얼마 전 지인이 아파트 집매매 계약을 앞두고 등기부등본을 보내왔습니다. 매매가는 6억 2천만 원, 전세를 끼고 사는 조건이었고 중개사무소에서는 “대출도 잘 나오고 문제없다”고 했다더군요. 그런데 등기부를 보니 근저당권이 4억 8천만 원, 전세 보증금이 2억 4천만 원이었습니다. 숫자만 더해도 집값을 넘어갑니다. 이런 물건은 가격이 싸 보여도 초보가 들어가면 잔금일에 손이 떨립니다.
저는 경매를 오래 하다 보니 일반 매매도 경매 물건 보듯이 봅니다. 왜냐하면 집매매에서 사고 나는 지점이 경매와 크게 다르지 않거든요. 소유자 확인, 권리관계, 점유자, 대출, 시세, 세금, 잔금 흐름. 이 중 하나만 삐끗해도 계약금 1천만 원, 3천만 원이 그냥 묶입니다.
싸게 나온 집보다 먼저 볼 것은 돈의 순서입니다
초보자는 매매가부터 봅니다. “주변보다 3천만 원 싸다”, “급매다”, “집주인이 해외 이민 간다” 이런 말에 마음이 먼저 움직입니다. 그런데 현장에서는 매매가보다 먼저 봐야 할 게 있습니다. 그 집에 이미 걸려 있는 돈의 순서입니다.
등기부등본 갑구에서는 소유자가 누구인지 봅니다. 을구에서는 근저당권, 전세권, 가압류 같은 돈의 흔적을 봅니다. 일반 집매매라고 해도 매도인이 대출을 많이 끼고 있거나 세입자 보증금이 큰 경우라면 잔금일에 말소가 제대로 되는지 확인해야 합니다. 말소 조건이 애매하면 싸게 사는 게 아니라 위험을 떠안는 겁니다.
예를 들어 매매가 5억 5천만 원짜리 빌라에 은행 근저당 3억 9천만 원, 세입자 보증금 1억 8천만 원이 있다면 단순 합계가 5억 7천만 원입니다. 집주인이 잔금 받아서 은행 갚고 세입자 보증금까지 맞춰줄 수 있는 구조인지 따져야 합니다. “집주인이 알아서 한다”는 말은 계약서 문구가 아닙니다. 잔금 지급과 동시에 근저당 말소, 세입자 명도 또는 보증금 승계 조건이 계약서에 들어가야 합니다.
집매매 시세조사는 호가 말고 거래된 가격으로 봅니다
요즘 집매매 상담을 해보면 호가를 시세로 착각하는 분이 많습니다. 매도자가 7억에 내놨다고 그 집 가치가 7억은 아닙니다. 옆 동네 비슷한 집이 6억 7천에 올라와 있다고 내 집도 그 가격에 팔린다는 뜻도 아닙니다. 경매 입찰할 때도 저는 호가를 거의 믿지 않습니다. 실제 거래된 가격, 최근 낙찰가, 전세가율, 매물 체류 기간을 같이 봅니다.
아파트는 국토교통부 실거래가 자료와 단지별 최근 거래 흐름을 봅니다. 같은 단지라도 동, 층, 향, 수리 상태에 따라 3천만 원 이상 차이 나는 경우가 흔합니다. 1층, 탑층, 대로변, 철길 옆, 주차 불편, 엘리베이터 없는 저층 건물은 할인 요인이 됩니다. 빌라나 다세대는 더 조심해야 합니다. 같은 골목 안에서도 준공 연도와 대지권 비율, 불법 증축 여부에 따라 환금성이 확 달라집니다.
제가 보는 기준은 단순합니다. 최근 6개월 안에 실제로 팔린 가격이 있는지, 그 가격이 한 건짜리 특이 거래인지, 전세가가 매매가를 받쳐주는지, 급하게 다시 팔아야 할 때 받을 수 있는 가격이 얼마인지입니다. 특히 투자 목적 집매매라면 “내가 사고 싶은 가격”보다 “남이 다시 사줄 가격”을 먼저 계산해야 합니다.
계약금 넣기 전 현장에서 꼭 보는 것들
서류가 깨끗해 보여도 현장은 다를 수 있습니다. 저는 집을 보러 가면 내부 인테리어보다 먼저 동선과 주변을 봅니다. 역까지 실제로 걸어보고, 밤에도 한 번 가보고, 주차장에 차가 어떻게 들어가는지 봅니다. 낮에는 괜찮아 보이던 골목이 밤에는 어둡고 좁아서 임차인이 꺼리는 곳도 있습니다.
집 안에서는 누수 흔적, 곰팡이, 샷시 상태, 보일러 연식, 전기 용량, 수압을 봅니다. 수리비는 생각보다 빨리 커집니다. 도배 장판 300만 원으로 끝날 줄 알았는데 누수 잡고 샷시 손보면 1천만 원을 넘기기도 합니다. 매매가가 2천만 원 싸다고 좋아했는데 수리비와 공실 기간까지 더하면 비싸게 산 셈이 됩니다.
- 등기부등본 발급일이 계약 당일과 가까운지 확인
- 매도인 신분증과 등기상 소유자 일치 여부 확인
- 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황 확인
- 관리비 체납, 장기수선충당금, 선수관리비 확인
- 건축물대장상 위반건축물 표시 여부 확인
- 잔금일 근저당 말소 방식과 담당 법무사 확인
이 중에서 전입세대와 확정일자는 특히 중요합니다. 겉으로는 빈집처럼 보여도 누군가 전입되어 있으면 이야기가 달라집니다. 경매에서는 점유자가 누구냐가 가격을 결정합니다. 일반 매매도 마찬가지입니다. 내가 잔금 치르고 들어가려는데 기존 거주자가 안 나가면 그때부터는 부동산 투자가 아니라 명도 문제가 됩니다.
대출 가능 금액보다 버틸 수 있는 금액을 계산해야 합니다
집매매에서 대출은 양날의 칼입니다. 은행에서 4억이 나온다고 해서 4억을 다 빌려도 된다는 뜻은 아닙니다. 금리 4.5% 기준으로 4억 원을 빌리면 연 이자만 1천8백만 원입니다. 월로 나누면 150만 원입니다. 여기에 원금 상환, 관리비, 재산세, 수리비, 공실 가능성까지 붙습니다.
경매 낙찰자 중에도 잔금대출이 잘 나온다는 말만 믿고 들어왔다가 낙찰 후에 자금이 꼬이는 경우가 있습니다. 일반 집매매도 다르지 않습니다. 계약 전에는 대출 상담을 최소 두 군데 이상 받아야 하고, 감정가가 낮게 나올 가능성도 봐야 합니다. 특히 빌라, 오피스텔, 지방 소형 주택은 은행별로 평가가 꽤 다릅니다.
저는 투자용 집매매를 볼 때 보수적으로 계산합니다. 공실 3개월, 수리비 500만 원, 중개수수료와 취득세, 보유세를 미리 빼고 봅니다. 월세를 놓을 집이라면 예상 월세에서 대출이자와 관리비 공백을 뺀 뒤에도 현금흐름이 남는지 봅니다. 시세차익만 믿고 들어가는 매매는 시장이 옆으로만 가도 버티기 힘듭니다.
초보가 피해야 할 집매매 물건은 따로 있습니다
싸다는 이유만으로 들어가면 안 되는 집들이 있습니다. 권리관계가 복잡한 집, 세입자와 분쟁 중인 집, 불법 증축이 있는 빌라, 대지권이 이상한 다세대, 주변 거래가 거의 없는 외곽 물건입니다. 이런 집은 고수가 싸게 사도 팔 때 고생합니다. 초보가 사면 매수 순간부터 출구가 좁아집니다.
특히 “전세 끼고 사면 돈 얼마 안 들어간다”는 말은 조심해야 합니다. 전세가가 매매가에 바짝 붙은 집은 적은 돈으로 살 수 있지만, 반대로 전세가가 떨어지면 내 돈을 더 넣어야 합니다. 5억 매매에 전세 4억 7천만 원이면 초기 투자금은 작아 보입니다. 그런데 2년 뒤 전세가가 4억 2천만 원으로 내려가면 보증금 반환에 5천만 원이 필요합니다. 그때 돈이 없으면 집을 급매로 던지게 됩니다.
집매매는 좋은 집을 고르는 게임이기도 하지만, 더 정확히는 나쁜 조건을 걸러내는 일입니다. 저는 아직도 계약 전날 등기부를 다시 떼어봅니다. 잔금 당일에도 한 번 더 봅니다. 10년 넘게 해도 그렇습니다. 부동산은 금액이 크고, 실수는 느리게 드러나며, 회복에는 시간이 오래 걸립니다.
처음 집을 사는 사람에게 제가 늘 하는 말이 있습니다. 남들이 좋다고 하는 집보다 내가 설명할 수 있는 집을 사야 합니다. 왜 이 가격인지, 어떤 리스크가 있는지, 최악의 경우 얼마를 손해 볼 수 있는지 스스로 말할 수 있어야 합니다. 그 정도까지 숫자와 서류가 눈에 들어오면 계약서에 도장 찍는 손도 훨씬 덜 흔들립니다.
