투룸월세, 숫자만 보면 쉬워 보입니다
얼마 전 후배 투자자랑 같이 수도권 외곽 투룸월세 물건을 보러 다녔습니다. 매매가는 1억 6천만 원, 보증금 2천만 원에 월세 75만 원이 나온다고 적혀 있더군요. 중개사 말만 들으면 연 수익률이 꽤 괜찮아 보입니다. 그런데 현장에 가보니 엘리베이터 없는 4층, 주차는 세대당 0.4대, 골목은 좁고 밤에는 조금 어두웠습니다. 숫자는 반짝였는데, 세입자가 오래 살 만한 집인지는 따로 봐야 했습니다.
투룸월세는 원룸보다 월세 단가가 높고, 신혼부부나 직장인 2인 가구, 아이 없는 부부 수요가 붙으면 공실이 길지 않습니다. 하지만 반대로 말하면 세입자 눈높이도 원룸보다 높습니다. 방 두 개라는 이유만으로 월세가 잘 나가는 시대는 아닙니다. 주차, 관리비, 채광, 곰팡이, 옵션 상태까지 다 따집니다.
경매로 투룸을 볼 때 초보 투자자들이 가장 자주 하는 실수는 감정가와 임대 시세만 보고 계산기를 두드리는 겁니다. 낙찰가 1억 3천만 원, 보증금 1천만 원, 월세 65만 원이면 괜찮네 싶죠. 그런데 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 대출이자, 중개수수료까지 넣으면 첫해 현금흐름이 생각보다 얇아집니다. 저는 투룸월세 물건을 볼 때 최소 500만 원에서 1천500만 원 정도의 예비비를 따로 잡습니다. 오래된 빌라라면 이 숫자가 더 커질 수 있습니다.
권리분석보다 무서운 건 임대가 안 되는 집입니다
경매 초보들은 등기부등본 권리분석을 제일 무서워합니다. 맞습니다. 선순위 임차인, 대항력, 배당요구 여부를 놓치면 큰돈이 묶일 수 있습니다. 그런데 권리분석이 깨끗하다고 해서 좋은 물건은 아닙니다. 낙찰받고 나서 세입자가 안 들어오면 그때부터 진짜 압박이 옵니다.
예전에 인천의 한 구축 투룸을 검토한 적이 있습니다. 등기상 권리는 깔끔했고, 최저가도 두 번 떨어져서 가격만 보면 탐났습니다. 근데 현장에 가보니 주변에 신축 오피스텔이 많이 들어서 있었고, 같은 월세라면 세입자 입장에서는 당연히 신축을 고를 상황이었습니다. 그 물건은 낙찰가를 1천만 원 낮춰도 저는 안 들어갔습니다. 싸게 사는 것보다 매달 비어 있는 집을 버티는 게 더 힘들다는 걸 이미 여러 번 봤기 때문입니다.
투룸월세를 볼 때 저는 주변 임대 매물을 세 가지로 나눠서 봅니다. 같은 건물, 같은 골목, 같은 생활권입니다. 같은 건물에 빈집이 많으면 일단 조심합니다. 같은 골목에 월세가 계속 내려간 흔적이 있으면 또 조심합니다. 같은 생활권 안에서 신축이 공급되는 중이면 기존 구축 투룸은 월세 방어가 약해질 수 있습니다.
- 같은 면적 투룸의 실제 임대료와 관리비를 같이 확인합니다.
- 보증금이 높은지, 월세가 높은지 구조를 봅니다.
- 최근 3개월 안에 빠진 매물이 많은지 중개사에게 직접 묻습니다.
- 밤 시간대 골목 분위기와 주차 상태를 따로 봅니다.
투룸은 수리비가 수익률을 잡아먹습니다
투룸월세는 원룸보다 면적이 넓습니다. 당연히 수리할 것도 많습니다. 도배 장판만 해도 원룸보다 비용이 올라가고, 싱크대, 화장실, 보일러, 샷시 중 하나라도 손대면 계산이 확 바뀝니다. 현장에서 보면 벽지는 깨끗한데 창틀 실리콘에 곰팡이가 있거나, 싱크대 문짝은 멀쩡한데 배수 냄새가 올라오는 집들이 있습니다. 사진으로는 잘 안 보입니다.
제가 투룸월세 물건을 볼 때 대략 잡는 기본 수리비는 이렇습니다. 도배와 장판만 하면 150만 원에서 250만 원 선, 싱크대까지 바꾸면 300만 원에서 500만 원, 화장실을 손대면 400만 원 이상이 금방 나갑니다. 보일러 교체가 겹치면 70만 원에서 120만 원 정도 추가될 수 있고요. 지역과 자재에 따라 다르지만, 경매 물건은 사람이 오래 비웠거나 관리가 안 된 경우가 많아서 낮게 잡으면 거의 틀립니다.
수리의 목적도 분명해야 합니다. 내 마음에 드는 집을 만드는 게 아니라, 세입자가 빨리 계약할 집을 만드는 겁니다. 저는 투룸 임대용 수리를 할 때 화려한 인테리어보다 냄새, 누수, 조명, 수납, 청결감을 먼저 봅니다. 특히 화장실 냄새와 주방 배수 문제는 월세 5만 원 더 받겠다고 꾸민 조명보다 훨씬 중요합니다. 세입자는 집에 들어가서 3분 안에 살지 말지를 거의 결정합니다.
경락잔금대출 계산은 보수적으로 해야 합니다
투룸월세 투자에서 대출은 양날입니다. 경락잔금대출을 잘 쓰면 자기자본을 줄일 수 있지만, 금리가 올라가거나 공실이 생기면 월세가 이자를 못 덮는 구간이 옵니다. 예를 들어 낙찰가 1억 4천만 원에 대출 9천만 원, 금리 연 5%라면 월 이자만 대략 37만 원대입니다. 월세 70만 원을 받아도 관리비 미납, 수선비, 세금, 공실 한 달을 반영하면 생각보다 남는 돈이 적습니다.
저는 초보에게 투룸월세를 계산할 때 만실 기준 수익률만 보지 말라고 말합니다. 1년에 한 달은 비어 있다고 가정하고, 2년에 한 번은 큰 수리비가 나온다고 잡아야 마음이 편합니다. 그리고 보증금은 내 돈처럼 쓰면 안 됩니다. 세입자가 나갈 때 돌려줘야 할 돈입니다. 이걸 다른 투자금으로 섞어버리면 나중에 잔금일 맞추느라 진땀 뺄 수 있습니다.
실제 입찰가를 쓸 때도 저는 세 가지 가격을 따로 적습니다. 욕심 가격, 적정 가격, 포기 가격입니다. 현장 분위기에 휩쓸리면 손이 올라갑니다. 법원 입찰장은 이상하게 사람 마음을 급하게 만듭니다. 그래서 미리 숫자를 정해 놓고, 포기 가격을 넘으면 그냥 나옵니다. 좋은 물건은 또 나옵니다. 무리해서 받은 물건은 오래 기억에 남습니다. 대개 좋은 쪽으로는 아닙니다.
투룸월세 초보라면 이런 물건은 한 번 더 멈춰야 합니다
초보자가 피하면 좋은 투룸월세 유형이 있습니다. 첫째, 선순위 임차인 보증금이 크고 배당 여부가 애매한 물건입니다. 둘째, 위반건축물 표시가 있거나 실제 구조와 건축물대장이 다른 물건입니다. 셋째, 관리비 분쟁이 많은 빌라입니다. 넷째, 주변 공급이 많아서 월세가 계속 밀리는 지역입니다. 다섯째, 집 내부를 확인하기 어려운데 수리비 추정이 큰 물건입니다.
특히 반지하 투룸이나 불법 쪼개기 흔적이 있는 집은 싸다고 덤비면 고생할 가능성이 큽니다. 월세는 받을 수 있을지 몰라도, 매도할 때 다음 매수자가 꺼립니다. 임대수익만 보고 들어갔다가 출구가 좁아지는 겁니다. 부동산 투자는 들어갈 때보다 나올 때가 더 중요할 때가 많습니다.
그래도 투룸월세가 나쁜 상품이라는 뜻은 아닙니다. 오히려 제대로 고르면 원룸보다 세입자 교체가 덜하고, 가족 단위나 장기 거주 수요가 붙어 안정적인 경우도 많습니다. 다만 숫자보다 생활감을 봐야 합니다. 이 집에서 누가 살까, 그 사람이 왜 이 집을 고를까, 월세를 5만 원 더 내고도 여기 살 이유가 있을까. 저는 현장에서 늘 이 질문을 속으로 던집니다.
투룸월세는 계산기와 운동화가 같이 필요한 투자입니다. 책상에서 수익률을 만들고, 현장에서 그 수익률을 깎아 보는 과정이 있어야 합니다. 초보일수록 낙찰받는 기술보다 안 들어갈 물건을 거르는 눈을 먼저 키우는 게 오래 갑니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 결국 버틸 수 있는 집을 사는 일에 가깝습니다.
