한줄 요약
9월 16일 입찰, 1회 유찰 후 7,492만원에 재입찰 예정. 법정지상권 성립 가능성이 관건입니다.
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경매물건 주소 충청남도 당진시 정미면 수당리 482
충청남도 당진시 정미면 수당리에 위치한 이 토지는 1,597㎡(약 483평)로, 넓은 면적이 매력적입니다. 주변은 농촌 지역으로, 전원주택을 짓기에 좋은 환경입니다. 교통 여건은 다소 불편할 수 있지만, 조용한 생활을 원하는 이들에게는 적합합니다.
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가격이 말해주는 것
감정가 1억 703만원에서 1회 유찰되어 최저입찰가는 7,492만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 70% 수준으로, 인근 토지 시세와 비교해 약 30% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 7,866만원 전후로 보고 있으며, 취등록세 약 361만원을 고려해 총 투자금은 8,227만원 정도로 예상됩니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2024년 5월 23일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 중요한 점은 매각에서 제외된 제시외 건물들이 있어 법정지상권 성립 가능성이 있다는 것입니다. 이는 명도 과정에서 변수가 될 수 있어 주의가 필요합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 법정지상권 문제와 농지취득자격증명 제출 조건은 리스크로 작용할 수 있습니다. 하지만 넓은 면적과 저렴한 가격은 장점입니다. 만약 법정지상권 문제가 해결된다면, 전원주택 개발이나 장기적인 투자 가치가 있을 수 있습니다. 예상 수익률은 연 5% 이상을 기대할 수 있습니다.
내가 입찰한다면
유찰 후 재입찰이기 때문에 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 내 경험상, 예상 낙찰가인 7,866만원을 기준으로 입찰가를 설정하는 것이 좋겠습니다. 법정지상권 문제를 충분히 검토하고, 명도 과정의 난이도를 고려하여 전략을 세워야 합니다. 최종적으로, 8천만원 이하로 입찰하는 것을 권장합니다.
