얼마 전 수원지방법원 입찰장에서 초보 투자자 한 분이 제게 휴대폰 화면을 보여줬습니다. 부동산계산기에 낙찰가, 취득세, 대출이자까지 넣었더니 수익이 2천만 원 넘게 나온다는 겁니다. 화면만 보면 깔끔했습니다. 그런데 사건기록을 넘겨보니 선순위 임차인 보증금, 밀린 관리비, 누수 흔적이 같이 따라붙어 있더군요. 숫자는 맞았는데 입력한 재료가 틀린 전형적인 경우였습니다.
부동산계산기는 입찰가를 정해주지 않습니다
부동산계산기는 좋은 도구입니다. 취득세, 중개보수, 등기비용, 대출이자, 양도세 예상액을 빠르게 뽑아주니까요. 저도 현장에서 씁니다. 다만 이 도구는 내 대신 위험을 걸러주지 않습니다. 계산기는 내가 넣은 숫자만 믿고 결과를 냅니다. 잘못 넣으면 아주 그럴듯한 오답이 나옵니다.
예를 들어 감정가 3억 2천만 원짜리 아파트가 두 번 유찰돼 최저가 2억 2,400만 원까지 내려왔다고 해보겠습니다. 부동산계산기에 예상 낙찰가 2억 5,100만 원, 예상 매도가 2억 8,500만 원을 넣으면 겉으로는 차익이 커 보입니다. 그런데 실거래가를 다시 보니 최근 거래는 2억 7,200만 원이고, 같은 동 저층은 2억 6천만 원대였습니다. 여기서 이미 1천만 원 넘게 줄어듭니다.
거기에 취득세와 등기비용, 법무사 비용, 명도비, 미납 관리비, 수리비, 잔금대출 이자까지 붙습니다. 저는 이런 비용을 처음부터 낙찰가 옆에 붙여놓고 봅니다. 낙찰가 2억 5,100만 원이 아니라 실제 투입금 2억 6천만 원대 물건으로 보는 식입니다.
제가 계산기에 꼭 따로 넣는 비용들
초보 때는 취득세만 넣고 끝내는 경우가 많습니다. 솔직히 저도 처음엔 그랬습니다. 낙찰받고 보니 돈은 잔금 날에만 나가는 게 아니었습니다. 명도 협의하러 갈 때도 돈이 들고, 열쇠를 받은 뒤에도 돈이 들고, 매도하기 전까지 매달 이자가 빠져나갔습니다.
경매 물건에서 빠지기 쉬운 항목
- 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세 등 취득 관련 세금
- 등기 이전 비용, 법무사 비용, 국민주택채권 할인액
- 경락잔금대출 이자와 중도상환수수료 가능성
- 점유자 이사비, 강제집행 예비비, 내용증명 등 실무 비용
- 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능 금액
- 누수, 보일러, 샷시, 도배장판, 싱크대 같은 수리비
- 매도 때 중개보수와 양도세 예상액
여기서 중요한 건 숫자를 아주 정밀하게 맞히는 게 아닙니다. 빠뜨리지 않는 겁니다. 부동산계산기를 쓸 때도 항목을 넓게 잡아야 합니다. 낙찰 전에 300만 원을 아끼려고 보수적으로 잡지 않다가, 낙찰 후 1천만 원이 새는 일을 여러 번 봤습니다.
계산기가 절대 못 읽는 것들
부동산계산기는 권리분석을 하지 못합니다. 선순위 임차인의 대항력, 배당요구 여부, 말소기준권리, 유치권 주장, 법정지상권, 공유자 우선매수권 같은 문제는 계산기 화면에 자동으로 뜨지 않습니다. 법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 읽어야 보이는 부분입니다.
공매도 마찬가지입니다. 온비드에서 보이는 최저입찰가만 보면 싸 보이는 물건이 있습니다. 그런데 압류재산인지, 국유재산인지, 점유 관계가 어떤지, 계약 조건이 일반 경매와 어떻게 다른지 따져야 합니다. 공매는 온라인으로 편하게 입찰할 수 있지만, 편한 절차가 안전한 물건을 뜻하지는 않습니다.
특히 저는 계산기 수익률이 10% 이상 나와도 선순위 임차인 보증금이 남을 가능성이 있으면 초보자에게는 말립니다. 수익률 10%는 숫자고, 인수금 5천만 원은 현실입니다. 계산기에서 수익이 난다고 법원이 위험을 대신 책임져주지 않습니다.
실전에서는 세 번 계산합니다
저는 물건 하나를 볼 때 부동산계산기를 한 번만 돌리지 않습니다. 최소 세 번 봅니다. 첫 번째는 대충 걸러내는 계산입니다. 감정가, 최저가, 주변 실거래가를 넣고 입찰할 만한 가격대인지 봅니다. 이 단계에서 수익이 얇으면 더 보지 않습니다.
두 번째는 권리분석 뒤 계산입니다. 임차인 보증금 인수 가능성, 미납 관리비, 명도 난이도, 수리비를 넣습니다. 여기서 숫자가 확 내려가는 물건이 많습니다. 초보가 좋아하는 물건은 보통 이 단계에서 민낯이 나옵니다.
세 번째는 대출 확인 뒤 계산입니다. 경락잔금대출은 물건 상태, 지역, 낙찰가율, 개인 신용, 소득, 기존 대출에 따라 달라집니다. 계산기에 대출비율 70%를 넣었다고 실제로 70%가 나오는 게 아닙니다. 잔금기한은 기다려주지 않으니, 입찰 전 금융기관에 물건 자료를 보내고 가능 금액과 금리를 확인해야 합니다.
부동산계산기를 제대로 쓰는 순서
제가 초보 투자자에게 권하는 순서는 단순합니다. 먼저 시세를 보수적으로 잡습니다. 호가가 아니라 실거래가, 같은 단지라도 동·층·향·수리 상태를 나눠 봅니다. 그다음 권리상 인수될 돈이 있는지 확인합니다. 그 뒤에 취득 비용과 보유 비용, 매도 비용을 넣습니다.
세금은 국세청과 위택스 기준이 바뀔 수 있고, 개인의 주택 수나 보유기간, 조정대상지역 여부에 따라 달라집니다. 그래서 계산기 결과를 확정 세액처럼 보면 곤란합니다. 저는 입찰 전에는 보수적으로 한 번, 세무사에게 물어볼 만한 물건은 따로 표시해둡니다. 돈이 걸린 문제에서 애매하면 확인 비용을 쓰는 편이 낫습니다.
- 예상 매도가를 낙관가, 보통가, 급매가로 나눠 넣기
- 명도 기간을 최소 2개월 이상으로 가정해 이자 계산하기
- 수리비는 현장 확인 전까지 낮게 잡지 않기
- 세금은 최신 기준과 본인 조건을 따로 확인하기
- 계산 후 남는 돈이 얇으면 입찰하지 않기
부동산계산기는 초보에게 특히 필요합니다. 감으로 들어가는 입찰을 막아주기 때문입니다. 다만 계산기는 브레이크가 아니라 계기판에 가깝습니다. 속도가 얼마나 나는지는 보여주지만, 앞에 낭떠러지가 있는지는 운전자가 봐야 합니다. 저는 아직도 입찰 전날 밤 계산기를 켜놓고 숫자를 고칩니다. 그 화면에서 수익이 조금 줄어드는 건 괜찮습니다. 현장에서 잃을 돈을 미리 발견한 거라면, 그게 진짜 남는 장사입니다.
