얼마 전 법원 경매 물건을 보다가 최저가가 꽤 매력적인 빌라 하나가 눈에 들어왔습니다. 감정가 4억 2천만 원짜리가 두 번 유찰돼 2억 9천만 원대까지 내려왔더군요. 초보 투자자라면 여기서 심장이 좀 뜁니다. 그런데 임대차 내역을 보니 선순위보증금 1억 6천만 원. 그 순간부터 이 물건은 싼 물건이 아니라 계산을 잘못하면 비싼 수업료가 되는 물건으로 바뀝니다.
싸 보이는 가격 뒤에 숨어 있는 돈
선순위보증금은 말 그대로 내 낙찰보다 앞에 서 있는 임차인의 보증금입니다. 중요한 건 그 돈이 법원 배당으로 전부 해결되지 않으면, 낙찰자가 떠안을 수 있다는 점입니다. 입찰장에서는 최저가만 크게 보이지만, 실제로는 낙찰가에 인수할 보증금을 더한 금액이 내 매입가에 가깝습니다.
예를 들어 최저가가 2억 9천만 원이고, 내가 3억 1천만 원에 낙찰받았다고 해봅시다. 그런데 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만 원 중 배당으로 6천만 원만 돌아간다면 남은 1억 원은 낙찰자가 부담할 가능성이 큽니다. 그러면 내 돈은 3억 1천만 원이 아니라 4억 1천만 원짜리 게임이 됩니다. 취득세, 법무비, 명도비, 수리비까지 얹으면 수익 계산은 바로 무너집니다.
선순위인지 보는 기준은 말소기준권리보다 앞인가입니다
경매에서 임차인을 볼 때 저는 제일 먼저 말소기준권리를 찾습니다. 보통 근저당, 가압류, 압류, 담보가등기 같은 권리 중 가장 앞선 말소기준권리가 기준선이 됩니다. 임차인의 전입일이 이 기준선보다 빠르고 실제 점유까지 이어져 있으면, 그 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있는 사람일 수 있습니다.
주택임대차에서 대항력은 주택 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 문제 됩니다. 확정일자가 있으면 경매나 공매 절차에서 우선변제 순서도 따집니다. 그런데 여기서 많이들 헷갈립니다. 선순위 임차인이 배당요구를 했다고 해서 무조건 끝나는 게 아닙니다. 배당을 요구했더라도 보증금 전액을 못 받으면 남는 금액을 낙찰자가 안고 가는 상황이 생길 수 있습니다.
제가 현장에서 보는 세 가지
- 전입일이 말소기준권리보다 빠른지
- 점유자가 실제로 누구인지
- 배당요구를 했는지, 전액 배당이 가능한지
이 세 가지 중 하나라도 흐릿하면 저는 입찰가를 세게 쓰지 않습니다. 특히 현황조사서에 임차인 진술이 애매하거나, 매각물건명세서에 보증금 인수 가능성이 적혀 있으면 더 조심합니다. 법원 서류는 친절한 투자 설명서가 아닙니다. 위험 신호를 짧게 적어둔 메모에 가깝습니다.
숫자로 다시 계산하면 욕심이 많이 빠집니다
제가 봤던 물건을 조금 바꿔서 예로 들어보겠습니다. 감정가 4억 2천만 원, 최저가 2억 9천4백만 원, 선순위 임차보증금 1억 6천만 원, 후순위 근저당 채권액 2억 원. 겉으로는 감정가 대비 70%라 괜찮아 보입니다. 근데 임차인이 배당에서 9천만 원만 받을 수 있다면 남은 7천만 원은 낙찰자가 신경 써야 할 돈입니다.
낙찰가를 3억 500만 원으로 잡아도 실제 부담은 3억 7천5백만 원 근처로 올라갑니다. 여기에 취득세와 법무비로 1천만 원 안팎, 점유 협의 비용과 이사비, 오래된 빌라라면 누수나 샷시 비용까지 붙습니다. 실거래가가 3억 9천만 원인 동네라면 남는 게 별로 없습니다. 운이 나쁘면 팔 때 중개수수료와 양도세를 생각하는 순간 손실입니다.
초보 때 가장 위험한 착각이 유찰 횟수만 보고 싸다고 느끼는 겁니다. 경매 가격은 내려갔는데 인수할 권리가 그대로 붙어 있으면, 시장보다 싸진 게 아닙니다. 남들이 왜 안 들어왔는지 먼저 의심해야 합니다. 입찰장에 빈자리가 많을 때는 이유가 있는 경우가 많았습니다.
매각물건명세서만 보고 끝내면 안 됩니다
저는 선순위보증금 있는 물건은 서류를 네 겹으로 봅니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서입니다. 여기에 전입세대 열람과 현장 방문이 붙습니다. 공매라면 온비드 자료도 같이 확인합니다. 글자 하나가 돈이 되는 영역이라 귀찮아도 순서를 건너뛰지 않습니다.
- 매각물건명세서에서 임대차 보증금과 인수 문구를 확인합니다.
- 현황조사서에서 누가 살고 있다고 말했는지 봅니다.
- 등기사항증명서에서 말소기준권리 날짜를 잡습니다.
- 감정평가서에서 실제 시세와 감정가 차이를 봅니다.
- 현장에서는 우편함, 계량기, 관리사무소 분위기까지 봅니다.
가끔 현장에 가면 서류와 다른 이야기가 나옵니다. 세입자가 보증금을 낮게 말했다가 나중에 계약서를 내미는 경우도 있었고, 가족 명의로 전입이 나뉘어 있는 경우도 봤습니다. 물론 모든 임차인이 문제를 만드는 건 아닙니다. 다만 낙찰자는 모르는 돈을 싫어해야 합니다. 수익은 공격적으로 계산하고 위험은 대충 보는 순간, 경매는 투자에서 도박 쪽으로 기웁니다.
초보라면 선순위보증금 물건은 싸워서 이길 이유가 있어야 합니다
저는 선순위보증금 있는 물건을 무조건 피하라고 말하진 않습니다. 실제로 이런 물건에서 수익이 나는 경우도 있습니다. 다만 조건이 있습니다. 보증금 인수액을 보수적으로 넣어도 시세 대비 여유가 있어야 하고, 임차인의 권리관계가 선명해야 하며, 명도까지 감당할 시간이 있어야 합니다. 대출도 문제입니다. 경락잔금대출은 감정가나 낙찰가만 보는 게 아니라 인수 조건과 물건 상태에 따라 분위기가 달라질 수 있습니다.
처음 경매를 시작한 분이라면 권리관계가 단순한 물건부터 몸에 익히는 편이 낫습니다. 말소기준권리 뒤에 있는 임차인, 배당으로 해결될 가능성이 높은 물건, 명도 난도가 낮은 집부터 경험을 쌓는 겁니다. 선순위보증금 물건은 계산 실수 하나가 몇 천만 원으로 바로 이어집니다. 입찰표 쓰는 데 30초, 잔금 치르고 후회하는 데 몇 달입니다.
제가 10년 넘게 현장을 다니며 느낀 건 이겁니다. 경매에서 돈을 버는 사람은 대단히 과감한 사람이 아니라, 안 들어갈 물건을 빨리 알아보는 사람입니다. 선순위보증금은 그런 판단력을 시험하는 대표적인 문구입니다. 싸 보이면 더 천천히 봐야 합니다. 좋은 물건은 숫자를 보수적으로 넣어도 남고, 위험한 물건은 낙관적으로 계산해야만 겨우 남는 척을 합니다.
