한줄 요약
4회 유찰 후 9월 21일 재입찰, 감정가의 35%로 매력적이지만 임차인 현황 파악이 필요합니다.
물건 들여다보기
경매물건 주소 전라남도 목포시 옥암동 1237-1 1층106호
전라남도 목포시 옥암동에 위치한 이 물건은 면적 80.5㎡로, 현재 일용품 소매점으로 사용 중입니다. 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용되며, 목포의 주요 상권과는 거리가 있어 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 주변 환경은 주거 지역이 많아 근처 주민을 대상으로 한 상업 활동에 유리할 수 있습니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 5억 5,700만원으로 책정되었으나, 4회 유찰되며 최저입찰가가 1억 9,962만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 35%에 불과하여 상당한 할인율을 제공합니다. 인근 상가 시세와 비교해도 매우 저렴한 편으로, 낙찰가가 2억 961만원 수준이라면 좋은 매입 기회가 될 수 있습니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2023년 3월 16일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권과 관련된 특이사항은 없는 것으로 보입니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 이 물건은 저렴한 가격이 매력적이지만, 4회 유찰된 이유를 고민해봐야 합니다. 임차인 문제나 상가의 위치적 단점으로 인해 투자 수익률이 낮아질 가능성도 있습니다. 그러나 감정가의 35%라는 가격 메리트는 분명히 존재하며, 임차인을 안정적으로 확보할 수 있다면 수익률을 높일 수 있습니다.
내가 입찰한다면
내 경험상, 이 정도로 가격이 낮아졌다면 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 2억 정도로 설정하되, 임차인 문제를 해결할 수 있는지에 대한 확신이 필요합니다. 취등록세는 약 964만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 2억 961만원 정도로 잡을 수 있습니다. 명도 과정의 어려움과 상가 운영 리스크를 충분히 고려한 후 입찰을 결정해야 할 것입니다.
