나라살림연구소 정창수 소장

공공의 역할

새 정부 들어 주택시장이 잠시 안정을 보이고 있습니다. 대출 억제 정책으로 인해 일단 주택 시장은 가격 상승을 멈추고 있는 상황입니다. 다만 이 효과가 얼마나 갈지, 추가적인 정책은 무엇이 있을지, 현 정부도 주택을 통한 경기 부양 효과의 유혹에 빠지지 않을지, 혹은 집값 인상을 바라는 여론에 얼마나 버티면서 일관된 정책을 펼치게 될지에 따라 향후 집값 안정의 추이는 달라질 수도 있을 것입니다.

이처럼 주택시장이 안정되지 못하는 근본 요인은 공공임대의 부족 때문입니다. 주요 국가들을 보면 주택의 개인 소유 비율은 60%대라고 합니다. 우리나라도 거의 근접하고 있습니다. 다만 차이가 있다면, 나머지 40%에서 상당 부분이 임대주택으로 되어 있어 급격한 수요 변동이 적고, 그만큼 집값이 급등하는 일이 적다는 점입니다.

이외에도 정부의 정책 대출이나 수도권 집중 등 많은 요소들이 있습니다. 때문에 하나의 원인으로 이를 단정 지어 말할 수는 없습니다. 다만 임대주택의 부족은 다른 나라에 비하면 분명히 특이한 요소입니다.

사회정책에 있어서 공공이 주는 역할은 ‘안정성’입니다. 시장이 해결하지 못하는 부분을 보완하거나 대체할 수 있기 때문입니다. 10여 년 전까지 보육 문제로 어려움을 겪을 때에도 공공보육시설이 10%에 미치지 못했던 것이 원인이었습니다. 시장화된 보육시장은 고부담, 불신 등 다양한 문제가 있었고, 상대적으로 선호되는 공공보육시설에 대한 여론이 들끓었습니다. 때문에 중앙정부와 지자체에서 공공보육시설을 늘리기 위해 많은 노력을 하였고, 그 결과 보육 공공성이 30%를 넘어서면서 어느 정도 안정되기 시작했습니다. 오히려 지금은 저출산까지 겹쳐서 사양 산업이라며 공공에서 이를 매입해주기를 바라는 지경에 이르렀습니다.

임대주택정책은 중요한 역할

임대주택은 주택정책에서 중요한 역할을 합니다. 그런데 항상 궁금한 것은, 매년 임대주택을 짓고 있다고 하는데 왜 여전히 부족하다고 하는 것일까 하는 점입니다.

우리나라 주택보급률은 이미 2008년에 100%를 넘었고, 2023년에는 102.5%에 달하고 있습니다. 하지만 2023년 국토교통부 주거실태조사 결과에 따르면 무주택 세입자 비율은 여전히 42.6%에 달하고 있습니다. 무주택 세입자가 저렴한 임대료로 장기간 거주할 수 있는 장기 공공임대주택이 여전히 부족한 상황입니다.

정부는 전체 주택 호수 대비 공공임대주택 재고가 OECD 평균인 8%를 달성하였다고 발표하였습니다. 그러나 임대 기간이 짧아 공공임대로 보기 어려운 5년 임대, 10년 임대와 민간 소유 주택에 대한 금융 지원 성격의 전세임대를 제외하면, 실제 세입자가 필요로 하는 30년 이상 장기 공공임대주택의 재고 비율은 5.2%에 불과합니다.

더군다나 공공임대주택 예산은 윤석열 정부 기간 동안 지속적으로 줄어들었습니다. 출범 첫 해인 2022년 22조 5,281억 원이던 예산은 2025년 15조 4,272억 원으로, 7조 1,009억 원(31.5%)이 줄어들었습니다.

주거취약계층과 서민의 주거 안정을 위해 2026년 예산안 편성 과정에서 공공임대주택 예산의 대폭 증액이 요구됩니다. 이러한 내용은 나라살림 보고서(윤석열 정부 공공임대주택 예산 분석)에 자세히 나와 있습니다.

발상의 전환이 필요한 공공임대주택

결국 임대주택은 취약계층을 위해 극히 적은 수를 유지하는 수준에서 건설되고 있는 셈입니다. 대부분의 재정은 집값 안정(이라고 부르지만 사실상 집값 인상을 위한 유지) 정책에 사용되고 있습니다. 민간 부동산 시장의 혼란(가격 인상 억제보다는 인하 억제를 중심으로 한)이라는 의혹을 살 만한 정책 활동입니다.

정책의 목적은 ‘안정된 주거’가 되어야 합니다. 집값은 그 목적을 위한 도구이거나 결과일 뿐입니다. 일정한 수준의 공공임대주택이 필요합니다. 전문가들은 공공임대가 전체 주택의 30% 정도만 되어도 주택시장에서의 불안은 많이 해소될 수 있을 것이라고 말합니다.

또한 그러기 위해서는 임대주택에 대한 개념을 바꿀 필요가 있습니다. 취약계층만이 아니라 중산층도 살 수 있는 좋은 임대주택을 만들고, 현실적인 임대료를 받아 운영할 필요가 있습니다. 그래야 진정한 집값 안정이 가능해집니다. 그렇게 되면, 부수적으로 게토처럼 존재하던 임대주택 지역과 그 주민들에 대한 사회적 인식도 개선될 수 있을 것입니다.

새 정부는 과연 얼마나 바뀔 수 있을까요. 참고로, 재정은 있습니다.

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