얼마 전 후배 하나가 전화해서 “형, 이거 급매라는데 경매보다 낫지 않아요?”라고 묻더군요. 주소를 받아 시세부터 봤는데, 말은 급매였지만 숫자는 그렇게 착하지 않았습니다. 매매 가격 4억 2천만 원, 같은 단지 최근 실거래 4억 3천만 원 안팎. 중개사 말로는 집주인이 급해서 1천만 원 깎아준다는데, 경매장 오래 다닌 사람 눈에는 그 1천만 원보다 더 먼저 보이는 게 따로 있습니다. 등기부, 점유자, 대출 가능 금액, 잔금 일정, 그리고 내가 실제로 들고 나갈 현금입니다.
급매와 경매, 싸다는 말만 믿으면 계산이 꼬입니다
초보일수록 매매는 안전하고 경매는 위험하다고 생각합니다. 어느 정도 맞는 말입니다. 일반 매매는 계약서 쓰고, 잔금 치르고, 소유권 넘겨받는 흐름이 비교적 단순합니다. 그런데 싸게 산다는 관점에서는 이야기가 달라집니다. 급매라고 나온 물건도 실제로는 시세보다 2~3% 낮은 정도가 많습니다. 4억짜리 아파트에서 1천만 원 싸면 기분은 좋지만, 취득세와 중개보수, 이사 일정, 수선비까지 넣으면 생각보다 여유가 없습니다.
경매는 낙찰가만 보면 더 싸 보입니다. 감정가 4억 5천만 원짜리가 3억 8천만 원에 낙찰됐다면 눈이 번쩍 뜨이죠. 그런데 여기서 명도비 300만 원, 밀린 관리비 중 공용 부분 150만 원, 잔금대출 이자, 법무비, 수리비 800만 원이 붙으면 실제 매입가는 금방 올라갑니다. 경매가 싸다는 말은 맞을 때도 많지만, 비용을 빼놓고 낙찰가만 비교하면 착시가 생깁니다.
매매 계약서보다 먼저 본 것은 등기부였습니다
후배가 가져온 물건은 일반 매매였습니다. 그런데 저는 습관처럼 등기부부터 봅니다. 소유자가 3년 전에 매수했고, 근저당이 3억 가까이 잡혀 있었습니다. 매매가 4억 2천만 원이면 잔금 때 대출 말소는 가능해 보였습니다. 문제는 가압류가 하나 붙어 있었다는 겁니다. 금액은 2천만 원. 중개사는 잔금 때 다 지워진다고 했지만, 저는 이런 말을 서류 없이 믿지 않습니다.
경매에서는 말소기준권리부터 잡고, 인수되는 권리가 있는지 봅니다. 일반 매매라고 해서 그 과정이 사라지는 게 아닙니다. 오히려 초보는 매매 계약에서 더 방심합니다. 경매는 무섭다는 생각 때문에 등기부도 보고, 임차인도 확인하고, 법원 문건도 읽습니다. 그런데 매매는 중개사가 있으니까 괜찮겠지 하고 넘어갑니다. 제 경험상 돈 잃는 방식은 꼭 어려운 법률에서만 나오지 않습니다. “괜찮다더라”는 한 문장에서 시작되는 경우가 꽤 많습니다.
실전에서는 매입가보다 빠져나갈 돈이 더 중요합니다
제가 후배에게 적어준 계산은 단순했습니다. 매매가 4억 2천만 원, 취득세 등 세금 약 500만 원대, 중개보수와 법무비를 더하면 초기 비용이 700만 원 안팎. 여기에 도배, 장판, 싱크대 일부 손보면 500만 원은 쉽게 나갑니다. 그러면 이 물건은 사실상 4억 3천만 원 가까이 들어가는 셈입니다. 최근 실거래가와 큰 차이가 없었습니다.
반대로 비슷한 조건의 경매 물건을 3억 9천만 원에 받는다고 가정해봤습니다. 명도비 300만 원, 미납 관리비 100만 원대, 수리비 700만 원, 잔금대출 이자와 법무비까지 넣으면 총투입금은 4억 500만 원 안팎이 됩니다. 숫자만 보면 경매 쪽이 2천만 원 이상 유리합니다. 근데 여기에는 시간이 들어갑니다. 명도에 두 달이 걸리면 마음이 흔들리고, 잔금대출 조건이 바뀌면 현금이 더 필요하고, 점유자가 버티면 일정이 밀립니다.
- 일반 매매는 가격 차이가 작아도 일정이 안정적인 편입니다.
- 경매는 싸게 살 기회가 있지만 변수 비용을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 실거주 목적이면 이사 날짜와 대출 실행일이 수익률만큼 중요합니다.
- 투자 목적이면 매도 가능 가격보다 보유 중 이자와 세금을 먼저 넣어야 합니다.
초보가 매매와 경매를 비교할 때 자주 놓치는 부분
첫째, 시세를 너무 예쁘게 봅니다. 매도 호가 4억 5천만 원짜리가 많다고 해서 내 물건이 4억 5천만 원에 바로 팔리는 건 아닙니다. 국토교통부 실거래가 공개자료에서 실제 거래된 금액을 보고, 같은 동, 같은 면적, 층수, 수리 상태까지 나눠봐야 합니다. 저는 보통 보수적으로 봅니다. 팔 때 4억 4천만 원이 가능해 보여도 계산표에는 4억 3천만 원을 넣습니다. 그렇게 해도 남아야 진짜 남는 겁니다.
둘째, 대출을 낙관합니다. 매매든 경매든 잔금 날 돈이 안 맞으면 좋은 물건도 부담이 됩니다. 경락잔금대출은 낙찰가 기준으로 한도가 잡히는 경우가 많고, 개인 소득과 규제지역 여부에 따라 차이가 납니다. 일반 매매 주택담보대출도 마찬가지입니다. 은행 상담에서 “가능할 것 같다”와 승인 문자는 다른 이야기입니다. 입찰 전, 계약 전에는 최소 두 군데 이상 확인하는 게 낫습니다.
셋째, 세입자를 가볍게 봅니다. 일반 매매에서는 세입자 승계 조건이 붙을 수 있고, 경매에서는 대항력 있는 임차인이 보증금을 인수시키는 경우가 있습니다. 이 부분은 초보가 가장 크게 다치는 자리입니다. 낙찰가가 싸 보여도 임차보증금 8천만 원을 떠안는 구조라면 싼 게 아닙니다. 매매 계약에서도 임대차 내용은 특약으로 분명히 남겨야 합니다.
제가 실제로 쓰는 비교표는 복잡하지 않습니다
현장에서 오래 버틴 사람일수록 계산표가 화려하지 않습니다. 저는 물건을 보면 네 칸으로 나눕니다. 시세, 총비용, 시간, 사람. 시세는 최근 거래와 전세가를 같이 봅니다. 총비용은 세금, 이자, 법무비, 중개보수, 명도비, 수선비까지 넣습니다. 시간은 잔금과 이사, 명도, 매도 예상 기간입니다. 사람은 매도인, 세입자, 점유자, 채권자 쪽 분위기입니다. 부동산은 숫자만으로 움직이는 듯 보여도 결국 사람 때문에 일정이 흔들립니다.
후배 물건은 결국 계약하지 않았습니다. 매매가 자체가 나쁜 건 아니었지만, 급매라는 이름에 비해 안전마진이 작았습니다. 저는 초보라면 첫 투자에서 큰돈 버는 것보다 크게 안 다치는 게 먼저라고 봅니다. 첫 물건에서 500만 원 덜 버는 건 다시 회복할 수 있습니다. 그런데 권리 하나 놓쳐서 수천만 원이 묶이면 그때부터 경매든 매매든 시장을 보는 눈이 겁으로 굳어집니다.
싸게 사는 것보다 확실히 사는 게 먼저입니다
매매와 경매 중 어느 쪽이 무조건 낫다고 말하기는 어렵습니다. 급매도 좋은 물건은 있고, 경매도 피해야 할 물건은 많습니다. 다만 투자자 입장에서 분명한 건 하나 있습니다. 내가 이해하지 못한 싸움에는 들어가지 않는 게 좋습니다. 등기부 한 줄, 임차인 한 명, 잔금 일정 하루가 수익률을 바꿉니다.
저는 아직도 입찰 전날 계산표를 다시 씁니다. 10년을 해도 그렇습니다. 괜히 조심하는 게 아닙니다. 경매장에서는 확신보다 의심이 돈을 지켜줄 때가 많고, 일반 매매에서도 중개사 말보다 내 계산표가 오래 남습니다. 매매라는 단어가 편하게 들려도, 돈이 들어가는 순간부터는 현장입니다. 그 감각을 잃지 않는 사람이 오래 갑니다.
