한줄 요약
5회 유찰 후 9월 28일 재입찰, 임차권자 확약서로 인한 권리 리스크 완화.
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경매물건 주소 전라남도 목포시 옥암동 994-1 하당초원2차아파트 101동 10층1001호
전라남도 목포시 옥암동에 위치한 하당초원2차아파트 101동 10층 1001호입니다. 면적은 84.7㎡(25.6평)으로, 주거용으로 적합한 크기입니다. 주변에는 다양한 생활 편의시설과 대중교통이 잘 되어 있어 거주하기에 좋은 환경입니다. 특히 목포는 바다와 가까워 전원생활을 꿈꾸는 사람들에게 매력적일 수 있습니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 1억 3,600만원이지만 5회 유찰되며 최저입찰가가 4,874만원까지 떨어졌습니다. 인근 아파트의 실거래가를 고려하면, 50% 이상 할인된 가격으로 매우 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 4,280만원으로 계산되지만, 이 가격에 낙찰되더라도 시세 대비 상당한 이익을 볼 수 있습니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2023년 8월 8일 압류로, 특별히 문제가 될 만한 선순위 권리는 없습니다. 임차권자 김명헌의 보증금 반환 문제는 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기함으로써 리스크가 상당히 줄어들었습니다. 그러나 미납관리비가 약 125만원 있으니, 이 부분은 명도 후 해결해야 합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 5회 유찰된 건 뭔가 꺼림칙할 수 있지만, 임차권자 문제 해결이 큰 호재입니다. 목포는 개발 호재가 많아 장기적으로 가치가 상승할 가능성이 큽니다. 예상 수익률은 전세나 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문으로 상태를 꼭 점검해야 합니다.
내가 입찰한다면
내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 생각보다 높을 수 있습니다. 권장 입찰가는 5,500만원 정도로, 취등록세 약 656만원을 포함하면 총 투자금은 약 6,156만원이 예상됩니다. 명도는 임차권자 확약서 덕분에 비교적 수월할 것으로 보입니다.
