얼마 전 후배 투자자 한 명이 상가주택 건물매매 물건을 들고 왔습니다. 매매가 18억, 보증금 4억 2천, 월세 620만 원. 겉으로 보면 수익률이 꽤 괜찮아 보였습니다. 그런데 제가 제일 먼저 물은 건 월세가 아니었습니다. “이 건물, 비어 있는 층 직접 올라가 봤냐?”였습니다.
건물매매는 아파트보다 훨씬 거칠게 봐야 합니다. 아파트는 같은 동, 같은 평형, 같은 라인끼리 비교가 어느 정도 됩니다. 그런데 건물은 도로 폭, 임차인 구성, 불법 증축, 누수, 주차, 엘리베이터, 대출 조건 하나만 달라도 가격이 크게 흔들립니다. 숫자만 보고 들어가면 현장에서 바로 뒤통수 맞는 분야입니다.
월세 620만 원보다 중요한 건 실제로 남는 돈입니다
초보가 건물매매 자료를 보면 대개 월세부터 봅니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 월세 600만 원이면 1년 7,200만 원이니 꽤 든든해 보이죠. 그런데 건물은 총월세와 순수익이 다릅니다.
예를 들어 월세 620만 원짜리 건물이라도 공실 1개 층이 6개월 비면 1년에 1,000만 원 넘게 빠질 수 있습니다. 엘리베이터 유지비, 소방 점검, 정화조, 공용 전기, 보험료, 관리 인건비, 수선비까지 더하면 생각보다 비용이 큽니다. 여기에 대출이자까지 붙습니다.
제가 봤던 한 근린생활시설은 매물장에 월세 780만 원이라고 적혀 있었습니다. 그런데 임대차계약서를 까보니 실제 정상 입금되는 건 590만 원 정도였습니다. 나머지는 장기 연체 임차인, 곧 만기인 임차인, 렌트프리 약정이 섞여 있었습니다. 중개사가 거짓말을 했다기보다, 매도인이 유리한 숫자만 앞에 세운 겁니다.
- 월세 입금 내역은 최소 6개월치 확인
- 임대차계약서와 실제 통장 입금액 비교
- 관리비를 임차인이 내는지, 소유자가 부담하는지 확인
- 공실 기간을 보수적으로 반영
- 대출이자 상승 시 버틸 수 있는지 계산
건물매매에서 수익률은 엑셀에 넣는 순간 예쁘게 보입니다. 그런데 현장은 엑셀대로 안 움직입니다. 저는 그래서 기대 월세보다 나쁜 상황을 먼저 넣어 봅니다. 그래도 버티면 검토하고, 조금만 흔들려도 적자가 나면 초보에겐 권하지 않습니다.
권리관계는 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다
건물매매는 일반 매매든 경매든 권리관계를 꽤 꼼꼼히 봐야 합니다. 등기부등본에 근저당, 가압류, 압류가 보이면 누구나 긴장합니다. 그런데 진짜 피곤한 건 등기부에 깔끔하게 안 보이는 문제입니다.
상가건물은 임차인의 대항력, 확정일자, 사업자등록, 실제 점유 상태가 중요합니다. 특히 경매로 넘어온 건물은 배당요구를 안 한 임차인, 보증금을 다 못 받는 임차인, 점유를 계속하려는 임차인이 섞일 수 있습니다. 낙찰가를 싸게 받았다고 좋아했는데 명도 비용으로 몇천만 원이 나가면 남는 게 없습니다.
실제로 제가 예전에 본 물건은 감정가 대비 72%까지 떨어진 건물이었습니다. 겉으로는 싸 보였죠. 그런데 1층 음식점 임차인이 보증금 1억 5천을 주장했고, 내부 시설비까지 얘기하며 버티고 있었습니다. 법적으로 다 받아들여지는 주장은 아니었지만, 현장에서 문 열고 장사하는 사람을 내보내는 건 서류 한 장으로 끝나는 일이 아닙니다.
초보가 놓치기 쉬운 점유 문제
점유자는 서류보다 현장이 먼저입니다. 전입세대 열람, 사업자등록 여부, 상가건물 임대차 현황서, 관리비 체납 내역을 봐야 하고, 가능하면 주변 상인에게도 물어봐야 합니다. “저 집 장사 오래 했어요?” 이 한마디가 권리분석 자료보다 더 빠를 때도 있습니다.
건물매매에서 가장 무서운 건 몰랐던 사람이 나오는 겁니다. 창고를 무상으로 쓰는 친척, 옥탑방에 사는 관리인, 보증금 없이 들어온 지인, 간판만 빌려준 사업자. 이런 건 서류만 믿고 가면 늦게 발견됩니다.
건물 상태는 사진보다 냄새와 물자국이 말해줍니다
매물 사진은 대개 멀쩡합니다. 낮에 찍고, 넓게 찍고, 안 좋은 곳은 안 찍습니다. 그런데 건물은 현장에 가면 바로 티가 납니다. 지하 내려갈 때 습한 냄새가 나는지, 계단 벽에 물자국이 있는지, 옥상 방수층이 갈라졌는지, 외벽 타일이 떠 있는지 봐야 합니다.
누수는 특히 조심해야 합니다. 작은 누수처럼 보여도 원인을 찾다 보면 옥상 방수 전체, 외벽 크랙, 배관 교체로 번질 수 있습니다. 제가 아는 투자자는 13억짜리 꼬마빌딩을 샀다가 매입 후 1년 안에 방수와 배관에만 4,800만 원을 썼습니다. 처음엔 “조금 손보면 된다”였는데, 공사 시작하니 층마다 문제가 나왔습니다.
건축물대장도 꼭 봐야 합니다. 위반건축물 표시가 있는지, 용도와 실제 사용이 맞는지, 주차 대수가 맞는지 확인해야 합니다. 특히 근린생활시설을 주거처럼 쓰는 경우, 옥탑이나 창고를 임의로 방처럼 만든 경우가 있습니다. 월세는 잘 나오지만 나중에 이행강제금이 따라올 수 있습니다.
- 옥상 방수 상태와 배수구 막힘 확인
- 지하층 습기, 곰팡이, 배수펌프 확인
- 외벽 균열과 타일 탈락 위험 확인
- 전기 용량과 노후 배선 확인
- 건축물대장상 용도와 실제 사용 비교
건물 상태는 전문가를 데려가면 좋습니다. 비용 아끼려고 혼자 보면 큰 비용을 놓칠 수 있습니다. 매매가가 10억을 넘는 거래에서 사전 점검 비용 몇십만 원, 몇백만 원 아끼는 건 별로 좋은 절약이 아닙니다.
시세조사는 매물가가 아니라 팔린 가격을 봐야 합니다
건물매매에서 매도호가는 믿을 게 못 됩니다. 매도인은 당연히 높게 부릅니다. 중개사도 처음엔 높은 가격을 기준으로 설명합니다. 그래서 실거래가, 주변 임대료, 토지 평단가, 건물 연식, 도로 조건을 나눠서 봐야 합니다.
같은 동네라도 코너 건물과 안쪽 이면도로 건물은 완전히 다릅니다. 왕복 4차선 도로에 붙은 건물과 4미터 골목 안 건물도 다릅니다. 지하철역에서 300미터라고 해도 실제 유동인구 흐름이 반대면 임차인 구하기가 어렵습니다.
저는 보통 세 가지 가격을 따로 봅니다. 첫째, 토지만 봤을 때 가격. 둘째, 현재 임대수익 기준 가격. 셋째, 리모델링이나 용도 변경을 했을 때 가능한 가격. 이 셋 중 하나만 좋아도 바로 사는 게 아니라, 가장 보수적인 가격에서도 손실이 제한되는지 봅니다.
경매 물건은 더 보수적으로 잡아야 합니다
경매로 건물을 사면 싸게 살 수 있다는 말은 반만 맞습니다. 낙찰가는 낮아도 명도비, 체납관리비, 수리비, 취득세, 법무비, 중개수수료 성격의 추가 비용, 대출 실행 조건까지 합치면 실제 투입금이 꽤 커집니다. 특히 상가나 건물은 경락잔금대출 한도가 생각보다 낮게 나오는 경우가 있습니다.
예전에는 감정가 20억짜리 건물을 15억 초반에 받으면 괜찮다고 생각한 적이 있습니다. 그런데 은행에서 인정하는 담보가가 낮게 나오고, 임차인 명도 기간이 길어지면서 잔금 계획이 흔들렸습니다. 그때 배운 게 있습니다. 낙찰가보다 잔금일에 실제로 조달 가능한 현금이 더 중요합니다.
초보라면 이런 건물매매는 일단 멈춰야 합니다
건물매매를 무조건 겁먹을 필요는 없습니다. 다만 초보가 처음부터 난이도 높은 물건을 잡으면 수업료가 너무 비쌉니다. 저는 첫 건물이라면 구조가 단순한 물건을 권합니다. 임차인이 적고, 권리관계가 단순하고, 건축물대장과 실제 사용이 맞고, 수리비 예측이 가능한 건물입니다.
반대로 피해야 할 물건도 분명합니다. 임차인이 여러 명인데 계약서가 엉켜 있는 건물, 불법 증축이 많은 건물, 유흥업이나 특수 업종 임차인이 있는 건물, 공실이 긴데 이유가 설명되지 않는 건물, 매도인이 자료 제출을 계속 미루는 건물입니다. 이런 물건은 싸 보여도 초보에게는 비싸게 끝나는 경우가 많습니다.
- 자료 요청에 매도인이 예민하게 반응하는 물건
- 월세는 높은데 입금 증빙이 약한 물건
- 건축물대장과 현장 사용이 다른 물건
- 명도 대상자가 많거나 감정적으로 얽힌 물건
- 대출 없이는 잔금이 불가능한데 한도 확인이 안 된 물건
건물매매는 잘 사면 월세가 들어오는 자산이 됩니다. 하지만 잘못 사면 매달 돈을 먹는 덩어리가 됩니다. 저는 아직도 현장에 가면 지하부터 내려가고, 옥상까지 올라갑니다. 임대차계약서 숫자만 믿지 않고, 계단 벽과 배전함, 우편함, 간판 상태까지 봅니다. 돈 되는 건물은 대개 조용히 티가 나고, 위험한 건물도 현장에서 신호를 보냅니다. 그 신호를 무시하지 않는 사람이 오래 갑니다.
