얼마 전 지인이 상가임대어플에서 월세가 좋아 보이는 점포를 찾았다며 같이 봐달라고 연락이 왔습니다. 사진은 깔끔했고, 권리금도 주변보다 낮았습니다. 앱 화면만 보면 당장 계약해도 될 것처럼 보였죠. 그런데 제가 현장에 가서 제일 먼저 본 건 인테리어가 아니라 출입구 앞 사람 흐름, 옆 점포 공실, 관리비 고지 방식이었습니다.
경매 물건 볼 때도 비슷합니다. 감정가, 최저가, 임차인 현황만 보고 들어가면 꼭 빠지는 게 있습니다. 상가 임대도 마찬가지입니다. 상가임대어플은 좋은 출발점이지만, 그 화면 안에 장사의 전부가 들어 있지는 않습니다.
상가임대어플은 지도보다 필터가 먼저입니다
초보 분들은 보통 지도를 켜고 마음에 드는 동네부터 봅니다. 그런데 저는 먼저 조건을 잘게 쪼갭니다. 보증금, 월세, 전용면적, 권리금, 업종 제한, 주차, 층수, 관리비를 나눠서 봅니다. 특히 상가는 같은 1층이라도 코너인지, 안쪽인지, 계단 옆인지에 따라 임대료의 의미가 완전히 달라집니다.
예를 들어 보증금 3,000만 원에 월세 180만 원인 12평 점포와 보증금 5,000만 원에 월세 230만 원인 18평 점포가 있다고 해보겠습니다. 앱에서는 앞 물건이 싸 보입니다. 그런데 관리비가 35만 원 붙고, 냉난방이 개별이 아니라 추가 부담이 크다면 체감 월세는 달라집니다. 반대로 뒤 물건은 주차 2대가 가능하고, 전면 폭이 넓고, 배달 동선이 좋다면 실제 영업에는 더 유리할 수 있습니다.
상가임대어플을 볼 때 저는 매물을 저장하기 전에 세 가지만 먼저 체크합니다.
- 월세에 관리비와 부가세가 포함인지 별도인지
- 권리금이 시설권리인지 바닥권리인지 구분되는지
- 사진에서 안 보이는 출입구, 화장실, 간판 위치가 설명돼 있는지
이 세 가지가 흐리면 통화할 때 시간이 오래 걸립니다. 더 심한 경우에는 현장 가서야 다른 이야기가 나옵니다. 경매에서 말소기준권리 하나 놓치면 돈이 묶이듯, 상가 임대에서는 월 고정비 하나 잘못 보면 매달 피가 납니다.
사진 좋은 매물보다 숫자가 맞는 매물이 낫습니다
상가임대어플 사진은 생각보다 강합니다. 광각으로 찍으면 8평도 넓어 보이고, 밤에 조명 켜고 찍으면 낡은 점포도 감성 있어 보입니다. 그런데 장사는 감성만으로 버티기 어렵습니다. 저는 상가를 볼 때 예상 매출보다 먼저 손익분기점을 계산합니다.
월세 200만 원, 관리비 30만 원, 인건비 300만 원, 재료비와 카드수수료까지 감안하면 작은 카페 하나도 월 고정비가 금방 600만 원을 넘습니다. 여기에 부가세, 종합소득세, 원상복구 비용, 간판 비용, 냉난방 수리비까지 들어갑니다. 앱에서는 월세 한 줄로 보이지만 실제 장부에는 줄줄이 따라붙습니다.
제가 예전에 낙찰받은 근린상가 중에 전 임차인이 2년을 못 버티고 나간 곳이 있었습니다. 입지는 나쁘지 않았습니다. 문제는 월세가 아니라 관리비였습니다. 공용 전기료와 주차장 관리비가 생각보다 컸고, 업종 특성상 전기 사용량도 많았습니다. 새 임차인을 구할 때 상가임대어플에 올리기 전에 관리비 내역을 먼저 펼쳐 봤습니다. 월세를 10만 원 더 받는 것보다, 임차인이 오래 버틸 수 있는 구조를 만드는 게 낫다고 판단했습니다.
전화 한 통으로 걸러지는 매물이 꽤 많습니다
상가임대어플에서 마음에 드는 매물을 찾았다면 바로 현장으로 뛰기보다 전화로 몇 가지를 묻는 게 좋습니다. 질문이 구체적이면 중개사도 대충 말하기 어렵습니다. 저는 보통 이렇게 묻습니다.
- 실제 전용면적과 계약면적이 각각 얼마인지
- 현재 영업 중인지 공실인지, 공실이면 언제부터 비었는지
- 동일 업종이 가능한지, 건물주가 제한하는 업종은 무엇인지
- 권리금 협의 주체가 임차인인지 중개사인지
- 최근 1년 관리비 평균이 어느 정도인지
여기서 답이 흐리면 일단 표시해 둡니다. 물론 중개사가 모를 수도 있습니다. 다만 모든 질문에 확인해봐야 한다고만 답하거나, 일단 와서 보라는 말만 반복하면 저는 우선순위를 낮춥니다. 현장도 시간과 돈입니다. 경매 입찰장 가기 전에 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서를 보는 것처럼 상가도 최소한의 서류 감각이 필요합니다.
특히 권리금은 말이 많이 바뀝니다. 앱에는 권리금 1,000만 원으로 올라왔는데 막상 가면 시설비 별도, 집기 별도, 양도양수 조건 별도인 경우가 있습니다. 권리금이 무조건 나쁜 건 아닙니다. 다만 왜 그 돈을 줘야 하는지 설명이 돼야 합니다. 매출 장부도 없고, 단골도 확인 안 되고, 시설도 낡았는데 권리금만 세게 부르면 그건 감정가 높은 경매 물건과 비슷합니다. 숫자가 납득되지 않으면 기다리는 편이 낫습니다.
현장에서는 앱에 없는 것만 봅니다
현장에 나가면 앱에서 이미 본 내용은 다시 오래 보지 않습니다. 대신 화면에 안 잡히는 걸 봅니다. 점심시간과 저녁시간의 보행량이 다른지, 버스정류장에서 사람들이 어느 방향으로 걷는지, 옆 건물 계단에 담배꽁초가 많은지, 배달 오토바이가 서기 쉬운지 같은 것들입니다. 이런 건 사진으로는 거의 안 보입니다.
상가임대어플에서 A급처럼 보였던 매물이 실제로는 간판이 가로수에 가려져 있거나, 횡단보도 동선에서 살짝 비켜나 있는 경우가 많습니다. 5미터 차이인데 매출에는 꽤 크게 옵니다. 반대로 앱 사진은 별로였는데 현장에 가보니 퇴근길 동선이 좋고, 주변 사무실 밀도가 높아서 점심 장사가 되는 자리도 있습니다.
저는 현장 방문 때 최소 두 번을 권합니다. 평일 낮 한 번, 저녁이나 주말 한 번입니다. 한 번만 보면 착시가 생깁니다. 특히 상가는 유동인구 숫자보다 내 업종 손님이 지나가느냐가 중요합니다. 학원 자리와 술집 자리, 무인점포 자리와 미용실 자리는 보는 기준이 다릅니다.
앱은 시작점이고 계약은 서류 싸움입니다
상가임대어플로 좋은 매물을 찾았다고 해도 계약서 앞에서는 다시 냉정해야 합니다. 상가건물임대차보호법 적용 범위, 환산보증금, 계약갱신 요구권, 권리금 회수 기회, 원상복구 범위는 꼭 확인해야 합니다. 이건 겁주려는 말이 아닙니다. 실제로 분쟁은 장사가 안 될 때보다 나갈 때 더 많이 터집니다.
원상복구 문구 하나 때문에 몇백만 원이 추가로 나가는 경우를 여러 번 봤습니다. 천장, 바닥, 전기 증설, 수도 배관, 간판 철거를 어디까지 해야 하는지 계약서에 뭉뚱그려 쓰면 나중에 서로 다른 말을 합니다. 처음에는 좋은 게 좋은 거라며 넘어가는데, 보증금 반환 시점이 되면 분위기가 달라집니다.
저라면 상가임대어플을 이렇게 씁니다. 앱에서 30개를 보고, 전화로 10개를 줄이고, 현장 3개를 본 뒤, 계약 후보 1개만 서류와 비용을 깊게 봅니다. 많이 보는 것보다 잘 걸러내는 게 중요합니다. 초보 때는 좋은 물건을 찾는 눈보다 위험한 물건을 피하는 눈이 먼저입니다.
상가임대어플은 예전보다 훨씬 편해졌습니다. 사진도 많고, 조건 비교도 빠릅니다. 그래도 화면 속 월세가 내 통장에서 매달 빠져나가는 돈이라는 사실은 변하지 않습니다. 클릭은 가볍게 해도 계약은 무겁게 해야 합니다. 저는 지금도 마음에 드는 상가를 보면 설레지만, 계산기부터 꺼냅니다. 그 습관이 오래 버티게 해줬습니다.
