얼마 전 후배가 빌라월세 받을 만한 경매 물건을 들고 찾아왔습니다. 감정가 1억 6천, 최저가 1억 1천대, 주변 월세는 보증금 1천에 월 60 정도라며 눈이 반짝이더군요. 저도 처음 경매 시작했을 때 딱 그 표정을 했습니다. 싸게 사서 월세 받으면 매달 통장에 돈이 꽂힐 것 같죠. 그런데 현장에서 오래 버틴 사람일수록 제일 먼저 묻는 건 수익률이 아닙니다. ‘이 월세가 끊기지 않고 들어올 물건인가’, ‘내가 모르는 돈이 숨어 있지는 않은가’부터 봅니다.
빌라월세 물건은 싸 보이는 순간부터 의심해야 합니다
빌라 경매는 아파트보다 가격이 낮아 보입니다. 그래서 초보가 접근하기 쉽습니다. 1억 초중반이면 입찰 가능한 물건도 있고, 경락잔금대출을 끼면 내 돈이 생각보다 적게 들어가는 것처럼 보입니다. 근데 바로 여기서 사고가 납니다. 빌라월세 투자에서 낙찰가만 보면 계산이 거의 틀립니다.
예를 들어 낙찰가 1억 2천만 원, 대출 8천만 원, 자기자본 4천만 원이라고 치겠습니다. 월세 60만 원이면 1년에 720만 원입니다. 겉으로 보면 자기자본 대비 수익률이 괜찮아 보입니다. 그런데 대출이자, 취득세, 법무비, 중개보수, 도배 장판, 누수 수리, 공실 1~2개월만 넣어도 숫자가 확 내려갑니다. 관리비 체납이나 수도 배관 문제까지 나오면 첫해 수익은 거의 사라질 수 있습니다.
- 낙찰가만 보지 말고 취득 총액을 계산해야 합니다.
- 월세 시세는 최고가가 아니라 실제 계약 가능한 금액으로 잡아야 합니다.
- 공실 기간과 수리비를 0원으로 두면 장부가 예쁘게 거짓말합니다.
권리분석에서 월세보다 먼저 보는 것
빌라월세 목적이라도 권리분석은 대충 넘기면 안 됩니다. 저는 등기부에서 말소기준권리, 임차인 현황, 매각물건명세서, 현황조사서 순서로 봅니다. 특히 선순위 임차인, 대항력 있는 임차인, 배당요구 여부는 반드시 따집니다. 보증금이 얼마인지, 낙찰자가 인수할 돈이 있는지 모르면 월세 수익 계산 자체가 의미 없습니다.
초보가 자주 놓치는 게 ‘현재 사람이 살고 있다’는 사실입니다. 사람이 살고 있다는 건 바로 월세를 받을 수 있다는 뜻이 아닙니다. 점유자가 누구인지, 임차권이 어떻게 잡혀 있는지, 보증금 반환 문제가 남는지에 따라 낙찰 후 시간이 길어질 수 있습니다. 명도는 말로 들으면 절차 같지만, 현장에서는 감정과 돈과 일정이 한꺼번에 걸립니다.
제가 초보에게 말리는 빌라월세 물건
- 임차인 보증금 관계가 한눈에 안 잡히는 물건
- 전입세대가 복잡한데 현황조사서 내용이 애매한 물건
- 불법 증축, 위반건축물 표시가 있거나 구조가 이상한 물건
- 반지하, 고층 무엘리베이터, 주차가 극도로 불편한 물건
- 주변에 같은 빌라 공실이 여러 개 보이는 물건
현장에 가면 월세 시세가 다시 보입니다
인터넷에 올라온 월세 60만 원과 실제 계약되는 월세 60만 원은 다를 때가 많습니다. 광고는 희망 가격이 섞입니다. 저는 빌라월세 물건을 볼 때 주변 중개업소에 최소 두세 군데는 묻습니다. ‘이 집 바로 세놓으면 얼마에 나가요?’보다 ‘요즘 실제로 계약된 금액이 얼마예요?’라고 묻는 편입니다. 대답의 온도가 다릅니다.
현장에서는 계단 냄새, 우편함 상태, 주차장 분위기, 옥상 방수 흔적, 외벽 균열, 골목 조도까지 봅니다. 빌라는 관리 상태가 임대 경쟁력입니다. 같은 전용면적이라도 관리가 안 된 빌라는 월세를 낮춰도 세입자가 망설입니다. 반대로 역까지 7분, 편의점 2분, 방 구조가 반듯하고 곰팡이 냄새가 없으면 조금 비싸도 빨리 나갑니다.
제가 예전에 낙찰 직전까지 갔다가 접은 물건이 있었습니다. 숫자만 보면 괜찮았습니다. 그런데 밤에 다시 가보니 골목이 너무 어둡고, 1층 현관 잠금장치가 고장 난 상태였습니다. 중개업소에서는 여성 1인 가구 문의가 거의 없다고 하더군요. 낮에 봤으면 몰랐을 부분입니다. 빌라월세는 낮 시세와 밤 분위기를 같이 봐야 합니다.
낙찰 후 돈 나가는 순서를 모르면 버티기 어렵습니다
경매장에서 낙찰받는 순간 기분이 좋습니다. 그런데 그때부터 돈이 나갑니다. 잔금 준비, 대출 실행, 취득세, 등기 비용, 명도 협의, 수리, 중개 의뢰, 공실 기간까지 이어집니다. 월세는 나중에 들어오고 비용은 먼저 나갑니다. 이 순서를 모르면 ‘수익형 부동산 샀는데 왜 통장이 비지?’라는 말을 하게 됩니다.
빌라월세 투자에서 저는 첫해 수익을 낮게 잡습니다. 월세가 60만 원이면 1년 720만 원을 그대로 넣지 않습니다. 공실 1개월, 수리비 200만 원, 중개보수, 대출이자, 세금까지 뺀 뒤 봅니다. 그러고도 버틸 만하면 그때 입찰가를 정합니다. 남들이 얼마에 쓸지 맞히는 것보다, 내가 손해 보지 않을 가격을 정하는 게 먼저입니다.
입찰 전에 제 장부에 넣는 항목
- 낙찰 예상가와 취득세, 법무비를 포함한 총투입금
- 잔금대출 가능 금액과 금리 변동에 따른 이자 부담
- 최소 수리비와 최악의 수리비를 나눈 예산
- 명도 협의금이 필요한 경우의 여유 자금
- 보수적으로 잡은 월세와 공실 기간
처음부터 큰 수익보다 안 다치는 물건이 낫습니다
빌라월세는 잘 고르면 꽤 단단한 현금흐름을 만들 수 있습니다. 다만 쉬운 투자는 아닙니다. 아파트보다 개별성이 강하고, 관리 상태 차이가 크고, 임차 수요도 골목 하나 차이로 갈립니다. 그래서 저는 처음 하는 분에게 고수익 물건보다 설명이 쉬운 물건을 권합니다. 등기부가 단순하고, 점유관계가 명확하고, 주변 월세 수요가 확인되는 집. 이런 물건은 화려하지 않아도 오래 갑니다.
솔직히 경매장에서 돈을 버는 사람은 ‘싸다’는 말에 바로 움직이지 않습니다. 싸 보이는 이유를 찾고, 그래도 괜찮을 때만 들어갑니다. 빌라월세도 마찬가지입니다. 월세 60만 원보다 중요한 건 그 60만 원이 몇 달이나 비지 않고 들어오느냐입니다. 저는 아직도 입찰 전날 밤에 현장을 한 번 더 갑니다. 서류가 말하지 않는 표정이 현장에는 남아 있으니까요.
