얼마 전 상담실에서 40대 부부가 모바일 앱의 낮은 금리만 보고 주담대 상담을 받으러 온 적이 있습니다. 화면에는 꽤 매력적인 금리가 보였는데, 실제 승인 단계에서는 0.4%p 가까이 높게 나왔습니다. 이유는 복잡하지 않았습니다. 광고 화면의 금리는 우대조건을 거의 다 채운 경우였고, 이 부부에게는 기존 신용대출과 스트레스 DSR이 같이 반영됐습니다. 주택담보대출비교는 금리표를 나란히 놓는 일이 아니라, 내 대출금액으로 매달 얼마를 내고 몇 년 동안 어떤 조건을 감수하는지 계산하는 일입니다.
1. 최저금리보다 실제 승인금리
대출금리는 보통 기준금리, 가산금리, 우대금리로 나뉩니다. 2026년 9월 상담 기준으로 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 3.00%로 올라와 있습니다. 여기에 은행별 조달비용, 고객 신용도, 담보 위치, 소득 안정성, 거래실적이 붙으면서 실제 금리가 정해집니다.
은행연합회나 금융감독원 금융상품 한눈에에서 보는 공시금리는 출발점으로는 좋습니다. 그런데 공시금리는 보통 전월 취급분 평균이거나 특정 조건 기준입니다. 오늘 내 서류로 승인받는 금리와는 차이가 날 수 있습니다. 그래서 주택담보대출비교를 할 때는 최저금리 한 줄보다 내 조건으로 받은 금리확인서가 더 중요합니다.
- 급여이체 우대금리를 실제로 유지할 수 있는지
- 카드 사용액 조건이 월 생활비와 맞는지
- 청약, 자동이체, 앱 가입 같은 우대항목이 중복으로 가능한지
- 고정형, 혼합형, 주기형, 변동형 중 어떤 금리인지
숫자로 보면 더 선명합니다. 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌릴 때 금리 4.0%와 4.3%의 월 상환액 차이는 약 5만2천 원입니다. 작아 보이지만 30년 총액으로는 약 1,885만 원 차이입니다. 0.1%p 차이도 같은 조건에서는 월 약 1만7천 원, 전체로는 약 625만 원이 됩니다.
2. 한도는 LTV보다 DSR에서 막히는 일이 많다
상담 현장에서 많이 듣는 말이 있습니다. 집값의 70%까지 된다고 들었는데 왜 제 한도는 적게 나오냐는 말입니다. 담보 기준인 LTV와 소득 기준인 DSR은 따로 움직입니다. 실제 승인금액은 둘 중 낮은 쪽에 맞춰지는 경우가 많습니다.
예를 들어 집값 7억 원에 LTV 70%를 단순 적용하면 4억9천만 원입니다. 그런데 연소득 7천만 원인 차주가 은행권 DSR 40%를 적용받는다고 가정하면, 1년에 원리금으로 쓸 수 있는 금액은 2,800만 원, 월로는 약 233만 원입니다. 기존 대출이 하나도 없고 30년 상환, 산정금리 4.3%라면 대략 4억7천만 원 안팎까지 계산됩니다.
그런데 수도권이나 규제지역의 변동형 주담대는 스트레스 DSR 때문에 한도가 더 줄 수 있습니다. 금융위원회 운영방향상 스트레스금리는 실제로 더 내는 금리가 아니라 한도 계산에 쓰는 가산금리입니다. 같은 예에서 산정금리가 4.3%가 아니라 스트레스 3.0%를 더한 7.3%로 계산되면 한도는 대략 3억4천만 원 수준까지 내려갑니다. 실제 이자를 7.3%로 낸다는 뜻은 아니지만, 승인 가능한 금액에는 큰 영향을 줍니다.
3. 상환방식이 총이자를 바꾼다
금리만 보고 선택하면 상환방식에서 손해가 납니다. 같은 3억 원, 30년, 연 4.3%라도 원리금균등과 원금균등은 흐름이 다릅니다. 원리금균등은 매달 약 148만 원으로 시작해 끝까지 비슷합니다. 현금흐름을 예측하기 쉽다는 장점이 있습니다.
원금균등은 첫 달 상환액이 약 191만 원으로 더 높습니다. 대신 매달 원금이 일정하게 줄어 뒤로 갈수록 부담이 낮아지고, 총이자는 원리금균등보다 적습니다. 위 조건에서 원리금균등의 총이자는 약 2억3,446만 원, 원금균등의 총이자는 약 1억9,404만 원 정도로 계산됩니다. 차이가 약 4천만 원입니다.
다만 처음부터 무리해서 원금균등을 고르는 것도 답은 아닙니다. 자녀 교육비, 이사비, 자동차 할부, 부모님 지원비가 겹치는 시기라면 월 상환액이 높은 방식은 생활비를 압박합니다. 저는 고객에게 보통 3년 치 현금흐름을 먼저 적어보라고 말합니다. 버틸 수 있는 방식이 결국 오래 가는 방식입니다.
4. 갈아탈 계획이 있으면 수수료까지 봐야 한다
주택담보대출비교에서 자주 빠지는 숫자가 중도상환수수료입니다. 1년이나 2년 안에 집을 팔 가능성이 있거나, 금리가 내려가면 갈아탈 생각이 있다면 금리 0.1%p보다 수수료가 더 클 수 있습니다.
예를 들어 잔액 3억 원에 중도상환수수료율이 0.7%라면 단순 계산으로 210만 원입니다. 금리를 0.2%p 낮추면 3억 원 기준 연 이자 차이는 약 60만 원입니다. 수수료만 회수하는 데 3년 넘게 걸릴 수 있다는 뜻입니다. 물론 실제 계산은 잔존기간과 상환방식에 따라 달라지지만, 단기 보유자라면 이 숫자를 반드시 넣어야 합니다.
- 3년 안에 매도 가능성이 있는지
- 중도상환수수료 면제 비율이 매년 있는지
- 대환대출 때 인지세, 채권할인비, 감정비가 추가되는지
- 우대금리를 유지하지 못하면 금리가 얼마나 올라가는지
인지세도 작지만 실제 비용입니다. 대출금이 1억 원을 넘고 10억 원 이하이면 인지세는 총 15만 원이고, 보통 은행과 고객이 절반씩 부담해 고객 부담은 7만5천 원입니다. 큰 금액은 아니지만 여러 비용을 합치면 생각보다 무시하기 어렵습니다.
5. 제 가족이라면 이렇게 비교한다
저라면 은행 이름보다 조건표를 먼저 맞춥니다. 대출금액, 만기, 상환방식, 금리유형을 똑같이 맞춘 뒤 월 상환액과 총이자, 3년 내 상환 가능성, 우대금리 유지 가능성을 봅니다. 그래야 주택담보대출비교가 제대로 됩니다.
- 첫째, 같은 대출금액과 같은 만기로 월 상환액을 비교합니다.
- 둘째, 실제 승인금리와 우대금리 탈락 시 금리를 같이 봅니다.
- 셋째, DSR 산정금리와 최종 한도를 따로 확인합니다.
- 넷째, 중도상환수수료와 대환 비용을 숫자로 넣습니다.
- 다섯째, 3년 뒤 소득과 지출 변화를 보수적으로 잡습니다.
은행 직원 입장에서도 좋은 고객은 금리를 많이 묻는 고객이 아니라 조건을 정확히 묻는 고객입니다. 낮은 금리 하나만 보고 들어가면 약관의 작은 줄에서 비용이 생깁니다. 내 집을 사는 대출은 1년짜리 상품이 아닙니다. 저는 금리 1등 상품보다, 내가 흔들리지 않고 갚아갈 수 있는 구조를 고르는 쪽이 더 실속 있는 선택이라고 봅니다.
