얼마 전 법원 경매장에서 재개발구역 빌라 하나를 보는데, 옆자리 초보 투자자가 이런 말을 하더군요. 감정가보다 싸게 낙찰받고 기다리면 새 아파트 받는 거 아니냐고요. 솔직히 그 말 듣는 순간 등골이 살짝 서늘했습니다. 재개발 물건은 등기부만 깨끗하다고 끝나는 게임이 아닙니다. 분양신청을 했는지, 조합원 지위가 살아 있는지, 이미 현금청산 대상인지에 따라 물건의 성격이 완전히 바뀝니다.
현금청산은 새 아파트 티켓이 아니다
재개발현금청산은 쉽게 말해 조합원 분양을 받는 대신 돈으로 빠지는 절차입니다. 도시 및 주거환경정비법 흐름상 분양신청을 하지 않았거나, 분양신청을 철회했거나, 관리처분계획에서 분양대상에서 빠진 경우가 대표적입니다. 투기과열지구의 재당첨 제한 때문에 분양신청을 못 하는 경우도 실무에서 따로 봐야 합니다.
문제는 초보자들이 현금청산을 보상금 받는 일이니 괜찮다고 가볍게 본다는 겁니다. 그런데 보상은 내가 산 가격을 보장해주는 구조가 아닙니다. 종전 토지와 건물의 가치, 감정평가, 협의, 수용재결 같은 절차로 움직입니다. 내가 웃돈을 주고 샀든, 경매에서 경쟁이 붙어 높게 썼든, 그 프리미엄이 그대로 인정된다고 생각하면 위험합니다.
경매에서는 시점 하나가 돈을 갈라놓는다
재개발구역 경매 물건을 볼 때 제일 먼저 보는 건 감정가가 아닙니다. 사업 단계입니다. 정비구역 지정 전인지, 조합설립인가 후인지, 사업시행계획인가가 났는지, 분양신청기간이 끝났는지, 관리처분계획인가까지 갔는지를 먼저 잡습니다. 특히 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 정해지고, 한 차례 20일 범위에서 연장될 수 있습니다. 이 짧은 기간을 놓치면 조합원 분양권 기대가 꺾일 수 있습니다.
제가 예전에 본 물건도 겉보기엔 괜찮았습니다. 낡은 다세대였고, 역세권 재개발구역 안에 있었고, 유찰도 한 번 됐습니다. 그런데 조합에 확인해보니 채무자가 분양신청을 하지 않은 상태였습니다. 현금청산 협의 대상이라는 답을 들은 순간 입찰표 접었습니다. 그날 다른 분이 낙찰받았는데, 아마 새 아파트를 생각하고 들어갔다면 계산이 꽤 괴로웠을 겁니다.
- 분양신청을 실제로 했는지 조합에 확인해야 합니다.
- 관리처분계획상 분양대상자인지 확인해야 합니다.
- 공동소유, 대표조합원, 상속 지분처럼 신청권 행사가 꼬인 사안은 더 조심해야 합니다.
- 조합 정관과 총회 의결 내용에 현금청산자 처리 방식이 어떻게 적혀 있는지 봐야 합니다.
싸게 낙찰받아도 프리미엄은 사라질 수 있다
숫자로 보면 더 냉정해집니다. 예를 들어 어떤 재개발 빌라의 종전자산 평가가 2억 4천만 원 수준인데, 주변에서 새 아파트 기대감 때문에 3억 2천만 원까지 거래됐다고 해봅시다. 경매에서 2억 9천만 원에 받으면 시세보다 싸게 샀다고 느낄 수 있습니다. 그런데 그 물건이 이미 현금청산 대상이면 이야기가 다릅니다. 보상 협의가 2억 4천만 원 안팎에서 출발한다면 낙찰가, 취득세, 명도비, 이자, 시간비용이 한꺼번에 압박합니다.
여기에 대출도 만만치 않습니다. 금융기관은 조합원 분양권 기대가 명확한 물건과 현금청산 리스크가 있는 물건을 다르게 봅니다. 잔금대출이 생각보다 적게 나오거나 아예 보수적으로 잡히는 경우가 있습니다. 낙찰자는 법원에 잔금을 넣어야 하는데, 조합의 청산금 지급은 협의와 재결 절차를 따라 움직입니다. 돈 나가는 날과 돈 들어오는 날이 다르면 그 사이가 전부 내 자금 부담입니다.
입찰 전 조합에 물어본 질문들
저는 재개발 경매 물건을 볼 때 조합 사무실에 전화해서 대충 묻지 않습니다. 물건 주소와 소유자명을 정확히 대고, 조합원 분양신청 여부를 확인합니다. 담당자가 구두로만 말하면 메모해두고, 가능하면 관련 통지나 열람 가능한 자료를 확인합니다. 조합이 모든 걸 친절하게 알려주는 건 아니지만, 질문을 구체적으로 해야 답도 구체적으로 나옵니다.
- 이 물건의 분양신청 접수 여부가 확인되는지 묻습니다.
- 분양신청기간이 언제 시작되고 언제 끝났는지 묻습니다.
- 관리처분계획에서 분양대상인지, 현금청산 대상인지 묻습니다.
- 종전자산 평가액과 추정 분담금 자료 열람이 가능한지 묻습니다.
- 현금청산 협의가 진행 중인지, 수용재결 단계로 넘어갔는지 묻습니다.
이 질문을 던졌을 때 답이 흐리면 저는 가격을 더 깎아 봅니다. 그래도 찜찜하면 안 들어갑니다. 경매에서 수익은 용기로만 나는 게 아닙니다. 안 들어갈 물건을 걸러내는 손이 더 중요할 때가 많습니다.
현금청산 물건은 느린 돈이다
도시정비법상 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 일정 기간 안에 현금청산 대상자와 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 안 되면 수용재결이나 매도청구 절차로 넘어갑니다. 지연이자 규정도 있습니다. 다만 이 말이 투자자에게 편한 현금흐름을 보장한다는 뜻은 아닙니다. 감정평가 다투고, 협의 깨지고, 재결 가고, 행정소송 이야기까지 나오면 6개월, 1년은 금방 갑니다.
재개발현금청산 물건은 아예 투자 대상이 아니라고 말하긴 어렵습니다. 보상액 대비 낙찰가가 충분히 낮고, 점유관계가 단순하고, 자금 여유가 넉넉하면 계산이 서는 경우도 있습니다. 하지만 새 아파트 받을 줄 알고 들어가는 물건은 아닙니다. 저는 초보자라면 현금청산 가능성이 보이는 순간 수익률보다 먼저 손실 폭을 계산하라고 말합니다. 경매장에서 가장 비싼 실수는 모르는 걸 싸다고 착각하는 데서 시작됩니다.
