얼마 전 수도권 지식산업센터 물건을 보러 갔는데, 겉으로는 깨끗했습니다. 감정가 대비 2회 유찰, 임차인도 법인 하나, 보증금도 딱 그럴듯한 금액. 그런데 법인등기를 떼어보니 분위기가 달라졌습니다. 상호는 같았는데 법인등록번호가 달랐고, 대표자도 임대차계약서 작성 당시와 현재가 달랐습니다. 이런 건 입찰장에서 5분 늦게 보면 이미 늦습니다.
부동산등기만 보고 들어가면 반쪽입니다
초보 때 가장 많이 하는 실수가 부동산 등기사항증명서만 붙잡고 있는 겁니다. 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시일자까지는 열심히 보는데, 소유자나 임차인이 법인일 때 법인등기는 대충 넘깁니다. 저는 법인이 끼어 있으면 무조건 법인 등기사항전부증명서부터 확인합니다.
특히 경매 물건에서 법인은 세 가지 위치로 등장합니다. 소유자가 법인인 경우, 임차인이 법인인 경우, 낙찰 이후 협상 상대가 법인 대표나 대리인인 경우입니다. 셋 다 위험 포인트가 다릅니다. 소유자 법인은 폐업이나 해산, 청산 문제를 봐야 하고, 임차인 법인은 실제 점유와 계약 주체가 맞는지 봐야 합니다. 대리인이 나온다면 그 사람이 정말 회사를 대표할 권한이 있는지도 따져야 합니다.
제가 법인등기에서 먼저 보는 줄
법인등기에서 처음 보는 건 멋진 목적사업이 아닙니다. 상호, 본점, 법인등록번호, 대표자, 임원 변경일입니다. 계약서나 매각물건명세서에 적힌 법인과 지금 등기에 살아 있는 법인이 같은지부터 맞춰야 합니다. 상호가 비슷하다고 같은 회사가 아닙니다. 법인등록번호가 다르면 다른 몸입니다.
- 상호와 법인등록번호가 계약서와 일치하는지
- 본점 주소가 여러 번 급하게 바뀐 흔적이 있는지
- 대표자가 임대차계약 당시 대표와 같은지
- 해산, 청산, 직권폐쇄 같은 문구가 있는지
- 목적사업에 부동산 임대, 전대, 개발, 컨설팅 등이 있는지
이 중 하나만 이상해도 바로 위험 물건이라는 뜻은 아닙니다. 다만 입찰가를 그대로 밀고 들어갈 물건은 아니라는 신호입니다. 현장에서는 작은 찜찜함이 나중에 명도 비용, 소송비, 시간 손실로 바뀌는 일이 많습니다.
법인 임차인은 개인 임차인보다 더 꼼꼼히 봅니다
개인 임차인은 전입, 확정일자, 점유를 같이 보면서 대략적인 그림을 잡을 수 있습니다. 그런데 법인 임차인은 그렇게 단순하게 끝내면 안 됩니다. 직원 숙소인지, 사무실인지, 실제 점유자가 누구인지, 계약서의 법인과 점유 중인 사람이 어떤 관계인지 확인이 필요합니다.
예전에 한 다세대 물건에서 임차인이 법인으로 적혀 있던 적이 있습니다. 현장에 가니 문패는 개인 이름이었고, 우편물은 법인명과 개인명이 섞여 있었습니다. 관리사무소에 물어보니 회사 직원 숙소라고 했습니다. 여기서 대충 넘어가면 보증금 인수 여부를 잘못 볼 수 있습니다. 법인 임차인은 주거용 보호 관계가 얽히는 경우가 있어, 사건기록과 주민센터 확인, 현장 점유 확인을 같이 맞춰야 합니다.
솔직히 말하면 이런 물건은 수익률 계산보다 방어 계산을 먼저 합니다. 낙찰가를 얼마까지 쓸지가 아니라, 최악의 경우 얼마를 물고 빠져나올 수 있는지를 계산합니다. 보증금 8천만 원이 인수될 가능성이 20퍼센트만 있어도 입찰가는 달라져야 합니다.
열람 700원 아끼다 몇 천을 놓칠 수 있습니다
대법원 인터넷등기소 기준으로 등기기록 열람은 700원, 인터넷이나 무인발급기 발급은 1,000원, 창구 발급은 1,200원 수준입니다. 수수료는 규칙 개정으로 바뀔 수 있으니 제출용 서류가 필요할 때는 신청 화면에서 다시 확인하는 게 맞습니다. 저는 권리분석 단계에서는 열람으로 빠르게 보고, 입찰이나 대출, 법무사 전달용이면 발급본을 씁니다.
여기서 중요한 건 열람과 발급의 차이입니다. 열람은 내가 보는 용도입니다. 은행, 관공서, 법무사에게 제출할 생각이면 발급을 받아야 합니다. 경락잔금대출 상담할 때도 법인 관련 서류가 엉성하면 담당자가 다시 요청합니다. 그 하루 이틀 사이에 잔금 일정이 빡빡해지는 경우도 있습니다.
법인으로 낙찰받을 때도 등기가 발목을 잡습니다
요즘은 개인 명의보다 법인 명의로 경매를 보려는 분도 많습니다. 비용 처리, 양도 계획, 여러 명이 함께 투자하는 구조 때문에 법인을 세우는 경우가 있죠. 그런데 법인등기가 준비되지 않은 상태로 입찰장에 가면 기본 서류에서 막힙니다.
- 법인명과 대표자명이 입찰서에 정확히 들어갔는지
- 법인인감, 법인인감증명서, 위임장 준비가 맞는지
- 대표자가 직접 가는지, 직원이나 대리인이 가는지
- 잔금대출을 받을 법인의 업력과 재무 상태가 설명되는지
법인 명의 투자는 멋있어 보이지만, 은행은 생각보다 현실적으로 봅니다. 매출 없는 신설법인이 고가 물건을 낙찰받으면 담보가 충분해도 심사가 까다로워질 수 있습니다. 대표자 신용, 보유 현금, 기존 채무, 임대차 구조까지 같이 봅니다. 그래서 저는 법인을 만들기 전에 먼저 대출 담당자와 법무사에게 물건 유형별로 가능한 구조를 확인합니다.
제가 현장에서 쓰는 간단한 기준
법인등기를 봤는데 본점 이전이 잦고, 대표자가 자주 바뀌고, 목적사업이 이것저것 너무 많고, 실제 점유자 설명이 흐릿하면 저는 가격을 낮춥니다. 더 심하면 입찰을 접습니다. 수익률 15퍼센트짜리로 보였던 물건이 명도와 보증금 리스크를 넣으면 3퍼센트도 안 남는 일이 있습니다.
반대로 법인등기가 깔끔하고, 계약 주체와 점유자가 맞고, 세무서·관리사무소·현장 확인이 서로 맞아떨어지면 자신 있게 들어갈 수 있습니다. 경매는 겁이 많아서 못 하는 게 아니라, 확인할 줄 몰라서 크게 다치는 경우가 많습니다. 법인등기 한 장은 싸지만, 거기서 보이는 이상한 날짜 하나가 입찰가 몇 천만 원을 바꿉니다. 저는 아직도 입찰 전날 밤에 법인등기를 다시 봅니다. 오래 했다고 눈대중으로 넘기면 시장이 바로 수업료를 받아 가더군요.
