얼마 전 법원 입찰장에서 신축급 아파트 한 건을 보는데, 매각물건명세서보다 입주민 단체 대화방 이야기가 더 시끄러운 물건이 있었습니다. 외벽 균열, 지하주차장 누수, 세대 안 결로까지 말이 많았고, 단지는 이미 아파트하자소송을 진행 중이었습니다.
초보 때였으면 “소송 이기면 돈 들어오는 거 아닌가?” 하고 단순하게 봤을 겁니다. 그런데 현장에서 몇 번 맞아보면 생각이 달라집니다. 하자소송은 보상금만 보는 게 아니라 권리 귀속, 수리비, 임대 공실, 관리단 분위기까지 같이 봐야 하는 물건입니다.
하자소송 중인 아파트가 싸 보이는 이유
경매 물건 중에 사용승인 3년 안팎, 감정가 8억 원짜리가 2회 유찰돼 6억 초반까지 내려오는 경우가 있습니다. 등기부는 깨끗하고 점유도 단순한데 입찰자가 머뭇거립니다. 이유를 파보면 단지 하자 문제가 걸려 있는 일이 꽤 있습니다.
하자 자체가 무서운 게 아닙니다. 진짜 무서운 건 하자의 규모를 숫자로 못 바꾸는 겁니다. 예를 들어 거실 천장 누수 보수에 300만 원이면 계산이 됩니다. 그런데 외벽 균열, 지하 방수, 공용 배관 문제가 섞이면 세대 하나만 보고 판단하기 어렵습니다. 공용부분 공사가 길어지면 임차인 민원도 따라옵니다.
아파트하자소송은 보통 입주자대표회의나 구분소유자들이 시행사, 시공사, 보증사를 상대로 진행합니다. 법원 감정이 들어가면 시간이 길어지고, 1심만 1년 넘게 가는 사건도 흔합니다. 항소까지 가면 투자금 회수 계획은 더 늘어집니다.
경매 투자자가 먼저 보는 서류
저는 이런 물건을 보면 내부 사진보다 먼저 세 가지를 챙깁니다. 하자소송 진행 여부, 하자보수보증금 상태, 그리고 전유부분 하자 기록입니다. 관리사무소에 전화해서 무작정 “문제 있나요?”라고 물으면 답이 흐립니다. 대신 구체적으로 물어야 합니다.
- 입주자대표회의가 하자소송을 진행 중인지
- 소송 대상이 공용부분인지 전유부분까지 포함됐는지
- 기존 소유자가 손해배상채권을 양도했는지
- 하자보수보증금 청구나 사용 내역이 있는지
- 내가 입찰하려는 동과 라인에 반복 하자가 있는지
여기서 중요한 게 채권양도입니다. 입주자대표회의가 손해배상청구를 하려면 구분소유자들의 권리를 넘겨받아 진행하는 구조가 많습니다. 이미 이전 소유자가 권리를 넘겼다면, 낙찰자가 나중에 “나도 보상금 받을래요”라고 쉽게 말하기 어렵습니다. 소송의 이름만 보고 돈 받을 권리까지 따라온다고 보면 위험합니다.
기간을 놓치면 하자도 권리가 약해집니다
국가법령정보센터 현행 조문 기준으로 보면, 공동주택의 내력구조부 하자는 담보책임기간이 10년입니다. 시설공사별 하자는 공사 종류에 따라 기간이 나뉩니다. 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일을 기준으로 기간을 따지는 구조입니다.
집합건물법 쪽에서도 주요구조부와 지반공사 하자는 10년, 그 외 하자는 5년 범위에서 정해집니다. 이 말은 “언젠가 고쳐주겠지”가 통하지 않는다는 뜻입니다. 하자 발견일, 보수 요청일, 내용증명, 관리사무소 접수 기록이 남아 있어야 나중에 싸울 수 있습니다.
국토교통부 하자심사·분쟁조정 제도도 있습니다. 다만 조정과 소송은 성격이 다릅니다. 조정은 빠른 해결에 장점이 있지만, 상대방 태도나 하자 규모에 따라 법원 감정이 필요한 사건도 있습니다. 초보가 이 둘을 같은 절차로 보면 일정 계산이 틀어집니다.
숫자로 계산하면 감이 옵니다
제가 본 물건 중 하나는 감정가 7억 6천만 원, 최저가 6억 800만 원이었습니다. 같은 단지 정상 매물 호가는 7억 2천만 원 정도였고요. 겉으로 보면 1억 원 넘게 싸 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 해당 라인에 누수 민원이 반복됐고, 세대 내부 도배와 마루 교체 견적만 900만 원 가까이 나왔습니다.
여기에 잔금 후 임대까지 두 달 늦어진다고 치면 월세 손실 300만 원, 관리비와 대출이자까지 더해집니다. 소송에서 일부 보전될 가능성이 있어도 그 돈이 언제 들어올지는 별개입니다. 저는 이런 경우 기대 보상금을 낙찰가에 바로 반영하지 않습니다. 받을 수 있으면 보너스, 못 받아도 버틸 수 있는 가격이어야 합니다.
하자보수보증금도 착각하면 안 됩니다. 보증금은 사용검사 후 일정 기간이 지나며 일부씩 반환되는 구조라, 시간이 많이 지난 단지는 남은 보증 여력이 줄어 있을 수 있습니다. “보증사가 있으니 괜찮다”는 말만 듣고 들어가면 낙찰 후 회의록을 보며 한숨 쉬게 됩니다.
제가 피하는 하자소송 물건
모든 하자소송 물건을 피하라는 말은 아닙니다. 오히려 하자가 숫자로 잡히고, 소송 쟁점이 명확하고, 낙찰가가 충분히 낮으면 기회가 되기도 합니다. 다만 저는 아래 조건이 겹치면 입찰표를 접습니다.
- 관리사무소와 입주자대표회의 답변이 계속 달라지는 단지
- 공용 누수 원인이 특정되지 않은 지하주차장·옥상 방수 문제
- 전 소유자의 채권양도 여부를 확인하기 어려운 물건
- 수리 전 임대가 사실상 어려운 세대
- 소송 기대금이 낙찰 판단의 대부분을 차지하는 경우
경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 모르는 비용을 얼마나 줄이느냐의 싸움입니다. 아파트하자소송이 붙은 물건은 특히 그렇습니다. 소송 서류 몇 장보다 현장 냄새, 천장 얼룩, 관리사무소 말투, 입주민 민원 기록이 더 많은 걸 말해줄 때가 있습니다.
저라면 이런 물건을 볼 때 “이기면 얼마 벌까”보다 “소송이 없어도 이 가격이 맞나”부터 따집니다. 그 질문에 답이 나오면 입찰장에서도 손이 덜 떨립니다. 돈 되는 물건은 대개 화려하게 보이지 않고, 위험을 계산한 뒤에도 남는 가격표를 달고 있습니다.
