서산 성연면 아파트 경매, 1회 유찰 1.47억

9월 16일 입찰, 1회 유찰된 서산 성연면 아파트가 1억 4,700만원으로 매력적인 가격에 나왔습니다.

경매물건 주소 충청남도 서산시 성연면 성연5로 92-7, 104동 1층101호 (서산금호어울림에듀퍼스트)

이 아파트는 충청남도 서산시 성연면에 위치하며, '서산금호어울림에듀퍼스트' 단지 내 1층에 자리하고 있습니다. 주변은 주택 단지와 상업시설이 조화를 이루고 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통 접근성도 무난한 편인데요, 서산 시내와 인접한 위치라 차량으로 10분 정도면 주요 생활권에 도달할 수 있습니다.

이 물건의 감정가는 2억 1,000만원이었으나 1회 유찰되면서 최저입찰가가 1억 4,700만원까지 내려갔습니다. 감정가 대비 30% 할인된 가격입니다. 인근 유사 아파트의 실거래가는 1.9억에서 2.0억 사이로 형성되어 있어, 현재 최저입찰가는 시장가 대비 약 25% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 유찰 후 경쟁이 붙을 것을 고려하여 약 1억 5,435만원 정도로 예상할 수 있습니다.

말소기준권리는 2020년 9월 10일 설정된 근저당권입니다. 근저당권 말소 후 깨끗한 권리 상태가 됩니다. 현재 임차인에 대한 정보가 부족한 상태이므로 등기부등본과 현황조사서를 통해 임차인의 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 특이사항은 없는 것으로 보입니다.

솔직히 말하면, 가격적인 메리트가 크지만, 임차인이 있을 경우 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 서산 지역은 대규모 개발 호재가 많지 않지만, 평온한 주거 환경으로 인해 실거주 수요는 꾸준한 편입니다. 이 아파트를 월세로 전환할 경우 예상 수익률은 연 4.5% 정도로 무난할 것으로 보입니다.

내 경험상 1회 유찰된 물건은 입찰 경쟁이 심화될 가능성이 높습니다. 예상 경쟁률은 5:1 정도로 예상되며, 권장 입찰가는 1억 5,500만원 내외로 설정하는 것이 무난할 듯합니다. 취등록세는 약 710만원으로 계산되며, 총 투자금은 약 1억 6,210만원 정도로 예상됩니다. 임차인 문제만 잘 해결된다면 괜찮은 투자처로 보입니다.