얼마 전 낙찰자 한 분이 잔금 하루 전날 전화를 했습니다. 낙찰가는 맞춰 놨는데 등기비용을 100만 원쯤으로 생각했다는 겁니다. 실제로 계산해보니 취득세와 국민주택채권, 법무사 비용까지 붙어서 700만 원이 넘었습니다. 경매에서 이런 일이 꽤 자주 생깁니다.
초보 때는 낙찰가만 봅니다. 그런데 현장에서는 낙찰가보다 잔금일 현금 흐름이 더 무섭습니다. 대출은 실행됐는데 세금 낼 돈이 모자라면 그때부터 머리가 복잡해집니다. 등기비용은 작은 부대비용이 아니라, 입찰 전에 따로 빼놓아야 하는 현금입니다.
등기비용은 법무사비 하나가 아닙니다
많은 분들이 등기비용이라고 하면 법무사에게 주는 돈만 떠올립니다. 실제 명세서를 보면 항목이 나뉩니다. 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 부담금, 등기신청수수료, 말소등기 수수료, 법무사 보수와 부가세가 들어갑니다. 일반 매매라면 매매계약서 인지세도 따로 봐야 합니다.
경매는 일반 매매와 조금 다릅니다. 법원이 매각으로 인한 소유권이전등기를 촉탁하고, 말소될 권리도 같이 처리합니다. 그래서 낙찰자는 취득세만 내고 끝나는 게 아닙니다. 말소할 근저당, 가압류, 압류가 여러 개면 등기신청수수료도 그 개수만큼 붙습니다. 금액은 크지 않아도 빠뜨리면 등기 접수가 밀립니다.
- 취득세류: 취득세, 지방교육세, 경우에 따라 농어촌특별세
- 국민주택채권: 시가표준액과 지역에 따라 매입액 산정
- 등기신청수수료: 소유권이전과 말소 건수에 따라 계산
- 법무사 보수: 위임 범위, 물건 난이도, 부가세 포함 여부 확인
- 일반 매매 인지세: 계약서 기재금액 구간별 정액
5억 낙찰 아파트로 실제 감을 잡아보면
예를 하나 들어보겠습니다. 서울권 전용 84㎡ 아파트를 5억 원에 낙찰받았고, 취득 후 1주택이라고 가정하겠습니다. 6억 이하 주택이면 취득세 본세는 1%입니다. 취득세 500만 원, 지방교육세 50만 원으로 여기서만 550만 원이 나옵니다. 전용 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 빠지는 구조입니다.
그다음이 국민주택채권입니다. 이건 낙찰가 5억 원이 아니라 시가표준액을 기준으로 봅니다. 시가표준액이 3억 5천만 원이고 서울·광역시 구간의 매입률 2.6%가 적용된다고 치면 채권 매입액은 910만 원입니다. 보통은 채권을 바로 팔기 때문에 실제 부담은 채권액 전부가 아니라 그날의 할인 부담분입니다. 할인율을 12%로 잡으면 약 109만 원이 현금으로 나갑니다.
여기에 아파트 소유권이전 등기신청수수료 1만 5천 원, 말소할 권리가 3개라면 말소 수수료 9천 원 정도가 붙습니다. 법무사 보수를 부가세 포함 60만~80만 원대로 잡으면, 이 물건의 등기 관련 현금은 대략 720만~760만 원 선까지 올라갑니다. 처음에 등기비용 100만 원만 생각한 분이 왜 놀라는지 바로 보입니다.
초보가 제일 많이 틀리는 지점
첫째, 취득세율만 보고 총세금을 계산합니다. 1%라고 들으면 5억의 1%인 500만 원만 떠올리는데 지방교육세가 따라붙습니다. 85㎡를 넘는 주택은 농어촌특별세까지 봐야 합니다. 6억 초과 9억 이하 구간은 단순히 2%로 외우면 안 되고, 취득가액에 따라 1~3% 사이로 움직입니다.
둘째, 국민주택채권을 매매가 기준으로 착각합니다. 채권은 시가표준액 기준입니다. 같은 5억 낙찰이라도 공시가격이 2억대인지 4억대인지에 따라 부담금이 달라집니다. 그리고 할인율은 매일 바뀝니다. 입찰 전 계산과 잔금일 계산이 몇만 원, 많게는 수십만 원 달라질 수 있습니다.
셋째, 법무사 견적서를 한 줄로만 봅니다. 저는 견적 받을 때 보수, 부가세, 채권 할인액, 증지대, 제증명 발급비, 송달 관련 비용을 나눠 달라고 합니다. 특히 경매 물건은 말소 촉탁이 같이 움직이니 권리 개수가 많으면 견적서가 지저분해질 수 있습니다. 총액만 보면 뭐가 비싼지 모릅니다.
입찰 전에는 이렇게 잡는 게 안전합니다
저는 입찰표 쓰기 전에 등기비용을 보수적으로 잡습니다. 6억 이하 1주택, 전용 85㎡ 이하라면 취득세류는 낙찰가의 약 1.1%로 먼저 계산합니다. 9억 초과라면 3.3% 수준으로 올라간다고 생각해야 마음이 편합니다. 다주택, 법인, 조정대상지역 중과가 걸리면 숫자가 완전히 달라집니다.
국민주택채권은 주택도시기금 기준으로 시가표준액과 지역을 넣어 다시 봅니다. 채권 할인율은 잔금일에 가까울수록 정확해집니다. 법무사 비용은 최소 두 곳 이상 견적을 받습니다. 싼 곳만 고르기보다 경매 촉탁등기 경험이 있는지, 잔금일 동선 처리가 빠른지 같이 봐야 합니다.
경락잔금대출을 쓰는 경우에는 더 조심해야 합니다. 대출 인지세, 근저당 설정 관련 비용, 은행 부대비용은 등기비용과 섞여 보이지만 성격이 다릅니다. 잔금표에 한꺼번에 적혀 있으니 초보자는 전체가 법무사비처럼 보이기도 합니다. 저는 엑셀에 낙찰가, 취득세류, 채권 부담금, 등기 수수료, 법무사비, 대출 부대비용을 칸별로 나눠 적습니다.
낙찰보다 잔금표가 더 솔직합니다
경매에서 싸게 받았다는 말은 등기까지 끝난 뒤에 해야 합니다. 낙찰가만 싸고 취득세, 채권, 명도비, 수리비, 이자까지 더했더니 일반 매매가와 차이가 없는 물건도 많이 봤습니다. 등기비용은 그중에서도 가장 먼저 현금으로 튀어나오는 비용입니다.
입찰장에서는 50만 원 더 쓸지 말지 오래 고민합니다. 그런데 등기비용 500만~1천만 원은 대충 넘기는 분들이 있습니다. 저는 그게 더 위험하다고 봅니다. 낙찰받기 전 계산기 두드리는 10분이 잔금일의 식은땀을 막아줍니다. 숫자를 정확히 보는 사람만이 경매를 오래 합니다.
