얼마 전 후배가 전세계약서를 들고 찾아왔습니다. 보증금 2억 4천만 원짜리 빌라였고, 중개사는 “요즘 이 정도면 안전한 편”이라고 말했다더군요. 그런데 등기부를 보니 선순위 근저당이 1억 8천만 원, 같은 건물 다른 세대 보증금까지 감안하면 제 눈에는 이미 빨간불이었습니다. 경매장에서 이런 물건을 자주 봅니다. 계약할 때는 멀쩡해 보였는데, 나중에 경매로 넘어가면 세입자가 줄 서서 배당 기다리는 물건 말입니다.
전세계약주의사항은 거창한 법률 지식보다 순서가 중요합니다. 계약 전, 계약 당일, 잔금일, 입주 후에 해야 할 일이 다릅니다. 이 순서를 섞으면 돈을 넣고 나서야 위험을 발견하게 됩니다. 그때는 협상력이 거의 없습니다.
등기부등본은 계약 전과 잔금일에 두 번 봐야 합니다
초보가 가장 많이 하는 실수가 등기부등본을 한 번만 보는 겁니다. 그것도 중개사가 출력해준 종이만 보고 넘어갑니다. 저는 그걸 믿지 않습니다. 계약 직전 직접 확인하고, 잔금 보내기 직전 다시 확인합니다. 하루 사이에도 근저당, 가압류, 압류가 들어올 수 있습니다.
등기부에서 먼저 볼 곳은 갑구와 을구입니다. 갑구에는 소유권, 가압류, 압류, 가처분 같은 내용이 나옵니다. 을구에는 근저당권, 전세권 같은 담보권이 나옵니다. 여기서 중요한 건 “누가 먼저냐”입니다. 부동산이 경매로 넘어가면 순위 싸움이 됩니다. 내 전입과 확정일자보다 앞선 권리가 많으면 보증금 회수가 어려워집니다.
예를 들어 시세가 3억 원인 빌라에 은행 근저당이 1억 8천만 원 잡혀 있고, 내가 전세 2억 원으로 들어간다고 해보겠습니다. 겉으로는 집값 3억, 전세 2억이라 괜찮아 보입니다. 그런데 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 잡히는 경우가 많습니다. 2억 4천만 원에 낙찰되고 집행비용과 선순위 채권을 빼면 후순위 임차인이 받을 돈은 확 줄어듭니다.
- 계약 전 등기부등본 직접 확인
- 계약 당일 소유자와 임대인 일치 여부 확인
- 잔금 송금 직전 등기부 다시 확인
- 근저당 말소 조건이면 말소 접수까지 확인
전입신고와 확정일자는 ‘나중에’가 아닙니다
전세에서 대항력은 아주 현실적인 방패입니다. 주택을 인도받고 전입신고를 하면 대항력이 생기고, 확정일자까지 갖추면 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 찾기쉬운 생활법령정보에서도 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖춘 경우, 그 효력이 다음 날 0시부터 문제 된다고 설명합니다.
여기서 현장 사고가 많이 납니다. 잔금은 오전에 보냈는데 전입신고는 다음 날 한다거나, 이사만 하고 확정일자를 며칠 뒤에 받는 식입니다. 그 사이 집주인이 대출을 받으면 순위가 꼬일 수 있습니다. 실제로 경매기록을 보면 하루 차이로 배당 결과가 갈리는 경우가 있습니다. “설마 그 하루에 무슨 일이 있겠어”가 제일 비싼 말이 됩니다.
저라면 잔금일 동선을 이렇게 잡습니다. 오전에 등기부 확인, 특약 이행 확인, 잔금 송금, 열쇠 수령, 바로 전입신고와 확정일자 처리. 요즘은 온라인으로 가능한 절차도 있지만, 본인 상황에 따라 주민센터나 관련 서비스를 통해 처리 여부를 바로 확인하는 게 좋습니다.
보증보험 가능 여부는 계약 전에 확인해야 합니다
많은 분들이 전세보증금반환보증을 만능 안전장치로 생각합니다. 아닙니다. 가입이 안 되는 집도 있고, 한도에서 걸리는 집도 있고, 서류에서 막히는 집도 있습니다. HUG 기준으로 전세보증금반환보증은 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 같은 보증금 기준이 있고, 주택 유형과 선순위채권, 위반건축물 여부도 봅니다.
특히 빌라, 다가구, 다중주택은 더 조심해야 합니다. 다가구는 등기부상 소유자가 한 명이고 세대별 구분등기가 안 되어 있는 경우가 많습니다. 내 보증금만 보면 안 됩니다. 다른 세입자의 선순위 보증금까지 합쳐서 봐야 합니다. 경매로 넘어가면 한 건물 매각대금에서 여러 세입자가 나눠 받아야 하기 때문입니다.
계약서 쓰고 나서 “보증보험 가입하면 되겠지”라고 생각하면 늦습니다. 보증기관 심사에서 거절되면 이미 계약금이 들어간 상태입니다. 그래서 특약에 넣어야 합니다. 예를 들면 “전세보증금반환보증 가입 불가 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다”처럼 말입니다. 문구는 상황에 맞게 다듬어야 하지만, 방향은 분명해야 합니다.
- 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전 확인
- 위반건축물 여부를 건축물대장으로 확인
- 다가구는 다른 임차인의 보증금 규모 확인
- 보증보험 불가 시 계약 해제 특약 검토
시세조사는 매매가가 아니라 ‘팔릴 가격’을 봐야 합니다
전세사고 물건을 보면 공통점이 있습니다. 집주인과 중개사는 늘 높은 시세를 말합니다. “옆 단지가 4억에 나왔다”, “최근 호가가 올랐다”는 식입니다. 그런데 경매 투자자는 호가를 그대로 믿지 않습니다. 중요한 건 실제 거래가와 경매에서 팔릴 가능 가격입니다.
아파트는 비교적 거래 사례가 많아서 낫습니다. 문제는 신축 빌라입니다. 같은 동네라도 층, 방향, 도로 폭, 엘리베이터, 주차, 불법 증축 여부에 따라 가격 차이가 큽니다. 분양가 3억 2천만 원이라고 해서 실제 가치가 3억 2천만 원인 건 아닙니다. 주변 실거래가가 2억 6천만 원인데 전세가 2억 5천만 원이면 저는 거의 매매가에 가까운 전세로 봅니다.
전세가율도 봐야 합니다. 매매가 대비 전세보증금이 너무 높으면 집값이 조금만 흔들려도 보증금이 위험해집니다. 특히 매매 거래가 뜸한 지역, 빌라 밀집 지역, 단기간에 임대인이 여러 채를 매수한 흔적이 있는 물건은 조심해야 합니다. 등기부상 소유권 이전이 최근에 몰려 있거나, 매매가와 전세가 차이가 거의 없다면 더 들여다봐야 합니다.
계약서 특약은 예의가 아니라 안전장치입니다
전세계약서에서 특약은 싸우자고 쓰는 문장이 아닙니다. 나중에 서로 딴소리하지 않게 선을 긋는 장치입니다. 임대인이 정상적이라면 합리적인 특약을 무조건 싫어할 이유가 없습니다. 오히려 위험한 계약일수록 “그런 건 원래 안 쓴다”며 흐리는 경우가 많았습니다.
제가 자주 보는 특약은 몇 가지입니다. 잔금일 전까지 새로운 근저당이나 제한물권을 설정하지 않는다는 내용, 기존 근저당을 말소하기로 했다면 잔금과 동시에 말소한다는 내용, 전세보증금반환보증 가입에 협조한다는 내용, 체납 세금이나 관리비가 있으면 임대인이 부담한다는 내용입니다.
여기서 체납 세금도 가볍게 보면 안 됩니다. 국세나 지방세 체납이 얽히면 임차인 입장에서 골치 아픈 상황이 생길 수 있습니다. 임대인의 납세증명서, 지방세 납세증명서 제출을 요구하는 것도 이제는 유난이 아닙니다. 보증금이 1억, 2억 들어가는 계약인데 이 정도 확인은 해야 합니다.
- 잔금 전 추가 담보권 설정 금지
- 기존 근저당 말소 조건 명확화
- 보증보험 가입 협조 의무
- 체납 세금과 미납 관리비 부담 주체 기재
- 실제 점유 가능일과 인도 상태 기재
솔직히 전세계약은 싸게 들어가는 게 능사가 아닙니다. 보증금 1천만 원 아끼려다가 1억 원을 묶이는 일이 생깁니다. 경매장에서 오래 있다 보면 수익보다 먼저 보는 게 생깁니다. 이 집이 망가졌을 때 내 돈이 어디 순서에 서 있는지, 그 질문에 답이 안 나오면 저는 계약서에 도장을 찍지 않습니다.
좋은 집을 고르는 것도 중요하지만, 나쁜 계약을 피하는 게 먼저입니다. 전세계약주의사항을 챙긴다는 건 겁먹자는 뜻이 아닙니다. 내 돈을 넣기 전에 최소한의 의심을 해보자는 뜻입니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 큰돈 앞에서는 조심스럽습니다. 그 조심성이 결국 보증금을 지킵니다.
