한줄 요약
3회 유찰 후 10월 7일 재입찰, 최저가 9,144만원으로 감정가 대비 70% 할인된 가격.
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경매물건 주소 충청북도 청주시 상당구 미원면 운용리 산15
청주시 상당구 미원면 운용리에 위치한 농지로, 면적은 약 18,974㎡(약 5,739평)입니다. 주거보다는 농업용으로 적합한 지역입니다. 주변에는 주택이 드물고, 자연환경이 잘 보존된 지역입니다. 다만, 맹지로 도로 접근성이 떨어집니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 2억 9,841만원이지만, 현재 최저입찰가는 9,144만원으로 감정가 대비 70% 할인된 상태입니다. 인근 지역의 농지 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 9,601만원 전후로, 취등록세 약 441만원을 포함하면 총 투자금은 약 1억원이 될 것으로 보입니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2022년 4월 13일 설정된 근저당권입니다. 분묘 소재로 제한을 받은 가격이고, 맹지라는 점이 리스크로 작용합니다. 또한, 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다. 분묘기지권 성립 여부도 불확실하므로 주의가 필요합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 맹지라는 점과 분묘기지권 가능성은 큰 리스크입니다. 다만, 최저가의 매력은 무시할 수 없습니다. 농업용도로 사용하거나 장기적인 개발 가능성을 고려한 투자는 생각할 수 있습니다. 예상 수익률은 직접적인 수익보다는 장기적인 가치 상승에 초점을 맞추어야 할 것입니다.
내가 입찰한다면
내 경험상 이 물건에 대한 입찰자는 많지 않을 것으로 예상됩니다. 맹지와 분묘 이슈가 큰 장애물이기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저가에 가까운 9,200만원 수준으로 설정하되, 이후 명도와 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 최종적으로는 장기적인 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
