한줄 요약
4회 유찰로 최저가 1억 7,998만원, 9월 22일 입찰 예정
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경매물건 주소 충청남도 당진시 송악읍 전대리 556-1
충청남도 당진시 송악읍 전대리에 위치한 토지입니다. 면적은 5065.0㎡(약 1532평)로 상당히 넓습니다. 현재 일부는 비포장 농로로 사용되고 있고, 일부는 전으로 이용 중입니다. 이점은 토지 사용에 유연성을 줄 수 있지만, 계획에 따라 용도 변경이 필요할 수 있습니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 7억 4,962만원인데, 현재 최저입찰가는 1억 7,998만원으로 감정가 대비 76% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편이지만, 과연 이 가격에 가치가 있는지는 추가적인 조사와 계획이 필요합니다. 예상 낙찰가를 1억 8,898만원 전후로 잡아볼 수 있습니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2024년 9월 2일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권은 낙찰 시 말소될 것으로 예상됩니다. 하지만, 지상에 타인 소유로 추정되는 비닐하우스가 있어 매각에서 제외됩니다. 임차인 현황은 별도로 등기부와 현황조사서 확인이 필요하며, 농지취득자격증명도 필수입니다. 이 점은 입찰 전에 반드시 해결해야 할 부분입니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 4회나 유찰된 이유가 분명히 있을 것입니다. 농로로 사용 중인 부분과 타인 소유의 비닐하우스가 걸림돌이 될 수 있습니다. 그러나, 농지로서의 활용이나 향후 개발 가능성을 염두에 둔다면 저가 매입의 기회일 수도 있습니다. 하지만, 농지취득자격증명을 얻기 어려운 분에게는 큰 리스크가 될 수 있습니다.
내가 입찰한다면
예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 입찰가를 1억 8천만원대 후반으로 설정하고, 취등록세 약 869만원을 포함한 총 투자금액을 고려해야 합니다. 솔직히 말하면, 농지취득자격증명 문제와 지상권 관련 이슈를 해결할 자신이 있다면 도전해 볼 만한 물건입니다. 하지만, 이 부분이 확실하지 않다면 재고를 권합니다.
