입찰장 다니던 눈으로 주택매매를 보면 다르게 보입니다
얼마 전 지인이 주택매매 계약 직전에 등기부를 들고 찾아왔습니다. 가격은 주변보다 2천만 원 싸고, 집도 깔끔해 보인다고 했죠. 그런데 등기부를 보니 근저당이 매매가의 70% 가까이 잡혀 있고, 임차인 보증금까지 얹혀 있었습니다. 겉으로는 좋은 집인데, 잔금일에 말이 꼬이면 매수인이 피곤해지는 구조였습니다.
경매를 오래 하다 보면 버릇이 하나 생깁니다. 집을 예쁘게 보기 전에 먼저 빠져나갈 구멍부터 봅니다. 일반 주택매매도 똑같습니다. 좋은 집을 고르는 것보다, 나중에 발목 잡힐 집을 피하는 게 먼저입니다.
초보 때는 시세보다 1천만 원 싸면 마음이 급해집니다. 근데 현장에서 보면 싼 물건은 싼 이유가 있는 경우가 많습니다. 하자, 대출, 임차인, 불법 증축, 권리관계, 동네 수요 부족 중 하나는 걸려 있는 일이 많았습니다.
싸게 샀다는 착각이 제일 비쌉니다
예를 들어 시세 3억 5천만 원짜리 주택을 3억 3천만 원에 샀다고 해보겠습니다. 처음에는 2천만 원 번 것 같죠. 그런데 취득세, 중개보수, 법무비, 이사비, 수리비, 잔금 전후 대출이자까지 합치면 금방 1천만 원 넘게 나갑니다. 보일러 교체, 누수 보수, 샷시 일부 수리만 들어가도 숫자는 더 커집니다.
제가 경매장에서 자주 본 실패가 이겁니다. 낙찰가는 싸게 썼는데 명도비, 체납관리비, 수리비, 대출이자를 빼고 보니 일반 매매보다 나을 게 없는 상황. 일반 주택매매도 구조는 같습니다. 매매가만 보면 판단이 흐려집니다.
- 매매가와 최근 실거래가 차이
- 취득세와 중개보수 포함 총투입금
- 입주 전 최소 수리비
- 대출 실행 가능 금액과 금리
- 잔금일까지 버틸 현금 여유
저는 집을 볼 때 항상 총투입금으로 계산합니다. 3억 3천만 원 집이면 실제 내 돈은 3억 3천만 원에서 끝나지 않습니다. 처음부터 3억 5천만 원짜리 의사결정이라고 보고 들어가야 마음이 덜 흔들립니다.
등기부 한 장만 믿으면 사고 납니다
등기부등본은 기본입니다. 그런데 기본이지 전부는 아닙니다. 등기부에 깨끗하게 보여도 건축물대장에 위반건축물 표시가 있거나, 실제 구조가 공부상 면적과 다르거나, 임차인 관계가 말끔하지 않은 집이 있습니다.
특히 단독주택, 다가구, 오래된 빌라는 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 아파트는 비교적 표준화돼 있지만, 주택은 집마다 사연이 있습니다. 옥탑방을 방처럼 쓰고 있는지, 주차장이 실제로 가능한지, 담장이나 계단이 남의 땅을 침범하지는 않았는지 봐야 합니다. 이런 건 서류만 보고 지나치기 쉽습니다.
계약 전 저는 이 순서로 봅니다
- 등기부등본에서 소유자, 근저당, 가압류, 압류 확인
- 건축물대장에서 용도, 면적, 위반건축물 여부 확인
- 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래 흐름 확인
- 현장 방문 때 누수, 균열, 냄새, 채광, 소음 확인
- 임차인이 있으면 보증금, 전입, 확정일자, 인도 시점 확인
여기서 하나라도 말이 흐려지면 저는 속도를 늦춥니다. 매도인이나 중개사가 바쁘다고 해도 내 돈이 들어가는 일입니다. 급한 사람은 대개 파는 쪽이지, 사는 쪽이 아닙니다.
가계약금 넣기 전 특약부터 생각해야 합니다
주택매매에서 은근히 많이 다치는 지점이 가계약금입니다. 문자 몇 줄로 계좌 받고 돈부터 보내는 경우가 많습니다. 그런데 가격, 잔금일, 대출 불가 시 처리, 하자 책임, 임차인 인도 조건이 흐릿하면 나중에 서로 다른 이야기를 합니다.
제가 실제로 본 사례 중에는 매수인이 대출이 당연히 나올 줄 알고 가계약금을 보냈다가, 감정가가 낮게 잡혀 잔금 계획이 틀어진 일이 있었습니다. 매도인은 계약 파기를 주장했고, 매수인은 대출 문제를 이유로 돌려달라고 했죠. 처음 문자에 대출 불가 시 반환 조건을 분명히 남겼다면 싸움이 훨씬 줄었을 겁니다.
특약은 길다고 좋은 게 아닙니다. 필요한 걸 정확히 적어야 합니다. 잔금일 전 권리관계 말소, 기존 임차인 퇴거와 명도 완료, 중대한 누수 발견 시 처리, 대출 불가 시 계약금 반환 여부 같은 부분은 애매하게 넘기면 안 됩니다.
초보 매수자는 좋은 집보다 피해야 할 집을 먼저 알아야 합니다
수익을 내려고 주택매매를 시작하는 분들이 많습니다. 그런데 10년 넘게 현장을 다니며 느낀 건, 초보에게 가장 중요한 능력은 대박 물건을 잡는 눈이 아니라 위험한 물건을 거르는 눈입니다.
너무 싼 집, 설명이 자주 바뀌는 집, 서류를 늦게 주는 집, 하자를 별일 아니라고만 하는 집은 조심해야 합니다. 신축 빌라라도 주변 거래가 적고 전세가율이 과하게 높으면 나중에 매도할 때 출구가 좁을 수 있습니다. 오래된 단독주택은 땅값만 보고 들어갔다가 철거비, 수리비, 주차 문제에서 막히는 경우도 많습니다.
주택매매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만 실제로는 오래 버틸 수 있는 선택을 하는 일에 가깝습니다. 내가 실거주할 집이면 생활 동선과 관리비를 봐야 하고, 투자 목적이면 임대수요와 다시 팔 때 받아줄 사람을 봐야 합니다. 숫자만 맞는 집은 많습니다. 그런데 현장에서 끝까지 버텨주는 집은 생각보다 많지 않습니다.
저라면 첫 주택매매일수록 욕심을 조금 덜어냅니다. 100점짜리 집을 찾겠다고 뛰어다니다 보면 오히려 중요한 하자를 놓칩니다. 80점짜리라도 권리관계가 깨끗하고, 대출이 무리 없고, 나중에 팔 사람이 떠오르는 집이 훨씬 낫습니다. 부동산은 사는 순간보다 버티는 시간이 더 깁니다. 그 시간을 견딜 수 있는 집인지, 저는 그 질문을 제일 먼저 던집니다.
