고 현장을 본 게 아닙니다. 건물 입구의 우편함, 관리사무소 분위기, 주변 중개업소 반응, 실제 층간 소음 민원, 주차난, 상가의 유동 인구는 화면 밖에 있습니다. 저는 입찰가를 쓰기 전에 최소 한 번은 현장에 갑니다. 특히 빌라와 상가는 지도만 보고 들어가면 실수가 큽니다.
무료라고 해서 비용이 없는 건 아닙니다
무료경매사이트를 쓰면 검색 비용은 줄어듭니다. 하지만 경매 투자 비용이 사라지는 건 아닙니다. 등기사항전부증명서 발급, 건축물대장 확인, 교통비, 임장 시간, 입찰보증금 준비, 잔금대출 조건 확인, 취득세, 법무비, 명도 비용까지 전부 돈입니다.
초보가 자주 하는 계산이 있습니다. 최저가 2억4천만 원짜리 빌라를 2억5천만 원에 낙찰받고, 주변 매매가가 2억8천만 원이니 3천만 원 남는다고 보는 식입니다. 그런데 취득세와 법무비로 몇백만 원이 빠지고, 대출 이자가 붙고, 점유자 이사비가 들어가고, 수리비가 700만 원만 나와도 수익은 확 줄어듭니다. 매도 기간이 길어지면 보유 비용도 생깁니다.
무료경매사이트는 물건을 많이 보여줍니다. 그래서 더 조심해야 합니다. 싼 물건이 많은 게 아니라, 싼 이유가 있는 물건이 섞여 있는 겁니다. 초보는 특히 3회 이상 유찰된 물건을 볼 때 흥분하면 안 됩니다. 시장이 외면한 이유가 권리인지, 입지인지, 구조인지, 환금성인지 먼저 찾아야 합니다.
초보라면 이렇게만 걸러도 크게 덜 다칩니다
처음 3개월은 낙찰보다 탈락 연습을 하는 기간으로 잡는 게 낫습니다. 무료경매사이트에서 매일 10개씩 보고, 그중 9개를 버리는 훈련을 해야 합니다. 돈 되는 물건을 찾는 눈보다 위험한 물건을 버리는 눈이 먼저입니다.
- 매각물건명세서에 인수 가능성이 보이면 초보자는 보류한다
- 선순위 임차인이 있으면 보증금 인수 여부를 숫자로 계산한다
- 상가와 토지는 현장 확인 전 입찰가를 정하지 않는다
- 감정가가 아니라 최근 실거래가와 급매 호가를 기준으로 본다
- 명도 비용과 수리비를 최소 500만 원 이상 여유 있게 잡는다
- 잔금대출 가능 금액을 입찰 전에 금융기관에 확인한다
무료경매사이트만으로도 공부는 충분히 시작할 수 있습니다. 법원경매정보와 온비드에서 원본을 보고, 민간 무료 서비스를 보조로 쓰고, 실제 현장에서 숫자를 다시 확인하면 됩니다. 다만 화면 속 최저가를 수익으로 착각하는 순간 경매는 투자보다 사고에 가까워집니다. 저는 아직도 입찰표 쓰기 전에는 겁이 납니다. 그 겁이 있어야 한 줄 더 읽고, 한 번 더 확인하고, 안 들어갈 물건 앞에서 손을 멈출 수 있습니다.
