한줄 요약
3회 유찰된 무안 남악리 상가, 9월 21일 3.7억으로 재입찰 예정입니다. 가격은 매력적이나 미납 관리비와 내부 구조가 걸립니다.
물건 들여다보기
경매물건 주소 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 3층302호
전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치한 제일프라자 3층 302호 상가입니다. 면적은 260.2㎡(약 78.7평)로 꽤 넓은 편입니다. 상가는 '동소 303호'와 벽체 구분 없이 사용 중이라, 공간 활용도 면에서 유리할 수 있지만, 명확한 구분이 없어 법적 문제가 발생할 여지가 있습니다. 주변은 상가와 주거지가 혼재된 지역으로, 유동인구가 많아 상업적 활용 가능성이 높습니다.
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가격이 말해주는 것
감정가 8억 4,300만원에서 시작해 3회 유찰되며 최저입찰가가 3억 7,766만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 56% 할인된 가격입니다. 인근 상가 시세와 비교하면, 이 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가를 3억 9,654만원 정도로 잡으면 경쟁이 심하지 않을 것으로 보입니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2019년 4월 24일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 미납관리비가 954만 8,730원 있으며, 공용부분 관리비가 매수인에게 인수될 수 있다는 점은 주의해야 합니다. '동소 303호'와 구분 없이 사용 중인 점도 문제의 소지가 있습니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 이 물건은 가격 측면에서 상당히 매력적입니다. 하지만 미납 관리비와 내부 구조 문제는 투자 리스크가 될 수 있습니다. 관리비 문제 해결과 내부 공간 구분이 필요합니다. 예상 수익률을 높이기 위해선 먼저 이 부분을 해결해야 합니다. 지역 내 상권과 인구 유입을 고려하면 상업적 잠재력은 높습니다.
내가 입찰한다면
내 경험상, 이 물건은 3회 유찰된 만큼 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 3억 9,654만원 정도로 잡고, 취등록세 포함 총 투자금은 약 4억 1,478만원으로 예상됩니다. 미납 관리비와 내부 구조 문제를 고려해 신중히 접근해야 합니다. 이 부분이 해결된다면 장기적으로 좋은 투자처가 될 수 있습니다.
