얼마 전 상담한 30대 부부가 전세 3억 2천만 원짜리 빌라 계약서를 들고 왔습니다. 중개사는 “보증보험 됩니다”라고 했지만, 등기부와 시세를 같이 보니 실제로는 간당간당했습니다. 전세금보증보험은 가입 버튼을 누르면 끝나는 상품이 아니라, 보증금·선순위채권·주택가격이 맞아야 돈을 지켜주는 장치입니다.
1. 먼저 전세금 한도부터 봐야 합니다
2026년 9월 기준으로 주택도시보증공사 전세보증금반환보증은 전세보증금이 수도권 7억 원 이하, 수도권 외 지역 5억 원 이하인 경우를 기본으로 봅니다. 한국주택금융공사 전세지킴보증도 일반형은 같은 기준을 씁니다. 단, 전세대출 보증 이용 여부나 특례 대상 여부에 따라 문턱이 달라질 수 있습니다.
서울보증보험의 전세금보장신용보험은 고액 전세에서 비교 대상이 되는 경우가 많습니다. 다만 보험료가 상대적으로 높게 나오는 편이라, 단순히 “한도가 더 넉넉하다”는 말만 듣고 선택하면 비용 차이가 꽤 납니다.
2. 보증 가능 여부는 ‘집값의 90%’에서 갈립니다
현장에서 제일 많이 걸리는 부분이 이 숫자입니다. 많은 분이 전세금이 시세보다 낮으면 안전하다고 생각하는데, 보증기관은 보통 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용한 금액을 기준으로 봅니다.
예를 들어 인정 주택가격이 4억 원이면 보증기관이 보는 주택가액은 3억 6천만 원입니다. 선순위 근저당이 없다면 전세금 3억 6천만 원까지는 계산상 가능권입니다. 그런데 전세금이 3억 8천만 원이면 “실거래가가 4억 넘는다”는 말과 별개로 보증 가입이 막힐 수 있습니다.
근저당이 있으면 계산이 더 빡빡해집니다
같은 집값 4억 원에 선순위 근저당이 6천만 원 있으면 계산은 이렇게 바뀝니다. 4억 원의 90%인 3억 6천만 원에서 선순위채권 6천만 원을 빼면 남는 보증 여력은 3억 원입니다. 이 집에 전세금 3억 2천만 원으로 들어가면 “시세 대비 싸다”는 느낌과 달리 보증한도는 부족합니다.
3. 보험료는 아깝지만, 보증금 대비로 보면 작습니다
전세금보증보험료는 기관·주택유형·부채비율에 따라 달라집니다. 주택도시보증공사 기준으로는 보증료율이 대체로 연 0.097%에서 0.211% 범위에서 움직입니다. 한국주택금융공사는 전세대출 연계 성격이 강하고, 서울보증보험은 조건에 따라 보험료율이 더 높게 잡히는 경우가 있습니다.
단순 계산을 해보겠습니다. 보증금 3억 원, 보증료율 연 0.13%, 계약기간 2년이면 보험료는 약 78만 원입니다. 월로 나누면 약 3만 2,500원입니다. 적은 돈은 아니지만, 보증금 3억 원을 돌려받지 못하는 리스크와 비교하면 성격이 다릅니다.
- 전세금 2억 원, 연 0.13%, 2년: 약 52만 원
- 전세금 3억 원, 연 0.13%, 2년: 약 78만 원
- 전세금 5억 원, 연 0.13%, 2년: 약 130만 원
다만 여기서 착각하면 안 됩니다. 보험료가 싸다고 좋은 집이 아닙니다. 보증료가 조금 높더라도 가입이 확실하고 권리관계가 깨끗한 집이 낫습니다.
4. 계약 전 확인해야 할 서류는 4개입니다
전세금보증보험에서 실제로 문제 되는 서류는 거의 정해져 있습니다. 등기부등본, 건축물대장, 전입세대확인서, 확정일자 있는 임대차계약서입니다. 여기에 전세금 이체내역이나 영수증이 붙습니다.
등기부 갑구에서는 압류·가압류·가처분·경매개시 같은 권리침해를 봅니다. 을구에서는 근저당 금액을 봅니다. 건축물대장에서는 위반건축물 여부가 중요합니다. 특히 빌라와 다가구는 “방은 멀쩡한데 건축물대장상 위반”인 경우가 생각보다 있습니다.
다가구주택은 더 조심해야 합니다. 내 보증금만 보는 게 아니라 먼저 들어온 세입자들의 보증금까지 같이 봐야 합니다. 집주인이 “다들 월세라 괜찮다”고 말해도 타 전세계약 내역을 확인하지 않으면 숫자가 맞지 않을 수 있습니다.
5. 가입 시점은 잔금 후 미루면 손해입니다
보통 신규 전세계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 한국주택금융공사 전세지킴보증도 임대차계약기간 1년 이상, 계약기간의 절반 경과 전이라는 틀을 봅니다.
문제는 사람들이 이걸 “나중에 해도 되는 일”로 미룬다는 점입니다. 입주 후 몇 달 지나 집값이 떨어지거나, 집주인이 추가 대출을 받거나, 다른 권리관계가 생기면 처음엔 가능했던 보증이 나중엔 막힐 수 있습니다. 저는 상담에서 잔금일 다음 업무일에 바로 신청 일정을 잡는 쪽을 권합니다.
전세금보증보험은 좋은 집을 골라주는 상품이 아닙니다. 이미 고른 집이 최소한의 숫자 기준을 넘는지 확인하고, 집주인이 돈을 못 돌려줄 때 대신 청구할 길을 만들어두는 장치에 가깝습니다. 그래서 저는 계약서 쓰기 전에는 “가입 가능할 것 같다”는 말보다, 보증금과 선순위채권을 넣어 계산한 숫자를 더 믿습니다. 전세는 마음 편한 집도 중요하지만, 만기 때 돈이 제때 돌아오는 구조가 먼저입니다.
