얼마 전 성남재개발 구역 주변 빌라 몇 채를 보러 갔는데, 중개사무소에서 들은 말보다 골목 공기부터 먼저 보이더군요. 지도에서는 역세권이고 대단지 예정이고 말이 좋아 보이는데, 막상 현장에 서면 경사, 주차, 노후도, 상가 권리관계, 세입자 분위기까지 한꺼번에 들어옵니다. 경매로 접근하든 일반 매매로 접근하든 성남재개발은 숫자만 보고 들어가면 꽤 아픈 수업료를 낼 수 있습니다.
성남재개발은 입지가 좋아도 단계가 먼저입니다
성남은 서울 접근성, 분당·판교 생활권, 지하철 노선 때문에 재개발 이야기가 나오면 관심이 금방 붙습니다. 그런데 제가 현장에서 초보 투자자들에게 가장 자주 하는 말이 있습니다. 입지보다 먼저 사업 단계를 보라는 겁니다.
예를 들어 정비구역 지정 전후, 조합설립인가 전후, 사업시행인가 전후, 관리처분인가 전후는 완전히 다른 물건입니다. 같은 골목의 비슷한 빌라라도 어느 시점에 사느냐에 따라 기다리는 기간, 추가분담금, 대출 가능성, 매도 난이도가 달라집니다. 관리처분인가가 났다고 무조건 안전한 것도 아닙니다. 이주 지연, 소송, 공사비 증액, 조합 내부 갈등이 생기면 계획표는 종이 한 장이 됩니다.
제가 예전에 본 물건 중 하나는 감정가가 주변 매매가보다 낮아 보였습니다. 처음 보면 ‘싸다’는 생각이 들죠. 그런데 조합원 지위 승계 여부가 애매했고, 기존 소유자의 취득 시점과 거래 제한 요건을 따져보니 초보가 입찰장에 들고 가기에는 위험했습니다. 낙찰가가 조금 낮아도 조합원 자격을 못 받으면 게임이 완전히 바뀝니다.
경매 물건은 등기부보다 조합원 자격이 더 무섭습니다
경매 초보가 등기부등본에서 근저당, 가압류, 임차권 정도만 보고 안심하는 경우가 많습니다. 성남재개발 물건은 거기서 멈추면 안 됩니다. 재개발 구역 안 물건은 권리분석과 정비사업 분석이 같이 가야 합니다.
현장에서 꼭 확인하는 것들
- 정비구역 안 물건인지, 경계선에 걸친 물건인지
- 조합설립인가와 사업시행인가, 관리처분인가 진행 상태
- 소유자의 취득 시점과 조합원 지위 승계 가능성
- 토지 지분, 건축물대장상 용도, 무허가 또는 위반건축물 여부
- 임차인의 대항력, 배당요구, 실제 점유 상태
- 예상 권리가액, 추가분담금, 이주비 대출 조건
특히 토지 지분은 작게 보지 말아야 합니다. 성남 구도심 빌라 중에는 대지권 비율이 낮거나, 공부상 표시와 현황이 깔끔하게 맞지 않는 물건이 있습니다. 겉으로는 방 2개짜리 빌라라 비슷해 보여도 권리가액 산정에서 차이가 납니다. 낙찰가 2천만 원 싸게 받았다고 좋아했는데 추가분담금에서 5천만 원 더 맞으면 표정이 굳습니다.
그리고 임차인도 만만하지 않습니다. 재개발 구역이라 명도가 쉬울 거라고 생각하는 분들이 있는데, 실제로는 이주 일정과 보상 문제, 임대차 관계가 얽히면 시간이 걸립니다. 경매에서 잔금 납부 후 바로 명도 협의가 안 되면 대출 이자와 관리비가 하루하루 쌓입니다. 저는 명도 비용을 처음부터 별도 항목으로 잡습니다. 없으면 좋은 비용이지, 없다고 가정하면 안 되는 비용입니다.
시세조사는 아파트 실거래가만 보면 반쪽입니다
성남재개발 투자를 볼 때 많은 분들이 주변 신축 아파트 가격을 기준으로 계산합니다. 예를 들어 인근 신축이 10억이라면, 내 물건이 나중에 비슷해질 것처럼 계산하는 식입니다. 솔직히 그 계산은 너무 달콤합니다. 실제 투자에서는 권리가액, 분양신청 평형, 추가분담금, 사업 기간, 금융비용, 세금이 빠지면 안 됩니다.
제가 쓰는 방식은 단순합니다. 먼저 현재 매입 총액을 잡습니다. 낙찰가 또는 매수가에 취득세, 법무비, 명도비, 미납관리비 가능성, 중개보수, 대출 이자 여유분을 얹습니다. 그다음 예상 추가분담금을 보수적으로 넣습니다. 조합에서 나온 자료가 있어도 공사비 증액 가능성을 따로 봅니다. 요즘 정비사업에서 공사비가 오르는 건 드문 일이 아닙니다.
예를 들어 물건을 4억 2천만 원에 잡았다고 해도 실제 투입액은 4억 2천만 원이 아닙니다. 취득 관련 비용으로 1천만 원 안팎, 명도와 보유비로 몇백만 원에서 1천만 원 이상, 추가분담금으로 2억 원대가 붙을 수 있습니다. 그러면 체감 원가는 순식간에 6억 중후반이 됩니다. 나중에 신축 가치가 8억이라고 해도 기간이 5년 걸리면 연 수익률은 생각보다 평범할 수 있습니다.
성남재개발 초보가 피해야 할 물건
제가 초보라면 성남재개발에서 무리해서 잡지 않을 물건이 몇 가지 있습니다. 첫째, 조합원 지위가 불명확한 물건입니다. 이건 수익률 문제가 아니라 투자 전제가 흔들리는 문제입니다. 둘째, 점유자가 완강하고 임대차 자료가 지저분한 물건입니다. 명도는 돈보다 시간이 더 괴롭습니다. 셋째, 감정가 대비 싸 보이지만 토지 지분과 공부상 하자가 있는 물건입니다.
또 하나는 소액으로 가능하다는 말만 믿고 들어가는 경우입니다. 재개발은 중간에 돈이 계속 필요합니다. 계약금만 있으면 되는 투자가 아닙니다. 이주비가 나온다고 해도 한도가 부족할 수 있고, 경락잔금대출도 개인 신용, 소득, 물건 상태, 금융기관 기준에 따라 달라집니다. 입찰 전 대출 상담을 최소 두세 군데는 받아야 합니다. 말로만 가능한 대출은 잔금일 앞에서 힘을 못 씁니다.
성남은 관심이 많은 지역이라 좋은 물건은 경쟁이 붙습니다. 그래서 초보가 안전마진 없이 시세만 믿고 쓰면 낙찰은 받을 수 있어도 투자가 힘들어집니다. 경매는 낙찰이 끝이 아니라 시작입니다. 잔금, 명도, 보유, 분양신청, 추가분담금, 세금까지 버텨야 내 돈이 돌아옵니다.
제가 성남재개발을 볼 때 보는 숫자
저는 최종 입찰가를 정할 때 기대수익보다 버틸 수 있는 손실부터 봅니다. 사업이 2년 늦어졌을 때 이자를 감당할 수 있는지, 추가분담금이 3천만 원 늘어도 버틸 수 있는지, 전세를 못 맞췄을 때 현금흐름이 깨지지 않는지 계산합니다. 이 숫자들이 불편하면 입찰장을 나옵니다. 아쉬운 물건은 다음에도 나오지만, 한 번 꼬인 물건은 몇 년을 붙잡고 갑니다.
성남재개발은 분명 매력 있는 시장입니다. 입지의 힘도 있고, 노후 주거지가 새 아파트로 바뀌는 과정에서 기회도 있습니다. 다만 그 기회는 서류를 끝까지 보고, 현장을 걸어보고, 돈의 흐름을 보수적으로 계산한 사람에게 더 오래 남습니다. 저는 여전히 성남 물건을 봅니다. 다만 싸 보여서 들어가는 게 아니라, 틀렸을 때도 빠져나올 길이 있는 물건만 봅니다. 그 차이가 10년 동안 입찰장을 계속 다닐 수 있었던 이유라고 생각합니다.
