법원 서류 봉투를 열 때마다 아직도 긴장합니다
얼마 전 후배 투자자가 경매 물건 하나를 들고 사무실로 찾아왔습니다. 감정가 3억 2천만 원짜리 빌라인데 최저가가 2억 480만 원까지 떨어졌고, 주변 실거래가를 보니 잘만 받으면 5천만 원은 남을 것 같다고 하더군요. 표정은 이미 낙찰받은 사람 같았습니다.
근데 제가 제일 먼저 본 건 수익률 계산표가 아니었습니다. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람 자료였습니다. 경매에서 돈을 버는 사람과 돈을 잃는 사람은 여기서 갈립니다. 같은 물건을 봐도 누군가는 싸다고 보고, 누군가는 위험하다고 봅니다. 차이는 권리분석 서류를 얼마나 끝까지 읽느냐에 있습니다.
초보 때는 저도 감정가 대비 몇 퍼센트 떨어졌는지만 봤습니다. 2회 유찰, 3회 유찰 이런 숫자가 눈에 먼저 들어왔죠. 그런데 현장에서 오래 버티다 보면 가격보다 무서운 게 권리입니다. 낙찰가 2천만 원 싸게 받았다고 좋아했는데, 인수해야 할 보증금이 5천만 원이면 그건 싼 물건이 아니라 비싼 수업료입니다.
권리분석 서류는 한 장씩 따로 보면 안 됩니다
많은 분들이 등기사항전부증명서만 보고 권리분석을 끝냈다고 생각합니다. 근저당권이 언제 설정됐는지, 말소기준권리가 뭔지, 뒤에 붙은 권리가 소멸되는지 보는 건 맞습니다. 하지만 그건 시작입니다. 실제 위험은 서류끼리 말이 안 맞을 때 튀어나옵니다.
제가 현장에서 기본으로 보는 권리분석 서류는 보통 이 정도입니다.
- 등기사항전부증명서
- 매각물건명세서
- 현황조사서
- 감정평가서
- 전입세대열람 내역
- 건축물대장과 토지대장
- 법원 사건내역과 배당요구종기 확인 자료
여기서 중요한 건 순서입니다. 저는 먼저 등기사항전부증명서로 말소기준권리를 잡습니다. 그다음 매각물건명세서에서 인수되는 권리나 임차인 관련 문구가 있는지 봅니다. 그리고 현황조사서와 전입세대열람을 붙여서 실제 점유자가 누구인지 확인합니다. 감정평가서와 공부 서류를 보며 면적, 용도, 위반건축물 가능성, 도로 문제를 봅니다.
이 과정을 대충 넘기면 이상한 물건이 멀쩡해 보입니다. 예를 들어 등기부에는 근저당권만 있고 깨끗해 보이는데, 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인 가능성이 적혀 있는 경우가 있습니다. 현황조사서에는 문이 잠겨 있어 내부 확인을 못 했다고 나오고, 전입세대열람에는 누군가 오래전부터 전입돼 있습니다. 이런 물건은 계산기를 두드리기 전에 왜 이런 흔적이 남았는지부터 따져야 합니다.
매각물건명세서 한 줄 때문에 입찰가가 바뀝니다
제가 초보에게 제일 오래 보라고 하는 서류가 매각물건명세서입니다. 등기부는 권리의 시간표라면, 매각물건명세서는 법원이 입찰자에게 알려주는 경고문에 가깝습니다. 여기에는 임차인의 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 인수되는 권리 가능성이 담깁니다.
몇 년 전 수도권 다세대 물건을 본 적이 있습니다. 최저가는 1억 6천만 원대였고, 주변 매매가는 2억 2천만 원 정도였습니다. 겉으로 보면 4천만 원 이상 여유가 있어 보였죠. 그런데 매각물건명세서에 임차보증금 7천만 원, 전입일자가 말소기준권리보다 빠른 임차인이 적혀 있었습니다. 배당요구는 했지만 배당으로 전액을 못 받을 가능성이 있었습니다.
이 경우 낙찰자가 떠안을 수 있는 금액을 보수적으로 계산해야 합니다. 예상 배당표를 만들어 보니 임차인이 7천만 원 중 약 4천만 원만 배당받을 가능성이 컸습니다. 나머지 3천만 원은 낙찰자가 인수할 수 있는 구조였습니다. 그러면 입찰가 1억 6천만 원이 아니라 실제 취득 부담은 1억 9천만 원이 됩니다. 취득세, 명도비, 수리비까지 넣으면 남는 돈이 거의 없었습니다.
후배는 처음에 “그래도 시세보다 싸지 않냐”고 했습니다. 사실 그 말도 틀린 건 아닙니다. 다만 경매에서 시세보다 싸다는 말은 인수금액, 세금, 이자, 점유 리스크를 다 넣은 뒤에 해야 합니다. 화면에 보이는 최저가만 놓고 싸다고 말하면, 그건 아직 반쪽짜리 계산입니다.
등기부는 날짜 싸움입니다
등기사항전부증명서를 볼 때는 권리 이름보다 날짜를 먼저 봅니다. 근저당권, 가압류, 압류, 전세권, 지상권 같은 단어가 줄줄이 나와도 겁먹을 필요는 없습니다. 중요한 건 어떤 권리가 말소기준권리인지, 그보다 앞선 권리가 남는지입니다.
말소기준권리는 보통 첫 근저당권, 첫 압류, 첫 가압류, 담보가등기 같은 권리에서 잡히는 경우가 많습니다. 그 뒤에 붙은 권리들은 대부분 매각으로 소멸합니다. 그런데 말소기준권리보다 앞선 전세권, 지상권, 가처분, 예고등기 성격의 문제가 있으면 이야기가 달라집니다. 이건 낙찰 후에도 따라올 수 있습니다.
실제 입찰장에서 위험한 건 어려운 권리보다 애매한 권리입니다. 등기부에는 별문제 없어 보이는데 건축물대장을 보니 위반건축물 표시가 있거나, 감정평가서에 도로 접근이 불편하다는 문구가 작게 들어간 경우가 있습니다. 또는 토지와 건물이 따로 움직이는 물건인데 초보가 건물만 낙찰받는 구조를 놓치기도 합니다.
저는 등기부를 출력하면 날짜 옆에 직접 표시를 합니다. 말소기준권리에는 진하게 선을 긋고, 그 위에 있는 권리는 동그라미를 칩니다. 임차인의 전입일자와 확정일자도 같은 종이에 적어 놓습니다. 이렇게 해두면 머릿속에서 섞이지 않습니다. 권리분석은 기억력 싸움이 아니라 기록 싸움입니다.
현황조사서와 전입세대열람은 현장 냄새가 납니다
현황조사서는 가끔 허술해 보입니다. “폐문부재”, “점유자 미상”, “이웃 탐문 결과 임차인 거주 추정” 같은 문장이 나옵니다. 그런데 이 문장들이 굉장히 중요합니다. 집행관이 현장에서 무엇을 봤는지, 무엇을 못 봤는지 알려주기 때문입니다.
전입세대열람도 마찬가지입니다. 등기부에는 임차인이 안 나오지만 전입세대에는 사람이 찍혀 있을 수 있습니다. 임차권등기를 하지 않은 임차인은 등기부에 안 보입니다. 그래서 임차인 문제를 등기부만 보고 판단하면 위험합니다.
제가 예전에 봤던 오피스텔 물건은 현황조사서에 실제 점유자가 가족이라고 적혀 있었습니다. 그런데 전입세대열람에는 제3자가 전입돼 있었고, 매각물건명세서에는 보증금 신고가 없었습니다. 이런 경우 그냥 빈집처럼 생각하면 안 됩니다. 점유자가 누구인지, 임대차 관계가 실제로 있었는지, 배당요구를 안 한 이유가 뭔지 확인해야 합니다. 현장에 가서 우편함, 계량기, 관리사무소 말까지 들어야 윤곽이 잡힙니다.
초보가 가장 많이 하는 실수는 서류를 보고 현장을 생략하는 겁니다. 반대로 현장만 보고 서류를 대충 보는 것도 위험합니다. 좋은 권리분석은 둘을 맞춰 보는 일입니다. 서류에는 임차인이 있는데 현장에는 공실처럼 보인다거나, 서류에는 소유자 점유인데 현장에서는 세입자가 산다고 말하면 그 차이를 끝까지 물고 늘어져야 합니다.
입찰 전날 제가 실제로 확인하는 방식
입찰 전날에는 욕심이 제일 커집니다. 경쟁자가 적을 것 같고, 낙찰받으면 바로 돈이 될 것 같고, 머릿속에서 수익이 굴러갑니다. 이때 권리분석 서류를 다시 보면 실수가 줄어듭니다.
저는 이렇게 봅니다.
- 말소기준권리 날짜와 임차인 전입일자를 다시 비교한다
- 매각물건명세서의 인수 권리 문구를 소리 내어 읽는다
- 배당요구종기 안에 임차인이 배당요구를 했는지 확인한다
- 예상 인수금액을 입찰가에 더해 실제 취득가를 계산한다
- 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비를 따로 넣는다
- 감정평가서 사진과 실제 현장 상태가 크게 다르지 않은지 본다
이 중 하나라도 답이 흐리면 입찰가를 낮추거나 물건을 버립니다. 경매에서는 못 사서 손해 보는 일보다 잘못 사서 손해 보는 일이 훨씬 아픕니다. 입찰장은 이상하게 사람을 급하게 만듭니다. 남들이 봉투를 넣는 모습을 보면 나도 넣어야 할 것 같죠. 그런데 권리분석 서류가 찝찝한 물건은 남이 가져가도 그냥 보내는 게 낫습니다.
권리분석 서류는 초보를 겁주려고 있는 게 아닙니다. 오히려 무리한 입찰을 막아주는 안전장치입니다. 서류를 꼼꼼히 보면 수익이 줄어드는 것처럼 느껴질 때가 많습니다. 인수금액도 보이고, 명도비도 보이고, 생각보다 세금도 큽니다. 그런데 그게 진짜 숫자입니다. 경매에서 오래 버틴 사람들은 대박 물건을 많이 맞혀서 살아남은 게 아니라, 위험한 물건을 조용히 피해 가면서 버틴 경우가 많습니다.
저는 아직도 새 물건을 볼 때마다 처음부터 다시 봅니다. 등기부 한 장, 매각물건명세서 한 줄, 현황조사서의 짧은 문장 하나가 입찰가를 몇 천만 원씩 바꿉니다. 권리분석 서류를 귀찮게 보는 사람은 법원에서 흔들리고, 서류를 숫자처럼 보는 사람은 입찰장에서 덜 흔들립니다. 그 차이가 시간이 지나면 계좌에 그대로 남습니다.
