얼마 전 지인이 신축 빌라 전세를 보러 갔다가 저한테 등기부 한 장을 보내왔습니다. 사진은 번듯했고 중개사는 “보증보험 됩니다”를 세 번이나 말했다고 하더군요. 그런데 제가 전세사기사이트라고 부르는 몇 가지 확인 창구를 차례대로 돌려보니, 느낌이 확 달라졌습니다.
솔직히 전세 사기는 사기꾼 얼굴 보고 잡는 게 아닙니다. 숫자와 순서로 잡습니다. 매매가, 전세가, 근저당, 선순위 임차인, 세금, 보증 가입 가능 여부가 서로 안 맞으면 그때부터 위험한 물건입니다. 경매장에서 10년 넘게 배운 건 단순합니다. 보증금은 말로 지키는 게 아니라, 서류와 순위로 지킵니다.
전세사기사이트, 하나만 믿으면 안 됩니다
처음 전세 계약하는 분들이 제일 많이 하는 실수가 있습니다. 안심전세 App에서 안전하다고 나오면 끝난 줄 압니다. 반대로 등기부에 근저당이 없으면 괜찮다고 믿기도 합니다. 둘 다 절반만 맞는 이야기입니다.
전세사기사이트라고 검색하면 여러 안내 글이 나오지만, 실제 계약 전에는 공공기관 서비스 위주로 확인해야 합니다. 제가 현장에서 쓰는 순서는 보통 이렇습니다.
- 안심전세 App에서 시세, 전세가율, 보증사고 이력, 임대인 정보 조회
- 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서 열람
- 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 매매·전월세 거래 확인
- 정부24 안내 기준으로 전입세대확인서 발급 가능 여부 확인
- 홈택스 또는 세무서 절차로 임대인 미납국세 확인
- 피해가 이미 의심되면 전세사기피해자 지원관리시스템과 전세피해지원센터 확인
여기서 중요한 건 ‘사이트를 많이 봤다’가 아닙니다. 같은 집을 놓고 서로 다른 자료가 같은 방향을 가리키는지 보는 겁니다. 매매 실거래는 2억 4천만 원인데 전세가 2억 3천만 원이고, 등기부는 깨끗하지만 임대인이 보증사고 이력이 있다면 저는 초보자에게 들어가지 말라고 말합니다.
제가 먼저 여는 건 안심전세 App입니다
안심전세 App은 국토교통부, HUG, 한국부동산원이 만든 전세 예방 플랫폼입니다. 여기서 연립, 다세대, 아파트, 오피스텔의 시세와 지역 전세가율, 경매낙찰가율, 전세보증 사고 현황을 볼 수 있습니다. 신축 빌라처럼 시세가 애매한 물건을 볼 때 특히 쓸모가 있습니다.
예를 들어 분양업자가 “이 동네 신축은 다 3억 전세예요”라고 말합니다. 그런데 앱에서 비슷한 면적의 하한 시세가 2억 4천만 원 근처로 나오고, 주변 전세가율이 높게 잡히면 저는 바로 계산기를 꺼냅니다. 보증금 2억 8천만 원에 선순위 대출 4천만 원만 있어도 부채비율이 확 올라갑니다. 이런 집은 경매로 넘어갔을 때 낙찰가가 조금만 흔들려도 보증금 회수가 어려워집니다.
집주인 정보 조회는 꼭 따로 봐야 합니다
등기부에는 집주인의 과거 보증사고 이력이나 보증 가입 금지 여부가 그대로 나오지 않습니다. 안심전세 App의 임대인 정보 조회가 필요한 이유가 여기에 있습니다. 체납 사실 여부, HUG와 HF 보증 가입 금지 여부, 전세보증 사고 이력 같은 항목은 계약 전 분위기를 완전히 바꿉니다.
중개사가 “집주인 좋은 분이에요”라고 말하는 건 참고사항일 뿐입니다. 좋은 사람인지보다 중요한 건 내 보증금을 돌려줄 구조가 되는지입니다. 저는 좋은 사람이라는 말보다 보증 가입 가능 화면, 체납 확인, 등기부 접수일자를 더 믿습니다.
등기부와 실거래가는 같이 봐야 그림이 나옵니다
대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 보면 소유자, 근저당권, 압류, 가압류, 신탁등기 같은 권리관계가 보입니다. 인터넷 열람 수수료가 몇백 원 수준이고 발급도 천 원 안팎입니다. 이 돈 아끼다가 보증금 수천만 원이 뒤로 밀리는 경우를 저는 경매 배당표에서 많이 봤습니다.
등기부를 볼 때는 갑구와 을구를 나눠 봅니다. 갑구에는 소유권 이전, 가압류, 압류, 신탁 같은 소유권 관련 이슈가 보입니다. 을구에는 근저당권, 전세권 같은 담보 권리가 보입니다. 특히 신탁등기가 있으면 임대인이 진짜 임대 권한을 가진 사람인지부터 확인해야 합니다. 신탁원부를 안 보고 계약하는 건 눈 감고 입찰표 쓰는 것과 비슷합니다.
그다음 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 실제 거래를 봅니다. 호가가 아니라 신고된 거래를 봐야 합니다. 빌라 전세사기 물건은 “감정가 3억” 같은 말로 포장되는 경우가 많은데, 주변 실거래가 2억 초반이면 그 감정가는 내 보증금을 지켜주는 숫자가 아닙니다.
다가구·단독은 전입세대와 확정일자가 더 무섭습니다
아파트보다 다가구주택에서 사고가 더 복잡하게 터지는 이유가 있습니다. 한 건물 안에 임차인이 여러 명이고, 내 보증금보다 먼저 들어온 사람이 있을 수 있습니다. 등기부에 근저당이 없다고 해도 선순위 임차인의 보증금이 크면 경매 배당에서 내 차례가 뒤로 밀립니다.
정부24 기준 전입세대확인서는 주민센터 방문으로 처리되는 민원입니다. 해당 주소에 주민등록된 세대주와 동거인, 전입일자를 확인할 수 있습니다. 계약자나 임차인처럼 자격이 있는 사람이 신청할 수 있고, 열람·교부 수수료도 큰돈은 아닙니다. 다만 이 서류만으로 보증금 액수와 확정일자 순위가 전부 보이는 것은 아니라서, 임대차 정보와 계약서 확인을 같이 묶어 봐야 합니다.
제가 초보자에게 늘 말하는 기준이 있습니다. 다가구에서 임대인이 다른 세입자 보증금 총액을 흐리게 말하면 멈춰야 합니다. “대충 얼마 안 돼요”는 권리분석에서 제일 싫은 말입니다. 숫자를 못 주는 집은 위험을 못 계산하는 집입니다.
세금과 보증보험은 잔금 전에 다시 확인합니다
임대인의 미납국세는 경매나 공매로 갔을 때 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 국세청 안내에 따르면 일정 요건을 갖춘 임차인은 계약 후 임대차 개시일까지 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있습니다. 보증금이 1천만 원을 초과하는 계약인지, 계약 전인지 후인지에 따라 요건이 달라집니다. 홈택스에서 사전 신청을 하고 세무서에서 현장 열람하는 방식도 활용됩니다.
여기서 착각하면 안 됩니다. 미납국세 내역은 민감한 개인정보라서 출력이나 사진 촬영이 제한됩니다. 또 동의 없이 열람하면 임대인에게 통보될 수 있습니다. 그래서 저는 계약서 특약에 “잔금 전 임대인의 국세·지방세 체납 및 보증 가입 불가 사유 확인 시 계약 해제와 계약금 반환” 같은 문구를 넣는 쪽을 선호합니다. 문구 하나가 나중에 싸움의 방향을 바꿉니다.
HUG 보증도 잔금 이후에야 심사가 끝나는 구조라면 불안합니다. HUG는 2026년 10월 30일 보증신청 건부터 사전한도심사 도입을 예고했습니다. 이사 전에 주택가격과 임대인 보증금지 여부 등을 먼저 보는 방향으로 제도가 움직이는 겁니다. 제도가 좋아져도 계약자가 손 놓고 있으면 빈틈은 남습니다.
제가 지인에게 한 말은 단순했습니다. 전세사기사이트 몇 개 눌러보는 건 귀찮은 일이 아니라 계약금 지키는 일이라고요. 중개사 말, 집주인 인상, 신축 냄새보다 숫자가 먼저입니다. 전세는 마음에 드는 집을 고르는 일이기도 하지만, 내 돈이 빠져나올 문을 먼저 확인하는 일입니다. 그 문이 좁아 보이면 저는 안 들어갑니다.
