얼마 전 성북구 쪽 다가구주택매매 물건을 같이 보러 간 후배가 있었습니다. 중개사가 보여준 임대차 현황표에는 보증금과 월세가 보기 좋게 적혀 있었고, 겉으로 보면 수익률도 나쁘지 않았습니다. 그런데 제가 현장에서 제일 먼저 본 건 월세 합계가 아니라 우편함, 전기계량기, 주차장, 반지하 창문 높이였습니다. 숫자는 종이에 예쁘게 앉아 있지만, 돈은 현장에서 새는 경우가 많거든요.
다가구주택은 초보 투자자가 좋아하기 쉬운 물건입니다. 방이 여러 개라 월세가 분산되고, 한 세입자가 나가도 전체 임대료가 바로 끊기지는 않습니다. 근데 이 장점이 그대로 함정이 되기도 합니다. 세입자 수가 많다는 건 계약서도 많고, 보증금도 많고, 관리할 민원도 많다는 뜻입니다. 경매든 일반 매매든 다가구주택매매는 아파트처럼 단순하게 접근하면 안 됩니다.
임대수익률보다 보증금 구조가 먼저입니다
초보자들이 다가구주택매매 상담을 오면 대부분 첫 질문이 비슷합니다. “월세가 얼마 나오나요?” 물론 중요합니다. 그런데 현장에서 오래 보다 보니 월세보다 먼저 확인해야 할 건 보증금 총액입니다. 특히 선순위 임차인이 많거나 전입일자가 제각각이면, 건물 가격보다 권리관계가 더 무거워질 수 있습니다.
예를 들어 매매가 9억 원짜리 다가구주택이 있다고 치겠습니다. 월세가 420만 원 나온다고 들으면 눈이 먼저 갑니다. 그런데 세입자 보증금 합계가 4억 8천만 원이고, 그중 일부가 확정일자와 대항력을 갖춘 상태라면 이야기가 달라집니다. 내가 인수해야 할 보증금인지, 매도인이 책임지고 정리할 보증금인지, 잔금일 기준으로 실제 점유자가 누구인지 하나씩 따져야 합니다.
경매에서는 더 냉정해야 합니다. 다가구는 호수별 등기가 따로 나뉘지 않는 경우가 많아서, 임차인 한 명 한 명의 전입일자와 확정일자, 배당요구 여부를 따로 봐야 합니다. 매각물건명세서에 적힌 내용만 보고 끝내면 안 되고, 현황조사서와 임대차 관계를 함께 맞춰봐야 합니다. 서류 한 줄 차이로 낙찰 후 인수금액이 생기는 일이 실제로 있습니다.
다가구주택매매 현장에서 제가 꼭 보는 부분
다가구주택은 책상 위 계산보다 현장 확인이 훨씬 중요합니다. 특히 오래된 동네의 다가구는 건축물대장에 적힌 내용과 실제 사용 상태가 다른 경우가 있습니다. 방 쪼개기, 불법 증축, 옥탑 사용, 주차장 전용 같은 문제가 숨어 있으면 나중에 매도할 때도 발목을 잡습니다.
1층과 반지하부터 봅니다
저는 건물에 들어가면 위층보다 1층과 반지하를 먼저 봅니다. 습기 냄새, 벽지 들뜸, 배수구 냄새, 창문 높이, 골목보다 낮은 출입구를 봅니다. 비 오는 날 물이 어디로 모일지도 상상합니다. 월세 5만 원 더 받는 것보다 누수 한 번 터지는 게 훨씬 큽니다.
계량기와 우편함 숫자를 맞춥니다
등기나 건축물대장에는 5가구처럼 보이는데, 우편함은 8개인 집이 있습니다. 전기계량기도 마찬가지입니다. 실제 거주 세대가 서류보다 많으면 임대수익은 좋아 보일 수 있지만, 그만큼 불법 용도변경이나 안전 문제를 의심해야 합니다. 이 부분은 나중에 대출 심사나 매도 과정에서도 질문을 받습니다.
주차와 쓰레기 민원도 돈입니다
다가구는 세입자가 많다 보니 주차와 쓰레기 문제가 반복됩니다. 골목이 좁고 주차가 빡빡하면 공실 때 임차인 구하기가 어렵습니다. 분리수거 공간이 없으면 이웃 민원도 잦습니다. 이런 건 엑셀표에 잘 안 들어가지만, 실제 보유 기간에는 매달 스트레스로 돌아옵니다.
가격이 싸 보여도 피하고 싶은 물건
다가구주택매매를 보다 보면 “시세보다 싸다”는 말을 자주 듣습니다. 근데 싸게 나온 데는 이유가 있습니다. 물론 급매도 있습니다. 다만 초보자가 처음부터 문제 있는 집을 싸게 사서 고치겠다는 생각은 위험합니다. 수리비, 공실 기간, 세입자 협의, 대출 조건까지 겹치면 싸게 산 의미가 금방 흐려집니다.
- 건축물대장과 실제 세대 수가 많이 다른 집
- 옥탑, 베란다, 주차장을 방처럼 쓰는 집
- 선순위 임차인 보증금이 크고 계약서 확인이 어려운 집
- 불법 증축 흔적이 있는데 매도인이 설명을 피하는 집
- 주변 월세 시세보다 임대료가 과하게 높게 적힌 집
- 외벽 균열, 누수 흔적, 하수 냄새가 반복되는 집
이런 물건은 고수에게도 피곤합니다. 돈을 벌 수도 있지만, 초보가 배울 비용으로 치기에는 금액이 큽니다. 경매장에서 몇 백만 원 더 낮게 낙찰받는 것보다, 애초에 피해야 할 리스크를 거르는 게 오래 갑니다.
수익 계산은 보수적으로 해야 버팁니다
다가구주택매매에서 수익률 계산할 때 저는 공실을 꼭 넣습니다. 만실 기준으로 계산하면 거의 모든 물건이 좋아 보입니다. 하지만 실제로는 1년에 한두 방은 비고, 도배와 장판은 반복되고, 보일러나 누수 같은 수리비가 갑자기 나옵니다. 관리비 미납이나 원상복구 분쟁도 생각보다 흔합니다.
예를 들어 월세가 400만 원이라고 하면, 저는 처음부터 10개월치 정도만 확실한 수입으로 놓고 봅니다. 연 4,800만 원이 아니라 4,000만 원 안팎으로 보는 식입니다. 여기에 재산세, 종합부동산세 가능성, 중개수수료, 수리비, 대출이자, 공실 기간을 빼야 합니다. 숫자를 이렇게 줄여도 버티는 물건이면 그때부터 검토할 만합니다.
경락잔금대출도 마찬가지입니다. 상담 단계에서 들은 한도와 실제 실행 한도가 다를 수 있습니다. 특히 다가구는 임대차 보증금, 지역, 감정가, 임대 현황에 따라 조건이 달라집니다. 입찰 전에 은행 한 곳만 묻고 들어가면 잔금일이 다가올수록 잠이 얕아집니다. 저는 최소 두세 곳은 확인하고, 보증금 인수 가능성까지 넣어 자금표를 만듭니다.
제가 초보에게 권하는 다가구주택매매 순서
처음 다가구를 본다면 수익률 높은 물건부터 찾지 말고, 관리하기 쉬운 물건부터 보는 게 낫습니다. 역세권이라는 말보다 실제 임차 수요가 꾸준한지, 방 크기와 구조가 요즘 세입자에게 맞는지, 주변 신축 원룸과 경쟁이 되는지 봐야 합니다. 낡은 방이 많으면 월세를 낮춰도 공실이 생깁니다.
제가 현장에서 쓰는 순서는 단순합니다. 먼저 주변 실거래와 임대 시세를 봅니다. 그다음 건축물대장, 등기사항, 임대차 내역을 맞춥니다. 현장에서는 실제 세대 수, 계량기, 누수, 주차, 골목 분위기를 봅니다. 보수적인 수익표를 만듭니다. 이 순서 중 하나라도 찝찝하면 가격을 깎거나 빠지는 쪽을 택합니다.
- 매매가보다 보증금 총액을 먼저 확인합니다
- 만실 수익률 대신 공실과 수리비를 넣어 계산합니다
- 불법 증축 의심 부분은 현장에서 직접 봅니다
- 임차인 전입일자와 점유 현황을 따로 맞춥니다
- 대출은 낙찰이나 계약 전에 여러 곳에서 확인합니다
다가구주택매매는 잘 잡으면 월세 흐름이 꽤 안정적입니다. 저도 다가구 덕을 본 적이 있습니다. 하지만 그때도 돈을 벌어준 건 멋진 수익률표가 아니라, 사기 전에 지루하게 확인한 서류와 현장이었습니다. 초보일수록 대박 물건을 찾기보다 내가 감당할 수 있는 물건인지부터 봐야 합니다. 부동산은 버티는 사람이 남는 시장이고, 다가구는 특히 더 그렇습니다.
