얼마 전 경매 법정에서 다가구 한 건을 보는데, 임차인 보증금이 줄줄이 적힌 배당요구서를 보고 또 같은 생각을 했습니다. 전세사기보증보험은 서류 하나 받아 두는 보험이 아니라, 계약 전에 내 보증금이 빠져나올 구멍이 있는지 확인하는 장치입니다.
초보 세입자들이 가장 많이 착각하는 게 있습니다. 보증보험에 가입하면 집이 위험해도 괜찮다고 생각하는 겁니다. 현장에서는 반대로 봅니다. 안전한 집일수록 가입이 잘 되고, 위험한 집일수록 심사에서 걸립니다. 그러니 전세사기보증보험은 사고 난 뒤의 방패이기도 하지만, 계약 전 물건을 걸러내는 체라고 보는 게 맞습니다.
보증보험은 집주인 인성보다 숫자를 봅니다
집주인이 말끔하게 차려입고, 중개사가 괜찮은 분이라고 말해도 보증기관은 그런 걸 믿고 돈을 내주지 않습니다. 보는 건 등기부, 전입, 확정일자, 선순위채권, 주택가격입니다. HUG 전세보증금반환보증 기준으로는 보증 대상 전세보증금이 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하인 경우가 기본 틀입니다. 신청 시점도 중요합니다. 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전이어야 합니다.
HF 전세지킴보증도 구조는 비슷합니다. 임대차가 끝났는데 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 못하면 기관이 대신 지급하고, 이후 임대인에게 구상하는 방식입니다. 다만 상품마다 이용 가능한 대출, 취급은행, 보증한도 계산 방식이 다르니 이름만 보고 같은 상품처럼 넘기면 안 됩니다.
제가 제일 먼저 보는 공식은 이겁니다
현장에서 물건을 볼 때 저는 먼저 간단한 산수를 합니다. 보증한도는 보통 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 뒤 선순위채권을 빼는 식으로 봅니다. 예를 들어 빌라 가격을 2억 2천만 원으로 본다면 90%는 1억 9천8백만 원입니다. 여기에 기존 근저당이 3천만 원 있으면 남는 한도는 1억 6천8백만 원입니다. 그런데 전세보증금이 2억 1천만 원이면, 말은 깨끗한 신축빌라여도 보증 관점에서는 이미 선을 넘은 겁니다.
반대로 아파트 시세가 4억 5천만 원이고 선순위 근저당이 없는데 전세가 3억 6천만 원이라면 계산이 달라집니다. 4억 5천만 원의 90%는 4억 5백만 원입니다. 전세보증금이 그 안에 들어오니 다른 조건이 깨끗하다면 심사를 기대할 수 있습니다. 물론 실제 주택가격은 KB시세, 한국부동산원 시세, 공시가격, 감정평가 등 기관이 인정하는 순서와 방식에 따라 달라집니다.
다가구와 신축빌라는 숫자가 숨어 있습니다
초보가 제일 조심해야 할 집은 다가구입니다. 겉으로는 방 하나 계약하는 느낌인데, 법적으로는 한 건물 안의 여러 세입자가 같은 소유자 건물에 들어와 있는 구조입니다. 내 앞에 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 선순위로 잡힐 수 있습니다. 등기부에 근저당이 적다고 끝난 게 아닙니다. 전입세대확인, 확정일자 현황, 선순위 임차보증금까지 봐야 진짜 그림이 나옵니다.
신축빌라도 비슷합니다. 분양가가 높게 잡혀 있고, 주변 실거래가가 부족하면 가격 판단이 흐려집니다. 분양가 2억 8천만 원, 전세 2억 6천만 원이라고 들으면 얼핏 안전해 보일 수 있습니다. 그런데 실제 거래 가능한 가격이 2억 3천만 원 수준이면 이야기가 달라집니다. 전세사기 사건에서 자주 보이는 구조가 바로 이 차이입니다. 서류상 가격과 시장에서 팔리는 가격이 다를 때, 세입자 보증금이 가장 먼저 흔들립니다.
가입 전에 이 네 가지는 꼭 맞춰야 합니다
- 전입신고와 확정일자를 잔금일에 바로 처리할 것
- 등기부 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시 같은 권리침해가 없는지 볼 것
- 을구의 근저당과 선순위채권이 주택가액 대비 과하지 않은지 계산할 것
- 계약서에 보증금반환채권 양도나 담보 제공을 막는 특약이 없는지 확인할 것
여기서 하나 더 붙이자면, 공인중개사를 통한 계약인지도 봐야 합니다. HUG 기준에서도 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 중요한 요건으로 들어갑니다. 갱신계약은 예외가 붙는 경우가 있지만, 처음 계약하는 초보라면 괜히 빈칸 많은 계약서로 모험할 이유가 없습니다.
보험료 아끼려다 보증금을 잃으면 계산이 안 맞습니다
전세사기보증보험 비용은 보증금액, 주택유형, 부채비율, 기간에 따라 달라집니다. 공식은 대체로 보증금액에 보증료율을 곱하고 전세계약기간을 반영하는 방식입니다. 예를 들어 보증금 3억 원짜리 아파트를 2년 보증으로 잡고 연 0.131% 수준으로 계산하면 약 78만 원대가 나옵니다. 할인 여부와 심사 결과에 따라 실제 금액은 달라집니다.
78만 원이 작다는 뜻은 아닙니다. 이사비, 중개보수, 대출이자까지 내는 세입자 입장에서는 큰돈입니다. 그런데 경매 배당표 앞에 서 보면 생각이 바뀝니다. 보증금 2억 원 중 4천만 원이 비는 사건도 봤고, 임차권등기명령까지 받아 놓고도 새 집 잔금을 못 맞춰 발이 묶인 사람도 봤습니다. 그때는 보험료 몇십만 원이 문제가 아닙니다. 시간이 멈춥니다.
보증이 나와도 방심하면 안 됩니다
보증에 가입했다고 끝난 건 아닙니다. 계약 만기 전에 갱신 거절이나 퇴거 의사를 제때 남겨야 하고, 보증금 반환이 지연되면 기관이 요구하는 절차와 서류를 맞춰야 합니다. 임차권등기명령, 내용증명, 이행청구 같은 말이 낯설어도 사고가 나면 피할 수 없습니다. 그래서 저는 계약서를 쓰는 날부터 문자, 입금내역, 등기부, 전입 관련 서류를 따로 보관합니다. 나중에 기억으로 싸우면 집니다. 기록으로 말해야 합니다.
제 기준에서는 전세사기보증보험 가입이 거절되는 집이면, 그 이유를 먼저 파야 합니다. 단순 서류 누락인지, 선순위가 과한지, 시세가 안 받쳐주는지, 소유권에 문제가 있는지에 따라 위험의 크기가 완전히 다릅니다. 괜찮겠지라는 말은 경매장에서 아무 힘이 없습니다. 보증보험이 받아주는 집인지 먼저 확인하고, 그다음에 집의 채광이나 인테리어를 보는 순서가 맞습니다. 집은 마음에 들어서 들어가지만, 보증금은 숫자로 지켜야 합니다.
