현장에서 먼저 보이는 건 임대료가 아니라 사람 흐름입니다
얼마 전 대구에서 상가주택 매매 물건을 보러 다닌 적이 있습니다. 중구 쪽 오래된 3층짜리 건물 하나, 달서구 대로변 이면 상가주택 하나, 수성구 주택가 안쪽 코너 물건까지 하루에 세 건을 봤습니다. 매도인이 내놓은 자료만 보면 다 그럴듯합니다. 1층 상가 월세 얼마, 2층 주택 임대 얼마, 옥탑까지 쓰면 수익률 몇 퍼센트. 그런데 현장에 서보면 숫자가 갑자기 차분해집니다.
대구상가주택매매를 찾는 분들이 제일 먼저 보는 게 보통 수익률입니다. 매매가 7억, 보증금 8천, 월세 280만 원이면 단순 계산으로 괜찮아 보입니다. 하지만 저는 그 전에 1층 유리창부터 봅니다. 임차인이 장사를 실제로 하고 있는지, 간판이 오래 방치된 느낌인지, 점심시간에 손님이 들어오는지, 주변 공실이 몇 개인지 봅니다. 상가주택은 건물 하나를 사는 게 아니라 그 동네의 작은 현금흐름을 사는 일에 가깝습니다.
특히 대구는 동네별 차이가 큽니다. 같은 역세권이라는 말이 붙어도 출구 방향 하나에 따라 유동 인구가 완전히 다릅니다. 대로변이라고 다 좋은 것도 아닙니다. 차는 많이 지나가는데 사람이 안 걷는 자리면 소매점 임차인은 힘듭니다. 반대로 골목 안쪽이어도 병원, 학원, 배달 상권, 주거 밀도가 받쳐주면 의외로 월세가 버팁니다.
매매가보다 임대차 내역을 더 오래 봐야 합니다
상가주택 매매 상담을 하다 보면 초보 투자자들이 매매가 흥정에만 힘을 씁니다. 물론 2천만 원, 3천만 원 깎는 것도 중요합니다. 그런데 더 큰돈은 임대차 내역에서 새는 경우가 많습니다. 계약서에 적힌 보증금과 실제 지급 내역이 맞는지, 월세가 정상적으로 들어오고 있는지, 관리비를 따로 받고 있는지, 부가세 처리는 어떻게 하는지 하나씩 봐야 합니다.
제가 예전에 본 대구 상가주택 중에 겉으로는 월세 320만 원짜리 물건이 있었습니다. 매도인은 “공실 없고 바로 수익 난다”고 했습니다. 그런데 임대차계약서를 받아보니 1층 상가 월세 일부가 6개월째 밀려 있었습니다. 2층 주택은 보증금이 시세보다 높게 잡혀 있었고, 만기 때 반환 부담이 컸습니다. 계산기를 다시 두드리니 처음 보였던 수익률과 실제 손에 남는 돈이 꽤 달랐습니다.
상가주택은 주택 부분과 상가 부분이 섞여 있어서 세금과 대출도 단순하지 않습니다. 주택 수에 들어가는지, 상가 비율이 어느 정도인지, 임대사업 관련 신고는 어떻게 되어 있는지에 따라 취득 이후 비용이 달라집니다. 중개사가 말하는 “대출 잘 나옵니다” 한마디만 믿고 계약금 넣으면 곤란합니다. 은행은 건물의 수익성만 보는 게 아니라 차주의 소득, 담보 평가, 임대차 선순위 보증금까지 같이 봅니다.
제가 기본으로 확인하는 항목
- 등기부상 소유권, 근저당, 가압류, 가처분 여부
- 건축물대장상 위반건축물 표시와 실제 증축 여부
- 상가와 주택 임대차계약서 원본 내용
- 보증금 반환 순서와 선순위 권리 금액
- 최근 6개월 월세 입금 내역
- 주차 가능 대수와 주변 민원 가능성
- 수선비가 큰 옥상, 외벽, 배관, 계단 상태
대구 상가주택에서 자주 보이는 함정
대구상가주택매매 물건을 보다 보면 반복해서 나오는 문제가 있습니다. 첫째는 불법 증축입니다. 옥탑방, 창고, 계단실 일부를 방처럼 쓰는 경우가 적지 않습니다. 지금 임차인이 조용히 살고 있다고 해서 문제가 없는 게 아닙니다. 구청에서 시정명령이 나오면 이행강제금이 붙을 수 있고, 매수 후에는 그 부담이 새 주인에게 넘어옵니다.
둘째는 노후 설비입니다. 상가주택은 겉으로 페인트만 새로 칠하면 멀쩡해 보입니다. 하지만 20년 넘은 건물은 배관, 방수, 전기 용량에서 돈이 들어갑니다. 제가 본 한 물건은 매매가가 주변보다 5천만 원 싸서 관심을 가졌는데, 옥상 방수와 외벽 크랙, 1층 상가 전기 증설까지 계산하니 첫해에만 3천만 원 넘게 들어갈 상황이었습니다. 싸게 산 줄 알았는데 사실은 수리비를 선불로 떠안는 구조였던 겁니다.
셋째는 임차인 업종 리스크입니다. 1층에 음식점이 있으면 월세는 좋아 보일 수 있습니다. 대신 배기, 냄새, 기름때, 원상복구 문제가 따라옵니다. 세탁소, 배달전문점, 술집도 마찬가지입니다. 임차인이 오래 있었다는 건 장점이지만, 건물 설비를 얼마나 소모했는지도 같이 봐야 합니다.
수익률 계산은 보수적으로 해야 덜 다칩니다
상가주택 매매 자료에 적힌 수익률은 대개 예쁘게 포장되어 있습니다. 공실률은 0으로 놓고, 수선비는 거의 안 넣고, 세금과 중개보수도 흐릿하게 처리합니다. 저는 초보자에게 최소한 세 가지 숫자를 따로 계산하라고 말합니다. 낙관 수익률, 보통 수익률, 버티기 수익률입니다.
예를 들어 매매가 8억 원, 보증금 1억 원, 월세 300만 원인 대구 상가주택이 있다고 가정해보겠습니다. 단순 계산으로는 그럴듯합니다. 그런데 취득세, 법무비, 중개보수, 일부 수리비로 4천만 원이 들어가고, 대출 이자가 월 170만 원 나간다면 체감은 달라집니다. 여기에 1층 상가가 3개월 공실이면 그해 수익은 크게 흔들립니다.
저는 보통 월세 총액에서 10~15% 정도는 공실과 수선비로 빼고 봅니다. 오래된 건물은 더 보수적으로 봅니다. 대구 원도심이나 구축 상권의 상가주택은 임차인을 새로 맞추는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 공실 한 달은 숫자로 작아 보여도, 대출 이자와 관리 부담이 같이 오면 심리적으로 꽤 압박이 됩니다.
현장 답사 때 꼭 보는 장면
- 평일 오전, 점심, 저녁의 유동 인구 차이
- 주변 상가 공실과 임대 현수막 개수
- 골목 폭과 차량 진입 편의성
- 인근 신축 건물 임대료와 구축 건물 임대료 차이
- 분리수거, 주차, 소음으로 생길 입주자 갈등
초보라면 예쁜 수익률보다 빠져나올 길을 먼저 봐야 합니다
제가 대구상가주택매매를 검토할 때 보는 건 되팔 수 있는 물건인지입니다. 아무리 월세가 좋아도 다음 매수자가 겁낼 요소가 많으면 매각이 어려워집니다. 위반건축물, 복잡한 임대차, 좁은 도로, 주차 불가, 특수 업종 임차인, 과한 대출 구조가 겹치면 보유 중에는 버텨도 나올 때 힘듭니다.
상가주택은 아파트처럼 시세가 딱 떨어지지 않습니다. 같은 동네, 비슷한 연식이라도 코너인지, 도로 폭이 몇 미터인지, 1층 임차인이 누구인지에 따라 가격이 갈립니다. 그래서 실거래가만 보고 “근처가 9억에 팔렸으니 이것도 싸다”고 판단하면 위험합니다. 현장에서는 1억 차이가 설명되는 경우가 많고, 반대로 5천만 원 싸도 손대기 어려운 물건이 있습니다.
초보 투자자라면 처음부터 욕심내서 큰 상가주택을 잡기보다, 구조가 단순한 물건을 보는 게 낫습니다. 임차인이 명확하고, 위반건축물 표시가 없고, 수선 범위가 눈에 보이고, 주변 임대 수요를 직접 확인할 수 있는 물건 말입니다. 수익률이 1% 낮아 보여도 밤에 잠이 오는 투자가 더 오래 갑니다.
대구 상가주택은 아직도 잘 고르면 현금흐름을 만들 수 있는 시장입니다. 다만 매도 자료의 숫자만 믿고 들어가기에는 변수가 많습니다. 저는 늘 현장에서 같은 생각을 합니다. 이 건물을 내가 사고 나서 3년 동안 비가 새고, 임차인이 나가고, 금리가 조금 더 올라가도 버틸 수 있는가. 그 질문에 답이 흐리면 싸 보여도 한 걸음 물러서는 편이 낫습니다.
