사무실에서 종부세 고지서를 들고 오시는 분들 얘기를 들어보면, 세율표 자체를 몰라서 틀리는 경우보다 과세표준을 잘못 잡아서 금액이 엇나가는 경우가 훨씬 많습니다. 공시가격 합계에서 공제금액을 빼고, 공정시장가액비율을 곱한 뒤에야 종부세 세율을 적용하는데 이 순서를 건너뛰는 겁니다.
이 글은 2026년 적용 기준으로 씁니다. 국세청 안내 기준상 주택분 종부세는 2주택 이하와 3주택 이상 세율표가 나뉘고, 토지는 종합합산과 별도합산으로 다시 봐야 합니다. 개편안 보도만 보고 미리 계산하면 실제 고지와 다를 수 있으니, 신고나 납부 전에는 해당 연도 확정 기준을 먼저 확인해야 합니다.
1. 종부세 세율은 공시가격에 바로 곱하지 않습니다
종부세를 대충 계산할 때 가장 흔한 실수가 “우리 집 공시가격이 18억이니까 18억에 세율을 곱하면 되겠지”라고 보는 겁니다. 실제 계산은 그렇게 가지 않습니다.
주택분은 먼저 전국 주택 공시가격 합계에서 기본공제를 뺍니다. 2026년 기준 일반 주택 보유자는 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 공제합니다. 그다음 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다. 세율은 이 과세표준에 적용됩니다.
예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 18억 원짜리 아파트 한 채를 갖고 있다면, 18억 원에서 12억 원을 뺀 6억 원이 먼저 나옵니다. 여기에 60%를 곱하면 과세표준은 3억 6천만 원입니다. 이 경우 세율표상 6억 원 이하 구간을 보게 됩니다. 공시가격 18억 원이라고 해서 25억 이하 구간을 보는 게 아닙니다.
2. 2026년 주택분 종부세 세율 2가지
2026년 주택분 종부세 세율은 보유 주택 수에 따라 2주택 이하와 3주택 이상으로 나뉩니다. 다만 낮은 과세표준 구간에서는 세율이 같습니다. 차이는 과세표준 12억 원을 초과하는 구간부터 크게 벌어집니다.
2주택 이하 주택분 세율
- 과세표준 3억 원 이하: 0.5%
- 6억 원 이하: 0.7%
- 12억 원 이하: 1.0%
- 25억 원 이하: 1.3%
- 50억 원 이하: 1.5%
- 94억 원 이하: 2.0%
- 94억 원 초과: 2.7%
3주택 이상 주택분 세율
- 과세표준 3억 원 이하: 0.5%
- 6억 원 이하: 0.7%
- 12억 원 이하: 1.0%
- 25억 원 이하: 2.0%
- 50억 원 이하: 3.0%
- 94억 원 이하: 4.0%
- 94억 원 초과: 5.0%
법인 보유 주택은 개인과 계산 방식이 다릅니다. 법인 주택은 기본공제 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5% 단일세율을 봅니다. 개인 명의 계산표를 법인에 그대로 넣으면 처음부터 틀어집니다.
3. 누진세라서 구간 전체가 높은 세율로 맞지는 않습니다
종부세 세율표를 보면서 “과세표준이 6억 1천만 원이면 전체가 1.0%로 올라가서 손해가 크다”고 말하는 분들이 있습니다. 실제 신고 실무에서는 누진공제 방식으로 계산하므로, 구간을 조금 넘었다고 전체 세액이 갑자기 튀는 구조는 아닙니다.
예를 들어 2주택 이하에서 과세표준 6억 1천만 원이면 세율은 1.0% 구간입니다. 단순히 6억 1천만 원에 1.0%만 곱하면 610만 원이지만, 이전 구간과의 차이를 반영하는 누진공제가 들어갑니다. 그래서 세율표는 구간 확인용이고, 실제 산출세액은 누진공제와 재산세 공제까지 같이 봐야 합니다.
사실 상담할 때는 세율보다 공시가격, 주택 수, 공동명의 여부, 1세대 1주택 요건을 먼저 봅니다. 세율은 마지막에 붙는 숫자에 가깝습니다. 앞단이 잘못되면 뒤에서 아무리 세율을 맞춰도 금액은 안 맞습니다.
4. 1세대 1주택자는 세율보다 공제 요건이 더 중요합니다
1세대 1주택자는 기본공제 12억 원을 적용받고, 일정 요건을 충족하면 고령자 공제와 장기보유 공제도 받을 수 있습니다. 2026년 기준 고령자 공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%입니다. 장기보유 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다.
두 공제를 합쳐도 한도는 80%입니다. 그래서 70세 이상이고 15년 이상 보유했다고 해서 90%가 전부 빠지는 건 아닙니다. 실무에서 이 부분을 착각하는 분들이 꽤 있습니다.
또 하나 자주 걸리는 부분이 공동명의입니다. 공동명의는 각자 9억 원 기본공제를 적용하는 방식과 1세대 1주택자 특례를 선택하는 방식이 문제 될 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격, 지분율, 나이, 보유기간에 따라 다릅니다. 공동명의라고 무조건 유리하다고 말하기 어렵습니다.
5. 납부 기한과 합산배제는 세율만큼 챙겨야 합니다
종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 고지서를 받고 나서야 임대주택 합산배제나 주택 수 특례를 챙기려 하면 이미 늦는 경우가 있습니다.
합산배제 임대주택은 지자체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록, 실제 임대 개시, 면적과 가액 요건 등을 같이 봅니다. 어느 하나만 맞는다고 자동으로 빠지는 게 아닙니다. 특히 임대사업자 말소, 의무임대기간, 임대료 증액 제한 위반 이력이 있으면 세액이 다시 살아날 수 있습니다.
납부세액이 250만 원을 넘으면 분납도 검토할 수 있습니다. 농어촌특별세를 제외한 종부세 기준으로 판단하고, 250만 원 초과 500만 원 미만이면 250만 원을 넘는 금액을 나눌 수 있습니다. 500만 원을 초과하면 50% 이하 금액을 분납할 수 있습니다.
종부세는 세율표만 보면 단순해 보이지만, 실제 고지액은 기본공제, 공정시장가액비율, 재산세 공제, 세액공제, 세부담상한이 한 번씩 지나간 뒤에 나옵니다. 그래서 저는 세율부터 보지 말고 6월 1일 현재 보유 현황과 공시가격 자료부터 맞추는 쪽을 권합니다. 종부세는 절세 아이디어보다 기본 자료가 정확한 사람이 덜 틀립니다.
