한줄 요약
2회 유찰 후 9월 22일 예정, 49% 할인된 최저가로 매력적이지만 맹지라 주의 필요
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경매물건 주소 충청남도 당진시 순성면 갈산리 458-1
충청남도 당진시 순성면 갈산리에 위치한 972.0㎡(294.0평) 크기의 부동산입니다. 서류상 '임야, 대지'로 되어 있지만, 현황은 '전'으로 사용되고 있습니다. 주변은 농촌 지역으로 조용한 환경이지만, 맹지 특성상 교통 접근성이 떨어집니다. 주변에 큰 개발 계획은 없어 보입니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 2억 292만원이지만, 현재 최저입찰가는 9,943만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰로 인해 가격이 대폭 낮아졌는데, 인근 유사 토지의 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 1억 440만원 전후로 예상됩니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2020년 3월 25일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 맹지로 인해 다른 권리 문제보다는 토지 활용에 관한 제약을 더 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로선 크지 않아 보입니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 맹지라 활용도가 떨어진다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 하지만 49% 할인된 가격으로 인해 투자 매력이 있긴 합니다. 만약 개발이 가능하다면 수익률이 높을 수 있지만, 현재로선 큰 호재는 보이지 않습니다. 리스크를 감수하고 장기적 관점에서 접근하는 것이 필요합니다.
내가 입찰한다면
예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 맹지라는 단점이 크기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저가보다 조금 높은 1억 선에서 고려할 것 같습니다. 취등록세는 약 480만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 1억 1천여만원이 될 것으로 보입니다. 장기 투자로 접근할 수 있다면 도전해볼만 합니다.
