한줄 요약
3회 유찰로 가격은 5,419만원까지 떨어졌지만, 입찰일은 9월 10일로 예정되어 있습니다. 주의할 점은 위탁관리 업체가 없다는 점입니다.
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경매물건 주소 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오숙박시설 11층1113호
부산광역시 영도구 동삼동에 위치한 부산오션시티푸르지오의 숙박시설입니다. 면적은 23.3㎡(약 7.1평)로, 소형 숙박시설입니다. 주변은 해양대학교와 영도다리로 유명한 관광지로, 교통도 나쁘지 않습니다. 다만, 숙박시설로 사용 중인 점은 일반 주거용으로 전환 시 제약이 있을 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 1억 5,800만원이었으나, 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 5,419만원입니다. 이는 감정가의 34% 수준으로, 인근 숙박시설 시세 대비 상당히 저렴한 편입니다. 인근 유사 시설의 실거래가는 약 1억 2천만원 선이므로, 현재 최저입찰가는 약 55% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가 근처인 5,690만원 전후로 봅니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2022년 8월 25일 설정된 근저당입니다. 따라서 이후 설정된 권리는 모두 말소됩니다. 그러나 임차인 현황에 대한 정보가 부족하여, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 유치권 및 법정지상권은 현재로서는 문제될 요소가 없지만, 현황조사서와 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 영도구의 숙박시설은 관광 성수기에는 수익성이 높을 수 있지만, 비수기에는 공실 리스크가 큽니다. 예상 수익률은 운영 방식에 따라 다르겠지만, 월세 전환 시 연 5% 내외의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 위탁관리업체가 없다는 점은 운영의 어려움으로 작용할 수 있습니다.
내가 입찰한다면
입찰 경쟁률은 3회 유찰된 점을 고려할 때 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 약간 상향된 5,700만원 정도로 설정할 것 같습니다. 취등록세는 약 261만원으로 예상되며, 총 투자금은 5,961만원 정도가 될 것입니다. 운영 관리의 난이도와 공실 리스크를 충분히 고려하여 신중한 결정을 내려야 할 것입니다.
