얼마 전 지인이 주택담보대출 상담을 받고 와서 가장 헷갈린 게 금리보다 근저당설정비용이라고 하더라고요. 대출금은 3억인데 서류에는 채권최고액, 국민주택채권, 등록면허세 같은 말이 줄줄이 나오니 당연히 복잡하게 느껴질 수밖에 없습니다.
근데 구조를 나눠 보면 생각보다 단순합니다. 근저당설정비용은 부동산을 담보로 잡기 위해 등기할 때 드는 세금, 수수료, 채권 관련 비용을 말합니다. 여기서 중요한 기준은 대출원금이 아니라 등기부에 적히는 채권최고액입니다.
근저당설정비용은 채권최고액부터 봐야 합니다
은행에서 3억 원을 빌린다고 해서 근저당권도 딱 3억 원으로 잡히는 것은 아닙니다. 보통 대출금의 110%에서 130% 정도를 채권최고액으로 설정합니다. 연체이자나 비용까지 담보 범위에 넣기 위해서입니다.
예를 들어 3억 원을 빌리고 채권최고액을 120%로 잡으면 등기상 설정금액은 3억 6천만 원입니다. 비용 계산도 대부분 이 3억 6천만 원을 기준으로 움직입니다. 그래서 같은 3억 대출이라도 110%로 잡느냐, 130%로 잡느냐에 따라 부담액이 달라집니다.
- 대출원금 3억 원, 설정비율 110%: 채권최고액 3억 3천만 원
- 대출원금 3억 원, 설정비율 120%: 채권최고액 3억 6천만 원
- 대출원금 3억 원, 설정비율 130%: 채권최고액 3억 9천만 원
상담할 때는 대출금액만 보지 말고 채권최고액이 몇 퍼센트로 잡히는지 물어보는 게 좋습니다. 숫자 하나 차이 같지만 국민주택채권 부담까지 같이 움직입니다.
비용 항목은 크게 네 가지로 나뉩니다
등록면허세와 지방교육세
근저당권 설정등기의 등록면허세는 채권금액의 0.2%입니다. 여기에 지방교육세가 붙는데, 지방교육세는 등록면허세의 20%입니다. 둘을 합치면 채권최고액의 0.24% 정도로 보면 됩니다.
채권최고액이 3억 6천만 원이라면 등록면허세는 72만 원, 지방교육세는 14만 4천 원입니다. 세금만 86만 4천 원이 되는 셈입니다. 숫자로 보면 꽤 큽니다.
국민주택채권 매입비
저당권 설정금액이 2천만 원 이상이면 국민주택채권을 매입해야 합니다. 일반적으로 설정금액의 1%가 매입 기준입니다. 채권최고액이 3억 6천만 원이면 채권 매입액은 360만 원입니다.
다만 이 360만 원이 그대로 사라지는 비용은 아닙니다. 많은 경우 채권을 산 뒤 바로 팔기 때문에 실제 부담은 할인손실입니다. 할인율은 매일 달라지므로 대출 실행일이나 등기 접수일 기준으로 다시 확인해야 합니다. 예를 들어 할인 부담률이 10%라면 360만 원의 10%인 36만 원 정도가 실제 부담액이 됩니다.
등기신청수수료와 법무사 보수
등기신청수수료는 신청 방식에 따라 다릅니다. 2025년 8월 이후 기준으로 서면 방문 신청은 부동산 1건당 18,000원, 전자표준양식 신청은 15,000원, 전자신청은 10,000원 수준입니다.
법무사에게 맡기면 보수가 따로 붙습니다. 금액은 사건 난이도, 부동산 개수, 지역, 사무소 기준에 따라 달라집니다. 은행 대출에서는 보통 은행 쪽에서 정한 절차로 진행되기 때문에 고객이 직접 법무사를 고르는 경우가 많지는 않습니다.
은행 대출이면 내가 전부 내는 구조는 아닙니다
많이 헷갈리는 부분이 바로 부담 주체입니다. 공정거래위원회 표준약관 흐름에 따르면 은행 대출에서 근저당권을 설정할 때 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 수수료, 담보물 조사나 감정평가 수수료는 보통 은행이 부담하는 구조입니다.
반대로 국민주택채권 매입비는 채무자 또는 설정자가 부담하는 항목으로 보는 경우가 많습니다. 그래서 주택담보대출을 받을 때 실제로 체감하는 비용은 국민주택채권 할인손실인 경우가 흔합니다.
다만 모든 거래가 똑같지는 않습니다. 은행 표준약관을 따르는 주택담보대출인지, 제2금융권인지, 개인 간 금전거래인지, 사업자 대출인지에 따라 약정 내용이 달라질 수 있습니다. 계약서에 비용 부담 주체가 어떻게 표시되어 있는지 확인하는 게 가장 확실합니다.
예시로 계산하면 감이 훨씬 빨리 옵니다
대출원금 3억 원, 채권최고액 120%, 채권 할인 부담률 10%라고 가정해 보겠습니다. 채권최고액은 3억 6천만 원입니다.
- 등록면허세: 3억 6천만 원 × 0.2% = 72만 원
- 지방교육세: 72만 원 × 20% = 14만 4천 원
- 국민주택채권 매입액: 3억 6천만 원 × 1% = 360만 원
- 즉시매도 할인손실 가정: 360만 원 × 10% = 36만 원
- 등기신청수수료: 신청 방식에 따라 1만 원대
이 예시에서 세금과 등기 관련 설정비는 은행 부담으로 처리될 수 있고, 고객 입장에서는 채권 할인손실 36만 원 안팎을 보는 식입니다. 물론 할인율이 8%면 28만 8천 원, 12%면 43만 2천 원으로 달라집니다.
그래서 상담 창구에서 물어볼 문장은 단순합니다. 채권최고액은 대출금의 몇 퍼센트인지, 국민주택채권은 즉시매도 기준으로 고객 부담이 얼마인지, 말소 비용은 나중에 누가 내는지 이 세 가지면 됩니다.
말소 비용도 같이 기억해 두면 좋습니다
근저당은 대출을 받을 때 설정하고, 대출을 모두 갚으면 말소해야 합니다. 설정 비용은 은행 부담 항목이 많지만 말소 비용은 보통 채무자나 설정자가 부담하는 구조입니다. 실제 금액은 설정 때보다 훨씬 작게 느껴지는 편입니다.
셀프로 처리하면 등록면허세와 지방교육세, 말소등기 신청수수료 정도가 들어가고, 은행이나 법무사에 맡기면 대행 수수료가 붙습니다. 대출을 갈아탈 때는 기존 근저당 말소와 새 근저당 설정이 함께 움직일 수 있으니, 단순히 금리만 비교하면 예상보다 부대비용이 더 보일 수 있습니다.
근저당설정비용은 이름만 보면 어려운데 실제로는 채권최고액, 부담 주체, 국민주택채권 할인손실 이 세 흐름으로 보면 훨씬 편합니다. 대출 상담을 받을 때 금리표만 보고 나오기보다 이 숫자들을 같이 받아두면 나중에 서류 앞에서 덜 당황하게 됩니다.
