얼마 전 법원 입찰장 앞에서 초보 투자자 한 분이 저한테 이런 말을 했습니다. “투룸보다 쓰리룸월세가 월세도 더 받고 안정적이지 않나요?” 말만 들으면 맞습니다. 방이 하나 더 있으니 세입자 폭도 넓고, 가족 단위 수요도 있고, 월세도 더 받을 것 같죠. 그런데 현장에서 10년 넘게 물건을 보다 보니 쓰리룸은 보기보다 계산이 빡빡한 상품입니다.
저도 처음에는 쓰리룸을 좋아했습니다. 원룸은 공실이 잦아 보였고, 투룸은 경쟁이 심했고, 쓰리룸은 왠지 ‘묵직한 임대 수익’이 나올 것 같았거든요. 실제로 잘 맞는 물건은 오래 갑니다. 문제는 잘못 들어가면 수리비, 관리비, 명도 기간, 대출 이자까지 한꺼번에 밀려와서 월세 몇십만 원이 금방 사라진다는 겁니다.
쓰리룸월세는 수요부터 봐야 합니다
경매 물건명세서에서 방 세 개짜리 빌라가 싸게 나오면 마음이 흔들립니다. 감정가 2억 1천만 원, 최저가 1억 4천만 원, 주변 월세 1천에 80만 원. 숫자만 보면 좋아 보이죠. 근데 저는 이런 물건을 볼 때 제일 먼저 “누가 여기서 살까”부터 봅니다.
쓰리룸월세 수요는 지역마다 완전히 다릅니다. 역세권이라고 다 되는 것도 아니고, 학교가 있다고 무조건 되는 것도 아닙니다. 신혼부부가 들어오는 동네인지, 아이 있는 가족이 오래 사는 동네인지, 외국인 근로자나 직장인 셰어 수요가 있는지 봐야 합니다. 방 세 개가 있다는 사실보다 그 방 세 개를 쓸 사람이 실제로 있느냐가 더 중요합니다.
- 초등학교까지 도보 10분 안쪽인지
- 마트, 병원, 버스정류장 접근이 괜찮은지
- 주차가 1대라도 현실적으로 가능한지
- 비슷한 평형의 실거래 임대 사례가 최근에도 있는지
- 언덕, 반지하, 엘리베이터 없음 같은 약점이 월세에 얼마나 반영되는지
저는 현장에 가면 부동산 두세 군데에 같은 질문을 던집니다. “이 동네 방 세 개 월세 찾는 사람이 요즘 있습니까?” 여기서 중개사가 바로 말이 길어지면 수요가 있는 경우가 많고, “전세가 낫죠” 같은 반응이 나오면 월세 전환이 생각보다 힘든 동네일 수 있습니다.
낙찰가보다 무서운 건 들어간 뒤 비용입니다
쓰리룸은 면적이 넓습니다. 당연한 말인데, 초보 때는 이걸 숫자로 잘 못 느낍니다. 도배도 더 많이 들어가고, 장판도 넓고, 문짝도 많고, 싱크대 교체 비용도 올라갑니다. 화장실이 두 개면 좋아 보이지만, 낡은 화장실 두 개는 수익률을 갉아먹는 구멍 두 개가 되기도 합니다.
제가 예전에 낙찰받은 수도권 빌라 쓰리룸이 있었습니다. 낙찰가는 괜찮았습니다. 주변 시세보다 2천만 원 정도 싸게 들어갔다고 생각했죠. 그런데 현장 문을 열고 보니 곰팡이가 안방 붙박이장 뒤에 넓게 퍼져 있었고, 보일러는 12년 된 제품이었습니다. 처음 계산한 수리비는 700만 원이었는데 실제로는 1,450만 원이 나갔습니다. 월세 85만 원 받아도 1년 반 가까이 수리비 회수만 한 셈입니다.
제가 쓰는 비용 체크 방식
- 도배, 장판은 최저 견적보다 20% 여유를 둡니다
- 보일러, 누수, 샷시는 현장에서 바로 확인합니다
- 싱크대와 욕실은 사진보다 냄새와 배수 상태가 중요합니다
- 공실 기간은 최소 2개월로 잡고 계산합니다
- 취득세, 법무비, 명도비, 이자 비용을 월세 수익률에서 빼고 봅니다
쓰리룸월세는 월세가 70만 원, 80만 원으로 커 보입니다. 하지만 실제 순수익은 다릅니다. 1억 6천만 원에 낙찰받고 대출 1억 원을 썼는데 금리 부담이 월 40만 원 가까이 나오면, 월세 80만 원짜리 물건도 손에 남는 돈은 생각보다 적습니다. 여기에 재산세, 수리 적립금, 공실 한 달이 끼면 숫자는 더 차가워집니다.
권리분석에서 쓰리룸이라고 봐주지 않습니다
초보 투자자들이 쓰리룸 물건을 볼 때 방 구조와 월세만 먼저 봅니다. 그런데 경매에서는 권리가 먼저입니다. 임차인이 있는지, 대항력이 있는지, 배당요구를 했는지, 보증금을 누가 떠안는지. 이 한 줄이 수익률보다 훨씬 큽니다.
특히 쓰리룸은 가족 단위 세입자가 많습니다. 명도 협의가 길어질 수 있습니다. 아이 학교, 이사 날짜, 보증금 반환 문제 때문에 감정이 쉽게 섞입니다. 법적으로는 인도명령을 할 수 있어도 현장에서 문 열고 사람 만나는 일은 또 다릅니다. 저는 낙찰 전부터 명도 비용과 시간을 보수적으로 넣습니다. 빠르면 한 달, 꼬이면 석 달 이상도 봅니다.
선순위 임차인이 있는 물건은 더 조심해야 합니다. 겉으로는 최저가가 낮아 보이는데 인수해야 할 보증금이 숨어 있으면 싸게 산 게 아닙니다. 예를 들어 최저가 1억 2천만 원 물건에 선순위 임차보증금 5천만 원을 인수해야 한다면 실제 매입가는 1억 7천만 원에 가깝습니다. 이걸 놓치면 입찰보증금 10%가 문제가 아니라 투자금 전체 계획이 흔들립니다.
월세 세팅은 욕심보다 속도가 돈입니다
낙찰받고 명도까지 끝났다면 이제 임대 세팅입니다. 여기서도 초보가 자주 하는 실수가 있습니다. 주변 최고가만 보고 월세를 높게 부르는 겁니다. 쓰리룸월세 90만 원을 받을 수 있다면 좋죠. 그런데 두 달 비워두고 90만 원 받는 것보다, 바로 82만 원에 맞춰서 좋은 세입자를 받는 게 나을 때가 많습니다.
제가 보는 기준은 단순합니다. 같은 동네에서 최근 한 달 안에 빠진 물건이 얼마였는지, 사진 상태가 어땠는지, 주차 조건이 비슷했는지 봅니다. 중개사가 “이 가격이면 문의는 오는데 계약은 조금 걸립니다”라고 말하면 이미 신호가 나온 겁니다. 문의가 많은 것과 계약이 되는 것은 다릅니다.
쓰리룸 임대 조건 잡을 때 보는 숫자
- 보증금 1천만 원 차이에 월세가 얼마나 움직이는지
- 관리비 포함인지 별도인지
- 반려동물 허용 여부가 수요를 얼마나 넓히는지
- 가전 옵션을 넣었을 때 월세 상승분이 실제 비용을 넘는지
- 전세 수요가 강한 동네에서 월세가 밀리지 않는지
저는 처음부터 최고가를 고집하지 않습니다. 대신 세입자 질을 봅니다. 소득이 안정적인지, 가족 구성원이 집 구조와 맞는지, 오래 살 가능성이 있는지. 쓰리룸은 한 번 좋은 세입자가 들어오면 2년, 4년 가는 경우가 많습니다. 반대로 무리하게 월세를 올려 받았다가 잦은 민원과 연체가 생기면 그 피로도는 숫자로 잘 안 보입니다.
초보라면 이런 쓰리룸은 피하는 게 낫습니다
제가 초보에게 말리는 쓰리룸월세 물건이 있습니다. 첫째, 언덕 위 노후 빌라에 주차가 안 되는 물건입니다. 방 세 개라 가족 수요를 노리는데 주차가 안 되면 경쟁력이 확 떨어집니다. 둘째, 누수 흔적이 있는데 원인을 확인 못 하는 물건입니다. 천장 얼룩 하나가 윗집 배관인지, 외벽 크랙인지, 옥상 방수 문제인지에 따라 비용이 완전히 달라집니다.
셋째, 관리 주체가 흐릿한 다세대입니다. 공용 계단 전등 하나 갈아끼우는 것도 서로 미루는 건물은 나중에 매도할 때도 발목을 잡습니다. 넷째, 임차인 관계가 복잡한 물건입니다. 전입자와 실제 거주자가 다르거나, 점유자가 여러 명이면 명도 난도가 올라갑니다.
경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 저는 버틸 수 있는 물건을 고르는 일에 더 가깝다고 봅니다. 쓰리룸월세도 마찬가지입니다. 월세 80만 원이라는 문구보다 공실을 견딜 수 있는지, 수리비를 감당할 수 있는지, 권리관계가 깨끗한지, 그 동네에서 실제로 사람이 들어오는지가 먼저입니다.
쓰리룸은 잘 잡으면 든든합니다. 다만 초보가 처음부터 수익률 숫자만 보고 뛰어들기에는 덩치가 있습니다. 저는 방 세 개짜리 물건을 볼 때마다 아직도 현장에서 계단을 올라가 보고, 창문을 열어 보고, 밤에 한 번 더 주변을 걷습니다. 종이에 적힌 월세보다 그 집에 사람이 오래 살 그림이 보이는지, 그게 제 기준입니다.
