한줄 요약
12회 유찰로 1억까지 하락, 9월 21일 입찰 예정입니다. 매력적이지만 임차인 문제는 주의가 필요합니다.
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경매물건 주소 경기도 광주시 이배재로 155-35, 202동 비층비101호 (목현동,위너스힐타운)
이 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 위너스힐타운의 202동 비층비101호입니다. 면적은 정확히 명시되지 않았지만, 대체로 타운하우스 형태로 보이며 주변은 주거 환경이 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 학교와 상업시설도 있어서 실거주 목적으로도 나쁘지 않아 보입니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 2억 500만원이지만, 12회 유찰을 거쳐 최저입찰가는 1억 45만원입니다. 이는 감정가의 49%에 불과합니다. 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 1억 547만원 정도로 예측됩니다. 이 정도면 매력적인 가격대입니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2023년 7월 10일의 압류입니다. 다행히도 임차인이 주택도시보증공사로 양도되면서 대항력을 포기한 상황이므로 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 임차인이 전액 변제받지 못할 경우 임차권등기가 남을 수 있다는 점은 주의해야 합니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 12회나 유찰된 것은 문제의 신호일 수 있습니다. 하지만 가격이 크게 내려갔고, 임차인 문제가 어느 정도 해결된 상황이라면 투자 매력이 있습니다. 주변 개발 호재가 있다면 더더욱 긍정적입니다. 월세로 전환할 경우 수익률은 연 5% 정도로 예상되므로, 장기적으로도 나쁘지 않을 듯합니다.
내가 입찰한다면
내 경험상, 이런 물건의 입찰 경쟁률은 의외로 높을 수 있습니다. 감정가 대비 절반 가격이니 관심을 가질 투자자들이 많을 겁니다. 권장 입찰가는 1억 1천만원 정도로 잡고, 취등록세는 약 485만원을 예상해야 합니다. 임차인 문제와 명도 난이도를 잘 검토한 후 신중히 접근하는 것이 좋겠습니다.
