입찰장에 오래 앉아 있으면 물건보다 사람이 먼저 보입니다
얼마 전 법원 입찰장에서 예전 제 모습을 보는 듯한 분을 봤습니다. 두꺼운 출력물 한 뭉치를 들고 있었고, 빨간 펜으로 감정가와 최저가만 크게 표시해뒀더군요. 표정은 자신감 반, 긴장 반이었습니다. 저도 처음 물건경매를 시작했을 때 딱 그랬습니다. 감정가 3억짜리가 2억 1천까지 떨어졌다는 숫자만 보고 심장이 먼저 뛰었습니다.
그런데 현장에서 오래 버틴 사람들은 압니다. 경매 물건은 싸다고 좋은 게 아닙니다. 싸 보이게 된 이유가 있고, 그 이유가 등기부에 있을 수도 있고, 점유자 방 한 칸에 있을 수도 있고, 관리비 체납 내역 속에 숨어 있을 수도 있습니다. 초보 때는 물건을 찾는다고 생각하지만, 실제로는 피해야 할 이유를 하나씩 지우는 작업에 가깝습니다.
저는 물건경매를 볼 때 처음부터 수익률 계산기를 두드리지 않습니다. 먼저 이 물건이 왜 시장에서 외면받았는지 봅니다. 유찰이 두 번 됐다고 좋아할 일이 아닙니다. 두 번이나 사람들이 손을 안 댄 이유가 있었을 가능성이 큽니다. 물론 아무 이유 없이 관심이 덜 붙은 물건도 있습니다. 그런 물건이 진짜 기회입니다. 문제는 그걸 구분하는 눈이 하루아침에 생기지 않는다는 겁니다.
감정가와 최저가만 보면 거의 반드시 헷갈립니다
물건경매에서 가장 흔한 착각은 감정가를 시세처럼 믿는 겁니다. 감정평가가 엉터리라는 뜻은 아닙니다. 다만 감정 시점과 입찰 시점 사이에 시장이 변하고, 같은 단지 안에서도 동, 층, 향, 수리 상태에 따라 가격 차이가 꽤 납니다. 저는 아파트 물건을 볼 때 최소한 최근 실거래 6개월, 현재 매물 호가, 같은 평형 전세가를 같이 봅니다.
예를 들어 감정가 5억, 최저가 3억 5천인 아파트가 있다고 칩시다. 숫자만 보면 1억 5천 싸게 보입니다. 그런데 같은 단지 실거래가 최근 4억 2천이고, 내부 수리비가 2천만 원, 명도 비용과 이자, 취득세까지 합치면 남는 돈이 생각보다 얇아집니다. 여기에 잔금대출 한도가 예상보다 낮게 나오면 계획이 바로 흔들립니다.
실전에서는 이런 식으로 봅니다.
- 감정가보다 최근 실거래가를 먼저 본다
- 최저가보다 내가 감당 가능한 총투입금을 계산한다
- 낙찰가만 보지 말고 취득세, 법무비, 수리비, 이자, 관리비를 넣는다
- 전세 또는 매도 출구가 현실적인지 확인한다
- 같은 단지 급매와 경쟁했을 때 이길 가격인지 따진다
초보에게 제일 위험한 물건은 복잡한 특수물건만이 아닙니다. 겉으로 평범해 보이는데 숫자가 애매한 물건도 위험합니다. 500만 원, 1천만 원 남기려고 들어갔다가 명도 두 달 늦어지고 금리 한 번 더 맞으면 수익은 금방 사라집니다. 물건경매는 낙찰받는 게임이 아니라, 돈을 잃지 않는 가격으로 낙찰받는 게임입니다.
권리분석은 어려운 말보다 순서가 중요합니다
권리분석이라고 하면 초보 분들이 겁부터 냅니다. 말소기준권리, 대항력, 우선변제권, 배당요구 같은 단어가 한꺼번에 나오니까요. 그런데 현장에서는 순서를 정해놓고 보면 훨씬 덜 흔들립니다. 저는 등기부를 펼치면 먼저 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 권리가 있는지 봅니다. 그다음 임차인 현황과 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부를 맞춰봅니다.
문제는 서류 한 장만 보고 판단하면 사고가 난다는 겁니다. 매각물건명세서에 임차인이 없다고 해서 빈집이라고 믿으면 안 됩니다. 현황조사서에 점유자가 애매하게 적힌 물건은 꼭 현장을 가봐야 합니다. 우편함, 전기계량기, 창문 상태, 관리사무소 분위기만 봐도 힌트가 나옵니다. 물론 관리사무소에서 모든 걸 말해주지는 않습니다. 그래도 체납 관리비 규모나 실제 거주 분위기는 어느 정도 감이 옵니다.
제가 예전에 본 빌라 물건 하나는 등기부상으로는 깔끔해 보였습니다. 최저가도 매력적이었고요. 그런데 현장에 가보니 우편함에 같은 이름의 고지서가 몇 달째 쌓여 있었고, 옆집 분이 “사람이 들락날락하긴 하는데 정확히 누군지는 모르겠다”고 했습니다. 이런 말이 제일 애매합니다. 애매한 건 비용입니다. 명확하지 않은 점유는 시간으로 바뀌고, 시간은 이자로 바뀝니다.
초보가 특히 조심해야 할 물건
모든 위험한 물건을 다 피하라는 말은 아닙니다. 다만 처음부터 어려운 물건으로 배울 필요는 없습니다. 수업료가 너무 비쌉니다.
- 선순위 임차인 보증금이 낙찰자 인수로 남을 수 있는 물건
- 대지권 미등기나 토지 지분 문제가 명확하지 않은 집합건물
- 유치권 신고가 있고 공사 관계가 복잡한 상가나 공장
- 공유자 관계가 꼬인 지분경매
- 현황과 공부상 용도가 다른 물건
- 관리비 체납액이 크고 공용부분 문제가 있는 오피스텔·상가
이런 물건들은 고수에게도 쉽지 않습니다. 가격을 낮게 쓰면 된다고 생각할 수 있는데, 인수금액과 해결 기간을 모르면 낮은 가격도 낮은 게 아닙니다. 저는 초보라면 첫 물건은 권리관계 단순한 아파트나 소형 주거용부터 보는 게 낫다고 봅니다. 수익률이 조금 낮아도 배울 수 있는 게 많고, 큰 사고 확률이 줄어듭니다.
현장조사는 지도 앱보다 발로 확인해야 합니다
요즘은 지도 앱과 실거래 자료가 좋아져서 책상 앞에서도 많은 걸 볼 수 있습니다. 그래도 물건경매에서 현장조사는 빠지면 안 됩니다. 특히 빌라, 다세대, 상가, 지방 물건은 화면과 현장이 다를 때가 많습니다. 골목 폭, 주차 스트레스, 경사, 소음, 냄새, 주변 공실은 사진으로 잘 안 잡힙니다.
저는 현장에 가면 집만 보지 않습니다. 근처 부동산 두세 곳을 들릅니다. “이 물건 경매 나왔던데요”라고 바로 말하기보다, 비슷한 면적 매물이 얼마에 나가는지, 전세 수요가 있는지, 수리 안 된 집은 얼마 차감하는지 묻습니다. 중개사 한 명 말만 믿지 않고 서로 다른 말을 비교합니다. 셋 중 둘이 비슷한 말을 하면 참고할 만하고, 셋 다 다르면 그 동네 자체가 가격 잡기 어려운 곳일 수 있습니다.
상가 물건은 더 조심해야 합니다. 공실 상가가 감정가 대비 반값이라고 해서 싸다고 볼 수 없습니다. 임대료를 받을 수 있어야 수익형 부동산입니다. 주변 상권이 빠졌는데 감정가만 옛날 기준이면 낙찰받고도 몇 년을 비워둘 수 있습니다. 공실 기간 동안 대출이자, 관리비, 재산세는 꼬박꼬박 나갑니다. 상가는 싸게 사는 것보다 나갈 자리인지 보는 게 먼저입니다.
입찰가는 욕심보다 생존선으로 잡습니다
입찰 전날 밤이 제일 위험합니다. 괜히 경쟁자가 많을 것 같고, 100만 원만 더 쓰면 될 것 같고, 여기서 놓치면 다시는 이런 물건이 안 나올 것 같습니다. 사실 그런 물건은 또 나옵니다. 안 나올 것 같은 마음이 문제입니다. 저는 그래서 입찰가를 정할 때 세 가지 숫자를 따로 씁니다. 보수적 가격, 적정 가격, 절대 넘기면 안 되는 가격입니다.
예를 들어 예상 매도가가 4억 5천이고 총비용이 3천만 원이라면, 4억 1천에 낙찰받아도 장부상 1천만 원 남는 계산입니다. 그런데 매도까지 4개월 걸리고 이자와 수리 추가금이 붙으면 거의 남지 않습니다. 이런 물건은 입찰가를 낮추거나 아예 보내야 합니다. 남들이 박수칠 낙찰이 내 통장에는 손실일 수 있습니다.
잔금대출도 미리 확인해야 합니다. 경락잔금대출은 물건 종류, 지역, 낙찰가, 개인 신용, 규제 상황에 따라 달라집니다. 법원에서 낙찰받고 나서 대출 알아보면 늦습니다. 입찰 전에 금융기관이나 대출상담사를 통해 대략적인 한도와 금리를 확인해두는 게 좋습니다. 특히 다주택자, 법인, 상가, 토지 물건은 일반 아파트처럼 생각하면 안 됩니다.
물건경매는 결국 버리는 연습입니다
제가 10년 넘게 현장에 있으면서 제일 많이 한 행동은 낙찰이 아니라 포기였습니다. 좋아 보이는 물건을 끝까지 검토했다가 마지막에 버린 적이 훨씬 많습니다. 서류가 애매해서 버리고, 현장 분위기가 이상해서 버리고, 수익이 얇아서 버리고, 대출이 불안해서 버렸습니다. 그때는 아깝지만 지나고 보면 잘 버린 물건이 꽤 많습니다.
물건경매를 처음 시작하는 분에게 하고 싶은 말은 단순합니다. 첫 낙찰을 빨리 받는 것보다 첫 사고를 피하는 게 더 중요합니다. 경매는 공부만 해도 안 되고, 감으로만 해도 안 됩니다. 서류, 현장, 숫자, 사람을 같이 봐야 합니다. 감정가보다 시세, 최저가보다 총비용, 낙찰보다 출구를 먼저 생각하면 적어도 크게 흔들릴 가능성은 줄어듭니다.
저도 아직 입찰장에 가면 긴장합니다. 오래 했다고 모든 물건이 쉬워지는 건 아닙니다. 다만 이제는 싼 물건 앞에서 바로 흥분하지 않습니다. 왜 싼지, 내가 해결할 수 있는 문제인지, 해결하고도 남는 돈이 있는지 천천히 봅니다. 물건경매는 과감해야 할 때도 있지만, 초보에게는 겁이 조금 있는 편이 오히려 오래 살아남는 길이라고 생각합니다.
