얼마 전 전세계약을 앞둔 지인이 복비가 맞게 나온 건지 봐달라고 연락을 해왔습니다. 계약금과 잔금은 꼼꼼히 따지면서도 중개보수는 공인중개사가 말하는 대로 내는 경우가 많더군요. 사실 복비는 감으로 정하는 돈이 아닙니다. 주택인지, 오피스텔인지, 상가인지에 따라 다르고 매매인지 전세인지 월세인지에 따라서도 계산식이 달라집니다.
복비는 최대금액을 먼저 계산해야 합니다
복비의 공식 명칭은 중개보수입니다. 공인중개사법 기준으로 정해진 것은 실제로 반드시 내야 하는 금액이 아니라 받을 수 있는 최대 한도입니다. 그래서 계산할 때는 거래금액에 상한요율을 곱하고, 한도액이 있는 구간에서는 그 한도액을 넘지 않는지 확인해야 합니다.
- 계산식은 거래금액 × 상한요율입니다.
- 5천만원 미만, 2억원 미만 같은 낮은 금액 구간은 별도 한도액이 붙습니다.
- 상한 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다.
- 부가가치세는 별도일 수 있어 최종 청구액이 10% 정도 더 커질 수 있습니다.
예를 들어 주택 매매가 6억원이라면 2억원 이상 9억원 미만 구간이라 상한요율 0.4%가 적용됩니다. 계산하면 240만원입니다. 중개사무소가 일반과세자라면 부가세 24만원이 더해져 264만원으로 안내될 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 240만원이 법정 상한이라는 겁니다. 자동 확정 금액처럼 받아들이면 협의 여지를 놓치기 쉽습니다.
주택 매매와 전세 복비 계산법
2026년 현재 주택 매매 중개보수는 2021년 10월 19일 이후 적용된 요율 체계가 유지되고 있습니다. 매매·교환은 5천만원 미만 0.6%, 5천만원 이상 2억원 미만 0.5%, 2억원 이상 9억원 미만 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만 0.5%, 12억원 이상 15억원 미만 0.6%, 15억원 이상은 0.7%가 상한입니다. 5천만원 미만은 25만원, 5천만원 이상 2억원 미만은 80만원 한도도 함께 봅니다.
전세는 임대차로 봅니다. 5천만원 미만 0.5%, 5천만원 이상 1억원 미만 0.4%, 1억원 이상 6억원 미만 0.3%, 6억원 이상 12억원 미만 0.4%, 12억원 이상 15억원 미만 0.5%, 15억원 이상은 0.6%가 상한입니다. 5천만원 미만은 20만원, 5천만원 이상 1억원 미만은 30만원 한도가 있습니다.
실제 숫자로 보면 더 쉽습니다. 전세보증금 4억원은 1억원 이상 6억원 미만 구간이라 0.3%를 곱해 최대 120만원입니다. 전세 8억원은 6억원 이상 12억원 미만 구간이라 0.4%, 최대 320만원입니다. 매매 10억원은 9억원 이상 12억원 미만 구간이라 0.5%, 최대 500만원입니다. 금액이 커질수록 단순히 싸거나 비싸다는 느낌보다 구간이 어디에 걸리는지가 더 중요합니다.
월세는 환산보증금부터 따져야 합니다
월세 복비에서 가장 많이 틀리는 부분은 거래금액입니다. 월세는 보증금만 보는 것이 아니라 보증금에 월 차임을 환산해 더합니다. 기본식은 보증금 + 월세 × 100입니다. 다만 이렇게 계산한 금액이 5천만원 미만이면 월세 × 70으로 다시 계산합니다.
- 보증금 1,000만원, 월세 50만원이면 1,000만원 + 5,000만원으로 환산보증금은 6,000만원입니다.
- 6,000만원은 임대차 5천만원 이상 1억원 미만 구간이라 0.4%를 적용합니다.
- 계산액은 24만원이고, 이 구간 한도액 30만원보다 낮으니 최대 중개보수는 24만원입니다.
- 보증금 500만원, 월세 30만원은 기본 계산상 3,500만원이라 5천만원 미만입니다. 이때는 월세 × 70으로 다시 계산해 2,600만원을 기준으로 봅니다.
월세가 5만원, 10만원만 달라져도 환산보증금 구간이 바뀌는 경우가 있습니다. 특히 보증금이 낮고 월세가 높은 원룸, 오피스텔, 신축 빌라 계약에서는 처음 안내받은 복비가 맞는지 직접 계산해보는 편이 좋습니다.
오피스텔과 상가는 주택과 다르게 봅니다
오피스텔은 이름만 보고 판단하면 안 됩니다. 전용면적 85제곱미터 이하이고 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설 등을 갖춘 일정 요건의 오피스텔은 매매·교환 0.5% 이내, 임대차 0.4% 이내로 중개보수가 정해집니다. 반대로 이 요건에 맞지 않는 오피스텔이나 상가, 토지 같은 주택 외 물건은 일반적으로 0.9% 이내에서 협의합니다.
이 차이는 꽤 큽니다. 3억원짜리 오피스텔 매매에서 요건을 충족하면 상한은 150만원입니다. 그런데 주택 외 물건으로 보면 0.9% 이내 협의가 가능해 최대 270만원까지 이야기가 나올 수 있습니다. 그래서 오피스텔 계약 전에는 건축물대장상 용도와 면적, 내부 시설 요건을 함께 확인해야 합니다.
계약서 쓰기 전에 협의 내용을 남겨두면 편합니다
복비는 잔금일에 갑자기 처음 이야기하면 서로 불편해집니다. 매물 안내를 받고 계약 의사가 생겼을 때 거래금액 기준, 적용 요율, 부가세 포함 여부, 현금영수증 또는 세금계산서 발급 여부를 먼저 확인하는 게 좋습니다. 중개대상물확인·설명서에는 중개보수와 산출내역이 들어가므로 계약서 작성 단계에서 숫자가 맞는지도 같이 봐야 합니다.
특히 편의를 봐줬다거나 경쟁 매물이 많았다거나 집주인과 조율을 많이 했다는 이유로 법정 상한을 넘는 금액을 요구하는 것은 받아들일 필요가 없습니다. 반대로 좋은 중개를 받았다면 상한 범위 안에서 납득 가능한 보수를 지급하는 것이 거래 관계에도 깔끔합니다. 복비는 깎는 돈이라기보다 기준을 알고 합리적으로 정하는 비용에 가깝습니다. 계약 당일 분위기에 휩쓸리지 않도록 미리 계산한 숫자 하나를 들고 가면 협의가 훨씬 차분해집니다.
