한줄 요약
2회 유찰 후 9월 22일 재입찰, 농지취득자격증명 필수임을 유의해야 합니다.
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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/10375
경매물건 주소 충청남도 서산시 지곡면 환성리 694-94
충청남도 서산시 지곡면 환성리에 위치한 이 부동산은 면적이 1969.0㎡, 즉 약 595.6평에 달합니다. 주위는 전원주택과 농지가 혼재된 지역이고, 현재는 휴경지 상태입니다. 사다리형의 평지로 적합한 용도를 찾아 활용하면 좋을 것 같습니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 차를 이용한다면 크게 문제되지 않을 것입니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 1억 7,524만원이지만, 2회 유찰 끝에 최저입찰가는 8,586만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 48%로 상당한 할인율입니다. 인근 시세와 비교할 때 약 52% 저렴한 수준이므로, 가격 메리트는 확실합니다. 예상 낙찰가는 약 9,016만원 선으로 보고 있습니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2025년 1월 7일 개시결정으로, 등기부상 권리관계를 철저히 확인해야 합니다. 특히 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 몰수될 수 있으니, 관련 서류 준비는 필수입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 위험은 현재로선 크지 않지만, 꼼꼼히 살펴보는 게 좋겠습니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 농지라는 특성상 개발이나 용도 변경의 가능성을 염두에 둬야 합니다. 주변의 전원주택 수요나 지역 개발 계획에 따라 가치가 상승할 가능성도 있습니다. 하지만 농지취득자격증명 준비가 까다로울 수 있고, 명도 과정에서도 시간이 걸릴 수 있습니다. 예상 수익률을 따져보면 월세 전환보다는 장기적인 가치 상승을 기대하는 편이 나을 것입니다.
내가 입찰한다면
내 경험상, 이런 유형의 물건은 경쟁률이 낮은 편입니다. 권장 입찰가는 9,000만원 전후로 설정하고, 취등록세 약 414만원을 포함하면 총 투자금은 9,414만원가량이 될 것입니다. 명도 난이도는 중간 정도로 예상되며, 관련 서류 준비를 철저히 하여 입찰에 대비하는 것이 좋겠습니다.
