한줄 요약
2회 유찰 후 9월 29일 재입찰, 최저가 1억 203만원으로 매력적이지만 권리분석과 현장 확인이 필요합니다.
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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/14848
경매물건 주소 부산광역시 부산진구 양정동 418-201
부산진구 양정동에 위치한 이 부동산은 203.9㎡(61.7평)로 꽤 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 주택가로, 교통 접근성이 무난한 편입니다. 하지만, 주요 도로와 거리가 있어 차량 접근성이 조금 떨어질 수 있습니다. 현황상 남측과 서측의 골목길과 맞닿아 있어, 접근로에 대한 명확한 확인이 필요합니다.
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가격이 말해주는 것
감정가 2억 823만원에서 2회 유찰로 현재 최저입찰가는 1억 203만원입니다. 감정가 대비 52% 할인된 가격이죠. 이 지역의 인근 시세와 비교하면 상당히 경쟁력 있는 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 713만원으로, 인근 실거래가 대비 약 35% 저렴한 수준입니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2023년 9월 25일의 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하며, 제시외 건물의 일부가 인접 토지에 걸쳐 있다는 점이 걸립니다. 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으니, 유의해야 합니다. 또한, 일괄매각과 제시외 건물에 대한 확실한 이해가 중요합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 가격만 보면 꽤 매력적입니다. 하지만 제시외 건물의 위치와 접근로 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 높이려면 이 부분을 해결하거나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제를 미리 대비해야 합니다. 지역 개발 호재는 없지만, 부산진구의 꾸준한 발전을 고려하면 장기적인 관점에서는 긍정적입니다.
내가 입찰한다면
예상 경쟁률은 유찰 횟수를 고려할 때 다소 높을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저가에 약간의 여유를 두어 1억 1천만원 정도를 추천합니다. 취등록세 약 492만원을 포함해 총 투자금은 1억 1천 500만원 내외로 예상됩니다. 최종적으로, 권리분석이 확실하고 명도의 어려움이 없다면 진행할 가치가 있다고 봅니다.
