한줄 요약
6회 유찰 후 9월 28일 재입찰, 감정가의 44%인 1억 904만원에 도전 기회!
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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3773
경매물건 주소 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 359-7
전라남도 영암군 삼호읍 용앙리에 위치한 이 부동산은 929㎡(281평) 대지입니다. 삼호읍은 주변에 산업단지가 위치해 있어 배후 수요가 어느 정도 존재하지만, 상대적으로 인구 밀집도는 낮은 편입니다. 교통은 자가용 이용에 유리한 편이며, 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다. 주변 환경은 농지와 주거지가 혼재되어 있는 전형적인 시골 마을 분위기입니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 2억 4,339만원으로 책정되었지만, 6회 유찰을 거쳐 최저입찰가가 1억 904만원으로 내려갔습니다. 이는 감정가의 44% 수준으로, 인근 시세 대비 상당히 저렴한 가격입니다. 내 경험상, 이런 경우는 뭔가 문제가 있거나 입찰자들이 관망하는 상황일 가능성이 높습니다. 예상 낙찰가는 1억 1,449만원 전후로 보고, 이 정도면 충분히 경쟁력이 있을 것으로 보입니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2020년 8월 21일에 설정된 근저당입니다. 특이사항으로는 지상에 식재된 수목이 매각 대상에서 제외된다는 점입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 솔직히 말하면, 임차인 문제는 경매에서 항상 신경 써야 할 부분이기 때문에 꼼꼼히 확인해야 하죠. 유치권이나 법정지상권 가능성도 염두에 두어야 합니다.
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투자 관점에서 보면
이 지역은 대규모 개발 호재는 없지만, 산업단지 인근이라는 점에서 꾸준한 수요는 기대할 수 있습니다. 다만, 6회나 유찰된 배경을 충분히 고려해야 하며, 예상 수익률도 높지 않을 가능성이 있습니다. 일단 가격이 크게 내려간 만큼, 수익률을 높일 수 있는 방법을 고민해보는 게 중요합니다. 한 가지 걸리는 건, 수목이 매각 대상에서 제외된 점입니다. 이런 경우, 실제 활용에 제약이 있을 수 있습니다.
내가 입찰한다면
솔직히 말하면, 이렇게 유찰이 많이 된 물건은 리스크가 있지만, 그만큼 기회로 다가올 수 있습니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 1억 1,000만원 정도로 잡는 게 안전할 듯합니다. 취등록세 약 526만원을 감안해 총 투자금을 계획해야 합니다. 임차인 문제와 권리 분석을 철저히 하고, 입찰에 참여한다면 수익을 기대해볼 수 있는 기회라고 생각합니다.
