영도 동삼동 오피스텔 경매, 5회 유찰 1.2억

5회 유찰 후 9월 9일 재입찰, 감정가 70%에 도전할 기회

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경매물건 주소 부산광역시 영도구 중리북로21번길 10, 6층603호 (동삼동,비룡벨로스텔라)

부산 영도구 동삼동에 위치한 비룡벨로스텔라 오피스텔입니다. 해당 물건은 6층에 위치하며, 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 상대적으로 생활 편의성이 높습니다. 교통편도 그리 나쁘지 않아서 버스 노선이 많고, 영도대교를 통해 부산 시내로 접근이 용이합니다. 다만, 정확한 면적은 제공되지 않아 현장 조사로 확인이 필요합니다.

감정가는 1억 7,800만 원이지만, 무려 5회 유찰되면서 현재 최저입찰가는 1억 2,460만 원으로 감정가의 70% 수준입니다. 인근 유사 오피스텔의 실거래가는 1억 5천만 원 정도로, 이번 최저입찰가는 약 28% 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 1억 3,083만 원 전후로 보이며, 이는 평균 낙찰가율 82%를 적용한 결과입니다.

말소기준권리는 2021년 11월 29일의 가압류로 확인됩니다. 임차인 문제는 아직 등기부와 현황조사서를 확인해야 하지만, 주택도시보증공사가 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한 점은 긍정적입니다. 그러나 임차인의 대항력 여부는 철저히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재까지는 발견되지 않았습니다만, 현장 확인은 필수입니다.

솔직히 말하면, 5회 유찰된 물건이라는 건 뭔가 걸리는 게 있다는 뜻입니다. 입찰자들이 관망하는 이유가 있을 겁니다. 다만, 가격이 상당히 매력적인 수준에 이르렀고, 임차권 등기 말소가 확정적이라면 수익률 측면에서는 긍정적입니다. 월세 전환 시 연 5.2% 정도의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 영도 지역은 인구 감소세가 있다는 점에서 장기 보유 전략은 신중해야 합니다.

예상 경쟁률은 낮은 편일 것으로 보입니다. 5회나 유찰된 만큼 경쟁자가 많지 않을 수 있습니다. 내 경험상, 최저가보다 약간 높은 1억 3천만 원 선에서 입찰을 고려할 것 같습니다. 이 경우 취등록세 약 601만 원을 포함하면 총 투자금은 1억 3,661만 원 정도로 예측됩니다. 명도 과정이 순조롭게 진행될 수 있는지에 대한 확신이 서야 입찰을 결정하겠습니다.