입찰장에 앉아보면 공부 순서가 달라진다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 앞줄에 앉은 분이 감정가 3억 2천만 원짜리 아파트 입찰표를 쓰면서 보증금 숫자를 두 번이나 다시 계산하더군요. 옆에서 보는 저는 남 일 같지 않았습니다. 저도 처음엔 책 세 권 읽고, 강의 몇 개 듣고, 권리분석 표를 외우면 경매공부가 끝나는 줄 알았습니다. 그런데 입찰함 앞에 서면 이상하게 손끝이 떨립니다. 돈이 걸리면 아는 것과 할 수 있는 것이 완전히 갈라지거든요.
경매공부를 시작하는 분들이 가장 많이 묻는 말이 있습니다. “뭘 먼저 공부해야 하냐”는 겁니다. 제 대답은 늘 비슷합니다. 물건부터 보되, 절대 낙찰받을 마음으로 처음부터 달려들지는 말라는 것. 처음 3개월은 수익 물건 찾는 기간이 아니라 위험한 물건을 골라내는 눈을 만드는 기간에 가깝습니다.
초보 때 제일 위험한 착각은 싸게 나온 물건이면 기회라고 믿는 겁니다. 감정가 5억짜리가 3억 5천까지 떨어졌다고 바로 싼 게 아닙니다. 선순위 임차인이 보증금 1억 2천을 못 받는 구조라면, 실제 매입가는 이미 4억 7천에 가까워질 수 있습니다. 여기에 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비까지 붙으면 숫자가 전혀 다른 얼굴을 합니다.
경매공부는 권리분석부터, 그런데 등기부만 보면 반쪽이다
많은 분들이 권리분석을 등기부등본 보는 기술로만 생각합니다. 물론 등기부는 기본입니다. 말소기준권리, 가압류, 근저당, 압류, 전세권, 가처분 같은 단어를 모르면 입찰장에 가면 안 됩니다. 그런데 실제 현장에서는 등기부보다 점유 관계에서 사고가 더 자주 납니다.
제가 초보자에게 늘 말하는 순서는 이렇습니다. 먼저 등기부에서 말소기준권리를 잡고, 그다음 매각물건명세서에서 인수되는 권리가 있는지 보고, 현황조사서와 임대차조사서를 붙여서 점유자를 확인합니다. 전입세대 열람, 관리사무소 확인, 현장 방문까지 이어져야 합니다. 서류 세 장을 따로 보면 별일 없어 보이는데, 붙여 놓으면 위험 신호가 보이는 물건이 많습니다.
초보가 자주 놓치는 문장
- 매각물건명세서에 적힌 대항력 있는 임차인 문구
- 배당요구 여부와 확정일자 날짜
- 현황조사서의 실제 점유자와 등기부상 소유자의 차이
- 유치권 신고가 있으나 성립 여부 불명이라는 표현
- 대지권 미등기, 별도등기 있음, 토지별도등기 같은 짧은 문구
이런 문장은 길지 않습니다. 오히려 너무 짧아서 그냥 지나치기 쉽습니다. 그런데 저 한 줄 때문에 잔금대출이 막히거나, 낙찰 후 추가로 수천만 원을 부담하거나, 명도가 몇 달씩 늘어질 수 있습니다. 경매공부는 어려운 법률 용어를 많이 외우는 일이 아니라, 돈이 새는 문장을 눈으로 잡아내는 훈련입니다.
시세조사를 대충 하면 싸게 낙찰받아도 진다
권리분석을 통과했다고 바로 입찰가를 쓰면 아직 이릅니다. 사실 초보가 가장 많이 틀리는 부분은 시세입니다. 인터넷에 나온 매물가를 시세로 착각하는 경우가 많습니다. 호가 4억 2천짜리가 있다고 해서 그 집이 4억 2천에 팔리는 건 아닙니다. 실제 거래는 3억 8천에 찍혔고, 같은 동 저층 급매는 3억 6천에도 안 나갈 수 있습니다.
저는 한 물건을 볼 때 최소 세 가지 가격을 따로 적습니다. 최근 실거래가, 현재 매물 호가, 급매로 던졌을 때 받을 수 있는 보수적인 매도가. 여기에 전세가와 월세 환산 수익까지 같이 봅니다. 아파트는 비교가 쉬운 편이지만 빌라, 오피스텔, 상가로 갈수록 시세조사는 훨씬 거칠어집니다. 특히 빌라는 같은 건물 안에서도 층, 방향, 주차, 불법 증축 여부에 따라 가격이 크게 갈립니다.
예를 들어 감정가 2억 4천만 원짜리 빌라가 두 번 유찰돼 1억 5천만 원대까지 내려왔다고 합시다. 숫자만 보면 좋아 보입니다. 그런데 주변 실거래가가 1억 7천이고, 전세가가 1억 2천, 수리비가 1천만 원, 취득 관련 비용과 명도비를 합쳐 700만 원이면 여유가 거의 없습니다. 여기에 대출 이자가 6개월만 붙어도 수익은 얇아집니다. 낙찰가를 낮게 썼다는 만족감만 남고, 실제 계좌에는 별것이 남지 않는 물건이 됩니다.
명도와 잔금대출까지 넣어야 진짜 공부다
경매공부를 책으로만 하면 낙찰받는 순간 이야기가 끝나는 것처럼 느껴집니다. 현실은 반대입니다. 낙찰은 시작이고, 그다음부터 잔금, 대출, 명도, 수리, 임대 또는 매도까지 이어집니다. 이 구간을 계산하지 않으면 수익률은 종이에만 남습니다.
경락잔금대출도 늘 같은 조건으로 나오는 게 아닙니다. 물건 종류, 낙찰가율, 지역, 본인 소득, 기존 대출, 임차인 구조에 따라 한도가 달라집니다. 낙찰받고 나서 은행을 찾으면 늦습니다. 입찰 전에 최소 두세 군데는 문의해 보고, 보수적으로 자금표를 만들어야 합니다. 저는 예상 대출금보다 10퍼센트 정도 낮게 잡고 계산하는 편입니다. 현장에서 변수는 늘 생깁니다.
명도도 마찬가지입니다. 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 배당을 받는 사람인지, 보증금을 못 받는 사람인지에 따라 난이도가 완전히 달라집니다. 보증금을 전액 배당받는 임차인은 협의가 비교적 빠른 편입니다. 반대로 돈을 못 받는 선순위 임차인이 있거나, 소유자가 오랫동안 버티는 물건은 시간과 감정이 같이 소모됩니다. 이때 강하게만 밀어붙이면 일이 꼬입니다. 내용증명, 인도명령, 강제집행 절차를 알고 있되, 실제 대화는 차분하게 끌고 가야 합니다.
입찰 전 자금표에 꼭 넣는 항목
- 입찰보증금과 잔금 마련 계획
- 취득세, 등기비, 법무사 비용
- 대출 이자와 중도상환수수료 가능성
- 관리비 체납액 확인 범위
- 명도 협의금 또는 강제집행 예비비
- 수리비와 공실 기간 비용
- 양도세, 보유세, 임대소득 관련 세금
초보 때는 수익률 계산표에서 이런 비용을 자꾸 빼고 싶어집니다. 빼면 숫자가 예뻐지니까요. 그런데 경매는 예쁜 숫자를 믿는 사람이 아니라, 지저분한 비용까지 견디는 사람이 오래 남습니다. 저는 지금도 입찰가를 쓰기 전에 예상 수익을 한 번 깎아서 봅니다. 그 상태에서도 남는 물건이면 그때 관심을 둡니다.
처음 6개월은 낙찰보다 복기가 더 중요하다
경매공부를 제대로 하고 싶다면, 처음부터 낙찰을 목표로 잡기보다 30건 정도를 끝까지 추적하는 방식이 좋습니다. 관심 물건을 고르고, 권리분석을 하고, 예상 낙찰가를 써보고, 실제 낙찰가와 비교합니다. 그리고 왜 내 예상과 달랐는지 기록합니다. 역세권이라 경쟁이 붙었는지, 대단지라 실수요자가 들어왔는지, 임차인 구조를 시장이 다르게 봤는지 하나씩 확인하는 겁니다.
저도 초반에는 계속 빗나갔습니다. 2억 1천이면 충분하다고 본 물건이 2억 4천에 낙찰되기도 했고, 위험하다고 피한 물건이 생각보다 낮은 가격에 넘어가기도 했습니다. 그때마다 입찰 결과를 적어두니 지역별 분위기가 조금씩 보였습니다. 공부는 책상에서 시작하지만, 감은 낙찰 결과를 오래 보면서 생깁니다.
강의나 책도 필요합니다. 다만 강의에서 들은 수익 사례를 그대로 내 상황에 옮기면 위험합니다. 강사는 이미 경험이 있고, 자금도 있고, 협상도 해봤고, 손실을 버틸 체력도 있을 수 있습니다. 초보는 다릅니다. 그래서 첫 물건은 크게 먹는 물건보다 크게 다치지 않는 물건이어야 합니다. 수익이 조금 얇아도 구조가 단순한 아파트, 점유관계가 깨끗한 물건, 대출 확인이 쉬운 물건부터 시작하는 게 오래 가는 길입니다.
경매공부를 10년 넘게 해도 매번 조심스럽습니다. 물건마다 사람이 있고, 서류마다 사정이 있고, 시장은 늘 조금씩 변합니다. 그래서 저는 아직도 입찰 전날 밤에 등기부와 매각물건명세서를 다시 봅니다. 수익을 크게 말하는 사람보다, 빠뜨린 비용이 없는지 묻는 사람이 현장에서는 더 믿음직합니다. 경매는 용감한 사람이 이기는 게임이 아니라, 끝까지 의심하고 확인하는 사람이 살아남는 쪽에 가깝습니다.
