한줄 요약
9월 30일 입찰, 13회 유찰로 최저가 1,533만원까지 떨어진 염창동 아파트 경매 물건입니다.
물건 들여다보기
경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/14917
경매물건 주소 서울특별시 강서구 양천로75길 8, 제102동 제10층 제1004호 (염창동, 현진파크뷰)
서울특별시 강서구 염창동 현진파크뷰 아파트입니다. 위치는 양천로75길에 자리 잡고 있어 교통이 편리하며, 인근에 다양한 편의시설이 위치해 있어 생활하기에 적합합니다. 다만, 면적 정보가 제공되지 않아 실거주나 투자 목적으로 적합한지 판단하기 어려운 부분이 있습니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 2억 7,900만원이지만, 13회 유찰을 거치며 현재 최저입찰가는 1,533만원이 되었습니다. 감정가의 5% 수준으로, 인근의 시세와 비교하면 극단적으로 낮은 가격입니다. 이러한 유찰 이력은 시장의 수요가 없거나, 해당 물건에 문제가 있을 가능성을 시사합니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가 그대로인 1,610만원 전후로 예상되며, 이는 인근 실거래가 대비 엄청난 할인입니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2024년 5월 16일의 강제경매개시결정입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부등본과 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 여부와 배당순위를 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이나, 명확한 확인이 필요합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 13회 유찰이라는 점은 매력보다는 우려를 불러일으킵니다. 주변 시세 대비 매우 저렴한 가격이지만, 이는 그만큼 리스크가 크다는 뜻일 수도 있습니다. 월세로 전환할 경우 예상 수익률은 상당히 높을 수 있으나, 명도 문제나 숨겨진 법적 리스크가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.
내가 입찰한다면
내 경험상 이 물건은 신중히 접근해야 합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것이며, 입찰가를 최저가에 맞추지만, 취등록세 약 74만원을 포함한 총 투자금은 1,607만원 정도로 예상됩니다. 다만, 명도 문제나 기타 법적 리스크가 발생할 경우 추가 비용이 들 수 있으니, 이를 감안해 충분한 여유 자금을 확보해야 합니다. 솔직히, 이 물건에 입찰할지 고민해볼 필요가 있습니다.
