모델하우스보다 등기부가 먼저입니다
얼마 전 지인이 분양 상담을 받고 와서 저한테 물었습니다. “형, 여기 청약 넣어도 돼요? 상담사가 안전하다고 하던데요.” 저는 첫마디로 모델하우스 사진 말고 토지 등기부터 봤냐고 물었습니다. 분양은 겉으로 보면 새 아파트, 새 상가, 새 오피스텔이라 깨끗해 보입니다. 그런데 현장에서 오래 보니 진짜 위험은 깨끗한 홍보물 뒤쪽에 숨어 있는 경우가 많았습니다.
경매를 오래 하다 보면 분양 실패의 끝자락을 자주 만납니다. 처음에는 “완판 임박”이라고 팔리던 물건이 몇 년 뒤 미분양, 할인분양, 대출 연체, 시행사 부도, 유치권 주장, 공사대금 다툼으로 법원에 나옵니다. 그때 입찰장에서는 숫자가 아주 차갑게 보입니다. 분양가 5억짜리가 감정가 4억 2천으로 잡히고, 두 번 유찰돼 2억대까지 내려오는 일도 있습니다. 광고 문구와 법원 매각물건명세서 사이의 거리가 그만큼 큽니다.
초보일수록 “새 건물이니까 안전하겠지”라고 생각합니다. 사실 구축 빌라보다 신축 분양 물건이 더 복잡한 때도 있습니다. 토지 소유권, 신탁 구조, 중도금 대출, 시행사와 시공사 관계, 준공 가능성, 입주 지연 손해, 잔금 대출 조건까지 같이 봐야 하니까요. 그냥 평면도 예쁘고 역에서 가깝다는 이유로 계약금을 넣으면, 나중에는 빠져나올 문이 생각보다 좁습니다.
분양가가 시세보다 싸다는 말, 그대로 믿으면 안 됩니다
분양 상담에서 제일 많이 듣는 말이 “주변 시세보다 저렴하다”입니다. 그런데 여기서 말하는 주변 시세가 뭔지 따져봐야 합니다. 같은 동네라도 입지 한 블록 차이, 초등학교 배정, 언덕 여부, 대로변 소음, 주차 대수, 관리비 구조에 따라 가격은 꽤 벌어집니다. 특히 오피스텔이나 생활형 숙박시설은 아파트 실거래가와 비교하면 안 됩니다. 시장에서 보는 상품이 다릅니다.
제가 예전에 본 수도권 외곽 오피스텔 분양 사례가 있습니다. 전용 20제곱미터대, 분양가는 1억 8천만 원 정도였습니다. 상담사는 월세 70만 원을 받을 수 있다고 했고, 수익률이 5% 넘는다고 설명했습니다. 그런데 주변 실제 월세를 뒤져보니 비슷한 면적이 45만 원에서 55만 원 사이였습니다. 공실 한 달, 관리비 일부 부담, 중개수수료, 취득세까지 넣으면 수익률은 확 내려갔습니다. 숫자를 조금만 현실로 당기면 이야기가 달라집니다.
분양가가 적정한지 보려면 최소 세 가지는 따져야 합니다. 첫째, 같은 상품의 실제 거래가입니다. 둘째, 전세나 월세가 실제로 얼마에 나가는지입니다. 셋째, 내가 팔고 싶을 때 받아줄 매수층이 있는지입니다. 분양받을 때는 “나중에 프리미엄 붙습니다”라는 말을 듣지만, 팔 때는 매수자가 냉정하게 비교합니다. 새 물건이 많고 입주 물량이 몰리면 프리미엄은커녕 마이너스 프리미엄도 낯선 일이 아닙니다.
계약금 10%가 작은 돈처럼 보이는 순간이 위험합니다
분양 현장에서 계약금 10%는 이상하게 가볍게 느껴집니다. 전체 금액 5억 중 5천만 원인데, 상담 분위기 안에서는 “일단 잡아두는 돈”처럼 들립니다. 근데 이 돈은 예약금이 아닙니다. 계약서에 도장 찍는 순간부터 법적 책임이 생깁니다. 단순 변심으로 빠지면 계약금 전부를 잃을 수 있고, 중도금 대출까지 실행된 뒤라면 상황은 훨씬 무거워집니다.
경매 현장에서도 비슷합니다. 입찰보증금 10%를 넣고 최고가가 되면, 잔금을 못 치를 경우 보증금이 날아갑니다. 그래서 저는 입찰 전에 대출 가능 금액, 취득세, 명도비, 수리비, 예비비까지 다 적어놓고 들어갑니다. 분양도 마찬가지입니다. 계약 전에는 분양가만 볼 게 아니라 잔금일에 내가 실제로 마련해야 하는 현금이 얼마인지 계산해야 합니다.
- 계약금은 얼마이고 반환 조건은 무엇인지
- 중도금 대출 이자는 누가 부담하는지
- 잔금 대출이 막히면 대안 자금이 있는지
- 입주 지연 시 보상 조항이 실제로 작동하는지
- 전매 제한, 실거주 의무, 세금 부담은 어떻게 되는지
이 다섯 가지를 계약 전에 적어보면 흥분이 조금 가라앉습니다. 현장에서는 바로 계약해야 좋은 동호수를 잡는다고 압박하는 경우가 있습니다. 좋은 동호수도 중요합니다. 그런데 나쁜 계약을 좋은 동호수로 포장할 수는 없습니다. 저는 급하게 찍은 도장 때문에 몇 년 고생하는 사람을 너무 많이 봤습니다.
상가 분양은 더 냉정하게 봐야 합니다
분양 중에서도 초보가 특히 조심해야 할 게 상가입니다. “독점 업종”, “고정 배후수요”, “월세 보장” 같은 말이 붙으면 더 조심해야 합니다. 상가는 아파트처럼 실수요자가 넓게 받쳐주는 시장이 아닙니다. 임차인이 장사를 해서 돈을 벌 수 있어야 월세도 나오고, 그래야 내 물건 가치도 유지됩니다.
예전에 신도시 근린상가가 경매로 나온 적이 있습니다. 분양가는 7억대였고, 감정가는 5억 후반이었습니다. 그런데 현장을 가보니 1층인데도 동선이 끊겨 있었습니다. 큰길에서는 잘 안 보이고, 아파트 단지 출입구와도 살짝 비껴 있었습니다. 공실이 길었고, 주변 중개업소에서는 월세를 낮춰도 문의가 뜸하다고 했습니다. 결국 몇 차례 유찰됐습니다. 분양 당시에는 “항아리 상권”이라고 했겠지만, 실제 발걸음은 광고처럼 움직이지 않았습니다.
상가 분양을 볼 때 저는 유동인구 숫자보다 동선을 먼저 봅니다. 사람이 지나가도 지갑을 여는 자리인지가 중요합니다. 횡단보도 위치, 버스정류장 방향, 엘리베이터 출입구, 주차 진입로, 배후 세대의 소비 패턴까지 봐야 합니다. 그리고 월세 보장이라는 말도 계약서 원문으로 확인해야 합니다. 보장 주체가 누구인지, 기간은 몇 개월인지, 보장 종료 뒤 예상 임대료가 얼마인지가 진짜입니다.
분양을 볼 때 제일 먼저 지우는 말들
저는 분양 자료를 볼 때 머릿속에서 몇 가지 말을 먼저 지웁니다. “희소성”, “미래가치”, “프리미엄”, “선착순 특별혜택” 같은 단어입니다. 이런 말이 전부 거짓이라는 뜻은 아닙니다. 다만 투자 판단의 근거로 쓰기에는 너무 부드럽고 넓습니다. 돈을 넣을 때는 더 딱딱한 자료가 필요합니다.
분양을 검토한다면 분양가표, 공급계약서, 대출 조건, 주변 실거래, 전월세 시세, 입주 물량, 현장 동선, 등기부, 토지 신탁 여부를 봐야 합니다. 아파트라면 같은 생활권의 최근 거래를 보고, 오피스텔이라면 관리비와 공실률을 같이 봐야 합니다. 상가라면 임대료를 낼 임차인의 매출 구조까지 상상해야 합니다. 숫자가 안 맞으면 홍보관이 아무리 화려해도 저는 뒤로 물러납니다.
사실 분양 자체가 나쁜 건 아닙니다. 좋은 입지에 적정한 가격으로 들어가면 새 집을 안정적으로 확보하는 방법이 될 수 있습니다. 다만 계약 전에는 분위기에서 한 발 빠져나와야 합니다. 상담사는 파는 사람이고, 은행은 빌려주는 사람이고, 세금과 공실과 가격 하락은 결국 내가 감당합니다. 저는 경매장에서 무너진 분양 물건을 볼 때마다 같은 생각을 합니다. 처음 계약서를 쓰던 날, 누군가 옆에서 숫자 한 번만 더 보자고 말해줬다면 결과가 조금 달랐을지도 모른다고요.
