얼마 전 전세계약을 앞둔 지인이 대출 상담을 받고 왔는데, 은행마다 한도와 금리가 달라서 오히려 더 헷갈린다고 하더군요. 사실 전월세대출은 상품 이름보다 구조를 먼저 봐야 덜 흔들립니다. 내 소득, 보증금, 집의 권리관계, 보증기관 심사가 함께 움직이기 때문입니다.
전월세대출은 용도부터 나눠야 합니다
전월세대출이라고 부르지만 실제로는 전세 보증금을 빌리는 대출, 반전세 보증금을 보태는 대출, 월세 부담을 낮추는 정책성 월세대출로 나뉩니다. 가장 많이 쓰는 것은 전세자금대출이고, 은행 돈으로 빌리는 일반 전세대출과 주택도시기금 재원으로 나가는 정책대출이 있습니다.
- 전세 보증금 중심이면 버팀목, 청년전용 버팀목, 신혼부부전용, 신생아 특례 전세대출을 먼저 봅니다.
- 소득이나 보증금 기준을 넘으면 은행 자체 전세대출로 넘어가는 경우가 많습니다.
- 월세가 섞인 반전세는 보증금 대출 이자와 월세 절감액을 같이 비교해야 합니다.
정책대출부터 확인하는 게 유리합니다
2026년 하반기 기준으로 주택도시기금의 버팀목 계열은 시중은행 일반 전세대출보다 금리가 낮은 편입니다. 다만 소득, 순자산, 무주택 여부, 임차보증금, 전용면적 같은 조건을 촘촘하게 봅니다. 금융위원회 발표 이후 일부 정책대출 한도도 줄어든 상태라 예전 글만 보고 계약하면 위험합니다.
- 일반 버팀목은 보통 부부합산 연소득 5천만원 이하가 기본이고, 일반가구 한도는 수도권 1억2천만원, 수도권 외 8천만원 수준입니다.
- 청년전용 버팀목은 만 19세 이상 34세 이하 무주택 세대주가 주 대상이며, 2025년 6월 이후 기본 한도가 최대 1억5천만원으로 낮아졌습니다.
- 신혼부부 전용은 일반 버팀목보다 소득과 보증금 기준이 완화되는 대신, 2025년 6월 이후 한도가 수도권 2억5천만원, 지방 1억6천만원 수준으로 조정됐습니다.
- 신생아 특례 전세대출은 출산 가구를 위한 상품으로, 전세 기준 한도가 최대 2억4천만원 수준입니다.
근데 여기서 중요한 건 최대한도라는 말입니다. 보증금의 70%나 80%까지 된다고 해도 상품별 최고한도, 보증기관 심사, 은행 내부 심사 중 가장 낮은 숫자가 실제 한도가 됩니다.
은행 대출은 금리보다 보증 구조가 먼저입니다
은행 전월세대출은 보통 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 같은 보증기관과 연결됩니다. HF는 소득과 상환능력 비중이 크고, HUG는 집의 보증금 반환 안정성과 권리관계가 중요하게 작용하는 편입니다. SGI는 은행별 취급 조건 차이가 커서 같은 연봉이어도 결과가 달라질 수 있습니다.
금융감독원의 금융상품 공시를 보면 2026년 8월 은행권 전세자금대출 평균금리는 대체로 4%대 중반 수준으로 나타났습니다. 예를 들어 1억5천만원을 연 4.5%로 빌리면 연 이자는 675만원, 월로는 약 56만원입니다. 같은 금액을 연 3.0%로 빌리면 월 이자는 약 37만5천원입니다. 금리 1.5%포인트 차이가 매달 18만원 이상 차이를 만드는 셈입니다.
한도 계산은 세 단계로 하면 덜 헷갈립니다
대출 가능액은 감으로 잡으면 안 됩니다. 전세계약서에 도장 찍기 전, 아래 순서로 숫자를 놓고 계산하는 게 현실적입니다.
- 첫째, 보증금에 대출비율을 곱합니다. 보증금 3억원에 80%라면 2억4천만원입니다.
- 둘째, 상품별 최고한도를 적용합니다. 청년전용 버팀목이라면 2억4천만원이 아니라 최대 1억5천만원에서 막힐 수 있습니다.
- 셋째, 보증기관과 은행 심사를 반영합니다. 기존 신용대출, 카드론, 연체 이력, 임대주택 선순위채권이 있으면 한도가 줄거나 거절될 수 있습니다.
예를 들어 수도권 전세보증금 3억원짜리 집에 청년전용 버팀목을 생각한다면, 80% 계산상으로는 2억4천만원이 나오지만 상품 한도 때문에 1억5천만원이 상한이 됩니다. 계약금, 중개보수, 이사비까지 생각하면 실제 자기자금은 1억5천만원보다 더 필요할 수 있습니다.
신청 전에는 집과 일정도 같이 봐야 합니다
전월세대출은 내 조건만 맞는다고 바로 실행되지 않습니다. 등기부등본상 근저당, 압류, 가압류, 임대인의 세금 체납 가능성, 전입신고와 확정일자 일정까지 함께 확인해야 합니다. 잔금일이 너무 촉박하면 심사 지연만으로도 계약이 꼬일 수 있어 보통 잔금 6주 전부터 은행 상담을 시작하는 편이 낫습니다.
- 계약 전에는 대출 가능 주택인지 은행에 주소를 넣어 사전 확인합니다.
- 계약서 특약에는 대출 불가 시 계약금 반환 조건을 구체적으로 넣는 것이 안전합니다.
- 변동금리라면 2년 뒤 연장 시 금리가 오를 가능성도 월 현금흐름에 반영합니다.
- 기금대출은 연장 때 일부 상환 또는 가산금리 조건이 붙을 수 있으니 만기 전 확인이 필요합니다.
개인적으로 전월세대출은 가장 낮은 금리 하나만 고르는 게임이 아니라고 봅니다. 월 이자, 보증료, 계약 안정성, 2년 뒤 이사 가능성까지 같이 놓고 보면 무리하지 않아도 되는 금액이 보입니다. 그 선을 넘지 않는 계약이 결국 오래 편합니다.
